Нижний Новгород обладает богатым архитектурным наследием: в городе сохранились сотни старинных домов разных эпох. Часть этого наследия уже успешно адаптирована под современные нужды, но значительный пласт исторических зданий по-прежнему остается в запустении, хотя обладает огромным потенциалом.
Инвесторы долгое время обходили такие объекты стороной: восстанавливать старое – дело долгое, дорогое, с непредсказуемой отдачей. Однако первые успешные кейсы показали обратное: после реставрации бывшие особняки и усадьбы становятся уникальными пространствами для бизнеса, работы и жизни. На рынке за такими зданиями закрепилось название «коллекционная» недвижимость.
Почему исторические метры становятся привлекательнее? Что представляет собой «коллекционная» недвижимость в Нижнем Новгороде? Кто и зачем готов вкладывать в нее деньги? Есть ли у этого сегмента будущее? В этих вопросах разбирался корреспондент ДОМОСТРОЙНН.РУ вместе с экспертами рынка.
Уникальность, которую невозможно повторить
Зачем инвестировать в «коллекционную» недвижимость? Чтобы ответить на вопрос, выясним, что скрывается за этим понятием.
Речь прежде всего об объектах, обладающих особой исторической и архитектурной ценностью: купеческих особняках со статусом объектов культурного наследия (ОКН), домах, связанных с известными личностями, бывших промышленных корпусах и других зданиях, ставших частью истории города.
«Не стоит воспринимать термин "коллекционная недвижимость" как маркетинговый ярлык, – считает основательница агентства элитной недвижимости Дарья Каплун. – Это действительно отдельная категория объектов. Их невозможно воспроизвести, потому что ценность складывается из неделимого сочетания: уникальной архитектуры, истории, авторства и места. Это антиквариат, только в формате квадратных метров».Одно из ключевых отличий таких объектов – ограниченность предложения. Современную недвижимость можно проектировать и строить с учетом спроса, тогда как исторические здания уже существуют в конкретном месте и определенном архитектурном контексте. Конечно, можно построить дом, внешне напоминающий особняк XIX века: до миллиметра повторить лепнину, точно выдержать пропорции, воссоздать каждую деталь фасада. Но при всей внешней схожести это все равно новостройка – чистый лист, которому только предстоит обрасти историей. А дух места – то, что стены «видели» за десятилетия и века – скопировать не получится.
Поэтому новостройки и «коллекционная» недвижимость решают разные задачи: первые формируют новую городскую среду, вторые – сохраняют историческое наследие и адаптируют его к современным реалиям. Различается и подход к оценке таких объектов, отмечает Дарья Каплун:
«Элитную недвижимость оценивают по цене за метр, а "коллекционную" сравнивать просто не с чем. Элитный объект можно построить заново: найти хороший участок, дорогие материалы, сильного архитектора. "Коллекционный" – невозможно. Первый покупают за уровень комфорта и статус, второй – за уникальность и причастность к истории». При этом «коллекционная» недвижимость не предполагает отказа от комфорта. Напротив, грамотное восстановление позволяет сохранить уникальность здания и найти ему новое применение, повышая его привлекательность для потенциальных покупателей и инвесторов.
Новая точка притяжения
За последние годы регулярно появляются новости о том, как в каком-нибудь старинном доме открылась кофейня, отель или культурный центр. Пожалуй, наиболее яркий пример – «Заповедные кварталы», где удалось сохранить и восстановить дома XIX–XX веков. Этот проект наглядно показывает, как можно комплексно работать с историческим наследием.
«Заповедные кварталы». Источник: ДОМОСТРОЙНН.РУ
Еще один пример, уже точечной, но не менее важной работы, – усадьба Евдокии Ермолаевой на Алексеевской. Построенный в 40-е годы XIX века, дом сменил множество хозяев, последним из которых в дореволюционной России стала жена лысковского пивовара Евдокия Ермолаева. В 2023 году его приобрела компания Дмитрия Солодкого «Созидатель-НН». Сейчас в стенах исторического дома работает бутик-отель: зданию вернули жизнь и наполнили новым смыслом.
