Для многих нижегородцев в текущих экономических условиях крайне сложно купить квартиру. Процентные ставки по рыночной ипотеке в октябре держались на уровне от 17,8% до 18,7%, согласно данным банка ДОМ.РФ. Однако переплаты можно снизить, если воспользоваться одной из льготных ипотек. Самая распространенная из них — семейная. С ее помощью государство с 2018 года поддерживает семьи с детьми, а с 1 октября правила ее получения ужесточили, чтобы самые выгодные условия смогли получить многодетные семьи.
Перемены коснулись не только процентной ставки, но и других показателей, которые важны при получении займа. Редакция ДОМОСТРОЙНН.РУ разобралась в том, как изменения уже повлияли на рынок жилья в нашем регионе. Вместе с экспертами мы постарались спрогнозировать, как будет выглядеть ипотека и сфера недвижимости в ближайшем будущем.
Зачем нужно вводить новые условия?
Министерство финансов Российской Федерации на своем сайте сообщает, что изменения в условиях семейной ипотеки превратят ее в более адресную и демографически ориентированную программу, на которую не все отреагировали однозначно. Редакция спросила руководителей строительных компаний и агентств недвижимости о том, считают ли они эти нововведения нужными и своевременными.
«Корректировка условий была необходима, однако, на наш взгляд, стоило выбрать более гибкий подход, который позволил бы сохранить доступность жилья для семей и обеспечить адресность государственной поддержки», — комментирует Александр Сазонов — генеральный директор компании YUNIKA, которая реализует в Нижнем Новгороде три жилых комплекса.
Президент Ассоциации «Лига успешных агентов недвижимости» и глава агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Миронова считает, что основная причина обновления условий семейной ипотеки заключается в экономической ситуации. По ее словам, в период, когда страна должна укреплять свои позиции на мировой арене и быть сильной изнутри, ей в первую очередь необходима финансовая стабильность.
Поскольку рынок недвижимости зависит от многих факторов, сложно представить, что он никак не отреагирует на изменение такой важной льготы, как семейная ипотека. Эксперты рассказали, как изменения уже повлияли на спрос среди покупателей жилья.
«Конечно, выводы делать пока нельзя, но можно сказать, что в сентябре был повышенный спрос, все стремились успеть реализовать свое право на те ставки, которые были до 1-го октября. После такого ажиотажа всегда происходит некое падение спроса. Он всегда волнообразный. К тому же, спрос больше отразится на обычной ипотеке, поскольку ее процент может снизиться из-за сократившейся нагрузки на государственный бюджет», — отметил генеральный директор агентства недвижимости «Чекни» Анатолий Рябинин.
В чем заключаются перемены?
С начала октября в условия получения семейной ипотеки внесли ряд важных изменений. Как и прежде, она распространяется только на семьи, в которых хотя бы один из детей младше семи лет, но теперь процент льготной ставки и максимальная сумма кредита зависят от количества детей. Кроме того, семейную ипотеку может оформить только один из родителей.
В то же время срок льготного кредитования сократился до 15 лет, а первоначальный взнос по-прежнему должен составлять не менее 20%. Ниже приведена таблица, в которой расписаны изменения, действующие для всех регионов, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этой таблице показано, какие параметры изменились по сравнению с сентябрем, и как они варьируются в зависимости от количества детей в семье.
А теперь по порядку.
Первое, чего коснулись изменения, оказалась ипотечная ставка, которую с октября сделали дифференцированной. Теперь проценты заемщиков отличаются в зависимости от числа детей в их семьях:
- 10%, если в семье один ребенок;
- 8%, если в семье двое детей;
- 6%, если детей трое;
- 4%, если детей четверо;
- 2%, если детей пятеро и более.
Для оформления льготной ипотеки есть лишь одно условие — на момент заключения договора хотя бы один из детей должен быть младше семи лет. Возраст старших детей не важен.
Дифференцированная ставка не коснется тех, кто планирует строительство или покупку частного дома (а также земли под его строительство). Для участков ИЖС льготная ипотека останется на прежнем уровне — 6% — независимо от количества детей в семье.
Кроме того, сохранить ставку 6%, которая не будет зависеть от числа детей, можно, внеся первый взнос в размере не менее 50% от цены договора на приобретение жилья в течении календарного года с даты покупки.
Другой параметр, на который теперь влияет число юных членов семьи, — сумма ипотечного кредитования. Семьям с одним ребенком в Нижегородской области одобрят не более 6 млн рублей, с двумя детьми — до 8 млн рублей, а с тремя и более могут выделить до 10 млн рублей.
Лимит этих сумм можно увеличить, обратившись к комбинированной ипотеке, когда одновременно оформляют льготный и рыночный займы. В таком случае только одна часть ипотеки является субсидированной, и к ней применяются все соответствующие ограничения. Комбинированная ипотека также ограничена по сумме кредита. В нашем регионе она не может превышать 15 млн рублей. При этом взять семейную ипотеку может только один из родителей.
«Часть клиентов ГК Агроспецтех не успели удовлетворить свой запрос на новую квартиру до принятия нововведений, а часть покупателей уже оформляется по новым и более выгодным условиям. Увеличение суммы кредита до 10 млн рублей также положительно повлияло на возможности покупателей. Теперь многодетные семьи смогут позволить себе покупку квартиры большей площади», — комментирует заместитель директора по продажам ГК Агроспецтех Инна Ворошилова.
Ольга Миронова напомнила, что при покупке новой квартиры не стоит рассчитывать только на льготную ипотеку. Также необходимо учитывать свою финансовую нагрузку.
«Покупка хорошей квартиры для семьи зависит не от установленных лимитов, а от платежеспособности заемщиков. Размер суммы кредита находится в прямой зависимости от того, сможет ли семья его обслуживать. Для многих заемщиков именно финансовое положение при выборе квартиры в новостройке является ограничительным фактором. Те, у кого достаточно собственных средств на приобретение недвижимости, покупают любое жилье без использования ипотеки — им она просто не нужна», — рассказала она.
Также с начала октября изменился срок льготного кредитования. Ранее семейную ипотеку ограничивали 30-ю годами, теперь же, продолжительность стала вдвое меньше. По новым правилам, спустя 15 лет с момента заключения договора с банком, процентная ставка станет рассчитываться по одному из вариантов:
- Базовую ставку, указанную в договоре, увеличат на 4%;
- Ключевую ставку Банка России на момент окончания действия льгот повысят на 3% (при покупке квартиры) или 3,5% (при покупке дома на участке ИЖС).
Назначать эти выплаты планируют по тому способу расчета, который будет выгоднее заемщику.
Перемены не коснулись размера первоначального взноса. Как и прежде, он составит минимум 20% от общей суммы кредита. Этот параметр остается неизменным, независимо от числа детей у заемщика.
Семьи с детьми могут снижать ипотечную нагрузку постепенно. Когда рождается новый ребенок, ипотечную ставку возможно пересмотреть. Для этого заемщику достаточно обратиться в банк за рефинансированием и перейти на ставку, соответствующую новому числу детей. Это условие будет распространяться на все договоры, заключенные после 1 октября 2026 года.
Как реагируют люди на изменения в семейной ипотеке?
Эксперты заметили снижение спроса уже в октябре. По данным ДОМ.РФ, во втором осеннем месяце нижегородцы заключили 198 сделок. Однако специалисты не спешат делать пессимистичные прогнозы. Многие объясняют это тем, что сентябрь, с которым его сравнивают, оказался пиковым: 1 410 сделок на покупку недвижимости по семейной ипотеке. Тогда семьи с 1–2 детьми старались успеть оформить льготную ипотеку по прежним условиям.
Комментируя состояние рынка недвижимости в Нижнем Новгороде, генеральный директор девелоперской компании YUNIKA Александр Сазонов сказал, что его сотрудники уже фиксируют снижение спроса. По его словам, изменение условий семейной ипотеки влияет на решение покупателей о приобретении недвижимости: часть клиентов вынуждена пересматривать бюджет, откладывать покупку или искать альтернативные варианты финансирования.
Ольга Миронова считает, что реакцию людей на изменения в семейной ипотеке можно будет оценить только к середине следующего года.
«Текущий год показывает, что независимо от ставок стабильный спрос есть как на первичном, так и на вторичном рынках. Последние недели перед первым октября сотрудники агентства закрывали по пять сделок в день по семейной ипотеке, в общем количестве сделок это число было колоссальным. Разумеется, сейчас будет период адаптации к новым ставкам. Однако те, кто нуждается в жилье и хочет лучших условий для своих детей, с рынка точно не уйдет. Ипотека со ставкой 10% для семьи с одним ребенком — это вполне приемлемый процент, особенно на фоне коммерческих ставок», — рассказала она.
Кто будет чаще всего покупать квартиры?
С изменением условий ипотеки может поменяться и облик среднего покупателя квартиры в новостройке. Анатолий Рябинин ожидает, что основными получателями семейной ипотеки по новым условиям станут молодые пары, которые уже успели пожениться, родить двух детей и дальнейшее пополнение семьи их больше не пугает.
В то же время Александр Сазонов рассказал, что представляет будущего покупателя более рациональным и требовательным к финансовым условиям сделки, чем сейчас. Он ожидает, что на первый план выйдут итоговая стоимость квартиры, размер первоначального взноса, ежемесячная нагрузка и возможность приобрести жилье без существенного увеличения бюджета. При этом сохранят значение локация, качество проекта, функциональность планировок и надежность застройщика. Покупатели будут тщательнее сравнивать предложения и чаще рассматривать альтернативные способы оплаты.
Не самую очевидную сторону портрета будущего покупателя заметила Ольга Миронова. Она считает, что изменение требований банков к заемщикам ведет к оздоровлению экономики в целом. Люди с чистой финансовой и юридической историей могут снизить число банкротств и «проблемных» квартир с обременением. По ее словам, это может помочь рынку очиститься, а сделки — обезопасить.