«Меня всегда привлекали не квадратные метры, а места с биографией. Историческая недвижимость – это прежде всего про смыслы. Мне интересно то, что нельзя воспроизвести заново: архитектурный замысел, эпоха, люди, которые здесь жили и работали. Это как реставрация картины – ты не создаешь ее заново, ты возвращаешь ей жизнь. Когда ты видишь, как здание, которое десятилетиями разрушалось, обретает новую жизнь, – это особая награда», – отметил инвестор.Но что делает такие объекты привлекательными для инвесторов помимо их уникальности? По мнению Дмитрия Солодкого, здесь сходятся сразу несколько факторов:
«Рынок обычной недвижимости становится все более типовым – инвесторам хочется уникальности. Государство начало предлагать реальные механизмы поддержки: льготные кредиты, программы по ОКН. Плюс меняется сам запрос людей: им важно жить и работать в среде с характером, а не в безликих новостройках. И наконец, историческая недвижимость – это долгосрочный актив: таких объектов меньше с каждым годом, а их ценность со временем только растет».Причины у каждого разные, но сходятся в одном: реставрация стала осмысленным и благородным вложением. При этом есть и другая, нефинансовая мотивация – вернуть месту память и органично вписать его в городскую жизнь.
Сохранить прошлое и вернуть в настоящее
Пример усадьбы Ермолаевой показывает, как историческое здание может стать основой для коммерческого проекта. Но гостиничный формат – лишь один из вариантов использования старинных домов. Есть и другой сценарий – превратить памятник архитектуры в жилой комплекс, сохранив его архитектурную идентичность. Это менее очевидный, но набирающий силу подход. Именно по этому пути пошла компания «СЗ „Воробьевка, 16“», входящая в ГК V8. Девелопер приобрел давно пустовавший в центре города объект культурного наследия – Дом чекиста на Малой Покровской. Согласно планам компании, к концу 2027 года здание должно стать жилым комплексом «Легенда».
«Дом чекиста – один из заметных памятников конструктивизма Нижнего Новгорода и редкий пример дома-коммуны, который отражает представления своего времени о том, каким может быть современный город и современная жизнь. Он не существует изолировано – это часть архитектурного ансамбля Малой Покровской, где соседствуют здания разных эпох, – генеральный директор ГК V8 Антон Козлов. – Мне кажется важным, что после восстановления здание сохранит функцию дома, только уже в современном формате. Так историческая архитектура получит возможность жить дальше. В этом и заключается его городская ценность: мы не только сохраняем часть прошлого, но и возвращаем ее в настоящее».Дом чекиста появился на карте города в 1932 году – тогда Горький стал площадкой для смелых жилищных экспериментов в духе конструктивизма. В то же время построили Дом Советов в кремле, Дом железнодорожников у Московского вокзала («дом-утюг») и дом-коммуну «Культурная революция» на Пискунова. Перечисленные примеры – это манифесты новой городской среды: в них читаются стремление к функциональности и ставка на рациональную организацию пространства.
Суть конструктивизма заключалась в том, чтобы в том числе через архитектуру сформировать «нового человека» – развитого, идейного, свободного от старых привычек. Архитектурный подход вытекал из этой задачи: никакого декора, никаких отсылок к прошлому – только функция, форма и смысл. На практике эта эстетика воплощалась в домах-коммунах: предполагалось, что единицей общества станет коллектив, объединенный общностью взглядов и профессии, а быт – максимально обобществлен.
Эти идеи Александр Тюпиков заложил в проект дома-коммуны для сотрудников НКВД и их семей на Малой Покровской. Для своего времени здание было нестандартным: в нем соседствовали полноценные квартиры с удобствами и помещения гостиничного формата с общими кухнями и душевыми. Нижние этажи отводились под культурно-бытовой кластер – здесь работали театр, столовая, читальня, тир и спортзал. Внешний облик строго следовал канонам конструктивизма: лаконичные объемы, ленточное остекление, выразительный полукруглый эркер во дворе, фасад без вычурного декора.
Дом чекиста. 1993–1997 годы. Источник: автор фото неизвестен / pastvu.com
Дальнейшая судьба Дома чекиста складывалась непросто. К середине 1950-х он превратился в Дом культуры им. Дзержинского. За культурной суетой шло неуклонное разрушение – к 90-ым оно вовсе пришло в аварийное состояние, ДК закрыли. Дом долго пустовал.
Сегодня у заброшенного Дома чекиста появился реальный шанс на возрождение. Его выкупила нижегородская группа компаний V8. После реконструкции памятник архитектуры станет жилым комплексом под названием «Легенда». Само здание восстановят, а внутри появится 77 квартир, в том числе пентхаусы с индивидуальными террасами. Инфраструктура дома рассчитана на комфортное проживание и при этом не нарушает характер исторического здания. Здесь предусмотрены подземный паркинг, современная система безопасности и закрытый двор-сад, а одной из особенностей проекта станет авторская мозаика.
ЖК «Легенда». Источник: ГК «V8»
Владение такой недвижимостью – вопрос коллекционного уровня: уникальная локация, редкая архитектура и современные планировки делают «Легенду» эксклюзивным вариантом для проживания.
«Самое сложное – постоянно находить баланс между тем, что необходимо сохранить, и тем, что должно появиться в современном доме. Когда работаешь с обычным новым строительством, у архитектора и девелопера значительно больше свободы. Здесь каждое решение необходимо рассматривать еще и через призму исторической ценности объекта: его архитектуры, композиции, характера, материалов, элементов, которые важно сохранить. При этом нельзя забывать, что сегодня это должен быть полноценный ЖК. Мы не хотим законсервировать Дом чекиста в прошлом. И точно так же не хотим построить внутри исторической оболочки обычную современную новостройку. Нужно сохранить характер здания и при этом дать ему новую жизнь. Наверное, именно поэтому этот проект требует гораздо большего внимания к деталям, чем стандартное строительство», – подчеркнул Антон Козлов.Конструктивизм задумывался как архитектура будущего. В этом смысле возвращение Дома чекиста к жилой функции символично: сегодня он снова отвечает на запрос времени, только уже не коллективный, а индивидуальный – дать человеку современное и комфортное пространство для жизни.
Инвестиция в стабильность
Мы рассмотрели разные сценарии использования исторических зданий и увидели, как они могут обретать новую жизнь. Ограниченное предложение, неповторимость каждого объекта и его историческая ценность делают такую покупку особым решением – как для инвесторов, так и для тех, кто выбирает недвижимость для собственного проживания. Но что делает «коллекционную» недвижимость привлекательной не только с архитектурной, но и с инвестиционной точки зрения?
- Инструмент долгосрочного сохранения капитала
Недвижимость традиционно считается одним из инструментов долгосрочного сохранения капитала. В отличие от других финансовых активов, она имеет материальную основу и практическую ценность. В «коллекционном» сегменте к этим свойствам добавляются индивидуальные характеристики здания, которые могут поддерживать его привлекательность в долгосрочной перспективе.
«Покупка коллекционной недвижимости – выгодное вложение, потому что такой объект остается ликвидным при продаже – если он действительно уникальный. Важна локация: она напрямую влияет на ценность и спрос. Если речь о квартире, принципиальное значение имеют грамотные планировочные решения: пространство должно соответствовать ожиданиям потенциального покупателя», – говорит владелица риэлторской компании Екатерина Вилкова.По словам Дмитрия Солодкого, историческая недвижимость – это не про быструю доходность, а про сохранение капитала.
«В кризис такие активы ведут себя устойчивее, чем типовые объекты, потому что они менее подвержены рыночным колебаниям. Уникальность – это то, что нельзя "переоценить". К тому же такие объекты часто находятся в центральных локациях, которые сохраняют свою привлекательность независимо от экономической ситуации. Но важно понимать: это долгосрочная история, а не спекулятивный инструмент», – добавил инвестор.- Ограниченность предложения
Количество исторических зданий на рынке невелико: по оценкам экспертов, их доля составляет не более 1–2%. Это формирует отдельный сегмент недвижимости, где выбор ограничен уже существующими объектами. Для инвестора это означает возможность вложиться в редкий актив, а для покупателя – шанс стать владельцем недвижимости, не имеющей аналогов.