Инна Ворошилова предположила, что даже если изменится средний портрет покупателя квартиры, требования большинства клиентов к квартирам останутся прежними: удобные планировки с просторными кухнями-гостиными, экологически чистые материалы, а также возможность выбрать отделку и включить ее стоимость в ипотеку.
Относительно предпочтений среди покупателей, Ольга Миронова предположила, что сохранится текущая структура спроса: просторные «трешки» останутся на пике популярности у семей с несколькими детьми, а студии и однокомнатные квартиры — в семьях поменьше.
Чем застройщикам грозят изменения?
Даже если в ближайшее время спрос на семейные ипотеки снизится, строительство новых жилых домов не обязательно должны замедляться. Однако риэлторы уверены, что застройщики будут осторожнее браться за новые проекты.
«Застройщики будут просчитывать риски, исходя из той ситуации, которая будет складываться в стране и мире. Мы видим, что она меняется стремительно. Вполне возможно, Центробанк возьмет курс на снижение ключевой ставки, и дешевые ипотеки вернутся. Это станет положительным сигналом как для строителей, так для покупателей квартир в новостройках», — пояснила Ольга Миронова.
Что касается базовой ипотеки, то Анатолий Рябинин предполагает, что можно надеяться лишь на то, что Центробанк пересмотрит ключевую ставку в сторону снижения. С его мнением согласился и Александр Сазонов.
«Мы ожидаем сокращения числа покупателей с ипотекой без каких-либо льготных условий. Высокая стоимость рыночного ипотечного кредитования существенно увеличивает финансовую нагрузку на заемщика и снижает доступность покупки жилья. В этих условиях часть клиентов будет откладывать решение о покупке до улучшения условий финансирования или накопления большего первоначального взноса», — отметил он.
Изменятся ли цены на квартиры в новостройках?
Есть мнение, что изменение условий семейной ипотеки позволит снизить стоимость новых квартир. Однако эксперты считают, что снижение цены маловероятно. Инна Ворошилова говорит, что средняя цена квартир в новостройках в ближайшее время сильно не изменится, поскольку их стоимость в большей степени зависит от затрат застройщика, чем от спроса. Она отмечает, что сейчас идет небольшой рост стоимости недвижимости, но средние показатели пока не превышают значений предыдущих периодов. Так что на данный момент покупка квартиры может оказаться выгодной.
Про влияние себестоимости возведения жилья на итоговые цены говорит и Александр Сазонов. Он подтверждает слова коллеги, утверждая, что затраты застройщиков остались прежними. И в перспективе могут только расти.
«Снижение спроса может привести к пересмотру темпов запуска новых проектов и сокращению объемов строительства. При этом рост себестоимости строительства, продолжит оказывать давление на цены. Поэтому рассчитывать на существенное снижение стоимости только за счет сокращения спроса не приходится», — рассказывает он.
Ольга Миронова, наоборот, ожидает небольшого роста стоимости недвижимости в новых домах, но надеется, что девелоперам удастся удержать его на стабильном уровне.
«Думаю, что пока цены будут стабильными, застройщики постараются их сдерживать. Возможен рост в пределах инфляции, по-другому не может быть, это логика экономики. Более серьезного роста быть не должно, по крайней мере до изменения денежно-кредитной политики Центробанка», — отметила Ольга Миронова.
Каким будет влияние новых льгот на рыночную ипотеку?
Если говорить о стимулировании спроса на базовую ипотеку без каких-либо льготных программ, то до момента снижения ключевой ставки остается ждать только специальных условий от застройщиков. Инна Ворошилова рассказала, что ГК Агроспецтех уже наблюдает тенденции к спросу на базовые программы ипотеки. Также она сообщила, что сейчас у разных застройщиков существуют различные способы купить квартиру на выгодных условиях. Это не только рассрочка и траншевая ипотека, но и специальные калькуляторы, с помощью которых сотрудники компании обучают клиентов секретам ипотечного кредитования.
Ольга Миронова тоже считает, что застройщики будут максимально поддерживать клиентов, планирующих оформить ипотеку, поскольку покупатели с поддержкой государства всегда исполняют свои обязательства.
«Застройщики всегда проявляли лояльность к покупателям с льготной ипотекой, это приоритетная категория клиентов. Девелоперы лоббируют рассрочку, но заемщик с банковским финансированием для них выгоднее: он прогнозируемый и предсказуемый, деньги по сделке приходят по утвержденному графику. Поэтому однозначно — лояльность 100% именно покупателям с господдержкой», — рассказала она.
Поговорив с нашими экспертами, мы увидели, что и главы агентств недвижимости, и руководители строительных компаний уверены в том, что за изменениями условий оформления ипотеки не последует никаких негативных перемен. В регионе будут все также возводиться новые современные дома, льготная ипотека откроет больше возможностей многодетным семьям и начнет мотивировать на повышение рождаемости. К тому же, позитивные перемены специалисты пророчат и для экономики страны: снижение нагрузки на бюджет, шанс на снижение ключевой ставки, а следом и процента базовой ипотеки, что сделает ее доступной большему числу покупателей квартир.
Комментарии