«Коллекционная недвижимость – это объект, ценность которого невозможно воспроизвести. Она складывается из сочетания истории, подлинности, архитектурной ценности и редкости. Можно построить еще один современный дом, повторить планировку и использовать те же материалы, но невозможно заново создать Дом чекиста, его историю и место, которое он занимает в архитектуре Нижнего Новгорода. Именно поэтому мы рассматриваем "Легенду" как коллекционный объект», – объясняет генеральный директор ГК V8 Антон Козлов.- Несколько сценариев использования
После реконструкции историческое здание может получить новую функцию: стать жилым комплексом, рестораном, музеем, офисным или коммерческим пространством. Для инвестора такая гибкость может означать возможность получать доход от аренды или эксплуатации и в перспективе продать объект. Для покупателя недвижимость прежде всего становится комфортным пространством для жизни или работы:
«Покупателю, который рассматривает коллекционную недвижимость, стоит обращать внимание на целый ряд вещей. Прежде всего это система "умный дом", клубное соседство, тишина, уровень безопасности, эстетика, выразительность архитектуры и удобство пространства. Отдельно стоит сказать про расположение самого объекта — это должна быть уникальная локация, дом с историей, как ЖК "Легенда"», — пояснила Екатерина Вилкова.- Контроль и поддержка государства
Любое строительство связано с рисками. В случае с исторической недвижимостью возникают сложности различного характера: например, состояние здания и необходимость дополнительных работ могут увеличить сроки реконструкции. При этом объекты культурного наследия находятся под охраной государства, поэтому любые работы с ними требуют соблюдения специальных требований и согласования проектных решений.
«Прежде чем работать с ЖК "Легенда", я побывала в Москве – в Доме Наркомфина (памятник архитектуры эпохи конструктивизма, построенный в 1928–1930 гг., который после реставрации стал жилым комплексом и культурным центром. – прим. ред.) – и вместе с экскурсоводом изучала историю конструктивизма в Нижнем Новгороде. Понимаю, с чем мы имеем дело: такие объекты требуют бережности и ответственности. И вижу, что девелопер относится к Дому чекиста именно так. Для меня это принципиально: я продаю объект как коллекцию и отвечаю за это своим именем», – говорит Дарья Каплун.Одновременно государство заинтересовано в том, чтобы исторические здания обретали новую жизнь. Поэтому для инвесторов, готовых заниматься их восстановлением, предусмотрены меры поддержки – в частности, льготное кредитование и субсидии на возмещение части затрат и процентных ставок.
Такая поддержка помогает снизить финансовую нагрузку на инвестора, а государственный контроль направлен на сохранение исторического облика здания. Для покупателя это дополнительный фактор при выборе объекта.
- Особый спрос со стороны покупателей
Как отмечают эксперты, у коллекционной недвижимости есть своя аудитория – покупатели, для которых важны не столько практическая необходимость в жилом пространстве, сколько уникальность самого объекта и возможность владеть им. По мнению Дарьи Каплун, это люди, которые ценят архитектуру, историю и редкие вещи, интересуются искусством, посещают аукционы и нередко входят в определенный круг единомышленников. Для них на первый план выходит не количество квадратных метров, а индивидуальность объекта, его происхождение и история, которую он хранит.
«Все больше покупателей приобретают недвижимость для жизни – для них важен не расчет выгоды и квадратные метры, а новый опыт проживания и ощущение владения чем-то уникальным и статусным, – считает Екатерина Вилкова. – Такие люди стремятся к респектабельности и неповторимости: их потребности закрываются на уровне чувств и ощущений. Это аудитория с высоким уровнем жизни и широкими возможностями».В итоге, «коллекционная» недвижимость отвечает сразу нескольким запросам: она позволяет сохранить капитал в редком и материальном активе, дает гибкость в использовании и находится под особым контролем государства, которое само заинтересовано в восстановлении таких объектов. Для одних – это инвестиция, для других – возможность жить или работать в пространстве с историей. Именно это сочетание и делает сегмент устойчивым: даже в кризис такие объекты ведут себя стабильнее типовых объектов, а их ценность со временем только растет.
***
Если смотреть на ситуацию шире, то «коллекционная» недвижимость в Нижнем Новгороде – это своего рода ответ на запрос времени. В городе сохранилось много исторических зданий, которые ждут своего часа, и у каждого – свой потенциал. Единого решения здесь нет: одни объекты логично превращать в резиденции, другие – в гостиницы, офисы, культурные или коммерческие пространства. Именно разнообразие функций и позволяет сохранять историческую среду, постепенно возвращая ее к жизни.
Процесс уже запущен. Ограниченное предложение, меры господдержки и интерес покупателей к нестандартным объектам дают результат: пример ЖК «Легенда» подтверждает, что такие проекты востребованы.
Показателен и сам объект, на базе которого реализуется этот проект. Дом чекиста на Малой Покровской после реконструкции снова станет жилым – теперь уже в формате современного жилого комплекса. Даже такой сложный объект нашел инвестора и получил новую жизнь. А значит, и у сегмента есть будущее.
Комментарии