Промзоны Нижнего Новгорода, как и других крупных городов России, в недалеком будущем ожидают серьезные преобразования. О необходимости реновации промышленных зон говорят все чаще. Особенно это касается территорий, где располагаются заводы и предприятия, пришедшие в упадок. Казалось бы, на многих промышленных объектах еще недавно кипела работа, а сегодня там царят разруха и запустение.
В том чтобы эти территории обрели вторую жизнь, заинтересованы как девелоперы, так и население: вместо заброшенных «депрессивных» площадок, нередко расположенных в густонаселенных районах, могут появиться торговые и выставочные комплексы, жилые дома, офисно-деловые центры и другие объекты.
Что предусматривает новый закон о реорганизации промзон?
Теперь вопрос превращения промзон в благоустроенные уголки, пригодные для жизни, закреплен законодательно. В июле 2016 года Госдума РФ приняла закон о комплексном развитии индустриальных территорий — «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Этот документ не только определяет, что такое промышленная зона, но и устанавливает условия, при которых территории бывших предприятий подлежат комплексному освоению. Закон вступит в силу уже в начале 2017 года. До этого момента крупные города, поселки, села и другие населенные пункты должны определиться, какие промзоны нужно использовать под застройку.
В Нижнем Новгороде промзоны занимают 5,9 тыс. гектаров. Эту цифры власти намерены сократить до 4,2 тыс.га. Как сообщили в департаменте градостроительного развития Нижегородской области, генеральный план города предусматривает рост территорий жилой застройки, в том числе за счет реновации промзон. Под жилищное строительство в Нижнем Новгороде отводится 2 тыс.га промышленных площадок. В будущем, на их месте планируется возвести до 12,3 млн.кв.м. жилья.
В ведомстве отмечают, что реорганизация промышленных зон обеспечит нижегородцев дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Положительным образом такие преобразования скажутся и на экологической обстановке.
К примеру уже сейчас известно о предстоящем демонтаже промышленных объектов в Канавинском районе города (планировочный Стрелковский район), на месте которых вырастет выставочно-деловой комплекс «Стрелка-Сити». Офисно-деловой центр появится и на месте бывшего завода в Советском районе (планировочный район Гагаринский). Также будет проведена комплексная многофункциональная застройка площади Сенной в Нижегородском районе города (Казанский планировочный район).
Андрей Вершинин, член совета директоров ГК «Каркас-Монолит», генеральный директор ООО «КМ Анкудиновка»:
«Заводы, прекратившие свое существование и пребывающие в плачевном состоянии, вряд ли возродятся. Чтобы поднять такие предприятия, их продукция должна быть востребованной, а само производство - рентабельным.
Сегодня государственной поддержкой пользуются заводы, относящиеся к военно-промышленному комплексу. Они выполняют государственный заказ и, безусловно, нужны. В то же время есть немало предприятий, которые либо вовсе обанкротились, либо едва держатся на плаву.
Безусловно, чтобы создать нормальную жилую инфраструктуру на месте тех же заброшенных промышленных объектов, площадки нужно освобождать, создавать концепцию, проект планировки и межевания этих участков, согласовывать его с департаментом градостроительства и развития территории Нижегородской области, чтобы впоследствии вынести его на архитектурный совет. Такая схема необходима для того, чтобы любая архитектурная мысль могла обрести форму и быть гармонично вписанной в городское пространство. Почему это важно? Нельзя производить реновацию промзон за счет точечной застройки, имеющей непонятный стиль. Облик города должен иметь общее архитектурное решение. Если есть территория, освободившаяся от какого-либо завода, площадью в несколько гектаров, ее необходимо комплексно осваивать. И в будущем здесь будет создана комфортная среда обитания для жителей.
Что представляет собой создание комфортной среды для людей? Прежде всего речь идет о строительстве новых жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой: детскими садиками, спортивными площадками, магазинами, комбинатами бытового обслуживания с полным спектром услуг — чтобы у жителей все было в шаговой доступности.
«Реновация промзоны – задача несложная. Сложно развивать площадку на краю города, куда необходимо вести коммуникации. Для этого требуется вложить более миллиарда рублей. Реконструировать уже имеющиеся сети гораздо легче, поэтому ошибочно говорить, что реновации — это сложно и дорого. Как говорится, «глаза боятся — руки делают»! Стоит только начать. И мы готовы эту инициативу взять на себя».
Комфортная среда обитания предполагает также создание безопасного пространства для жителей микрорайонов всех возрастов. Любые опасения за экологическую безопасность объектов, возведенных на месте бывших промышленных предприятий, напрасны. Перед строительством в промзоне производится рекультивация территорий, выполняются специальные мероприятия, разработанные СЭС, которые делают зону будущей застройки безопасной для проживания.
Наша компания с удовольствием занялась бы одной из таких площадок! Почему нет? В Нижнем Новгороде есть заводы-банкроты и предприятия, находящиеся в предбанкротном состоянии. Мы готовы их снести и создать взамен нормальную среду для проживания людей. Мы рассматриваем участие в освоении промзон не только в роли самостоятельного заказчика, но и совместно с другими организациями — например, если к нам обратятся руководители каких-либо предприятий с предложением создать комфортную среду, в том числе для своих рабочих, чтобы им было удобно добираться на работу. В таком случае мы готовы сотрудничать и в качестве генподрядчика, и в качестве заказчика, при полной расчистке данного участка.
По-моему мнению, эффективной мерой со стороны нашего Минстроя, стала бы поддержка застройщиков, готовых осваивать промзоны — в виде налоговых льгот или других послаблений на инвестируемую компанией сумму. Особенно хорошо было бы, если бы застройщику компенсировали работы с теми объектами, в которые изначально предполагалось вкладывать муниципальные или государственные средства. Особенно, если компания готова вложить собственные средства уже сегодня, а не по прошествии большого количества времени».
Заместитель директора по маркетингу и продажам агентства недвижимости «ДОМ.НН.РУ» Светлана Рыжова:
«В Нижнем Новгороде огромное количество территорий, занятых промышленными зонами.
Производственные предприятия строились на окраинах города, но их конгломерат стремительно разрастался, прилегающие к заводам зоны обживались, обрастали инфраструктурой и постепенно оказывались в центре городских районов.
Сейчас, в период спада развития промышленности, многие предприятия пришли в упадок, обанкротились и прекратили свое существование. На месте, где недавно кипела трудовая деятельность – запустение и разруха или в лучшем случае размещены местечковые непрофильные активы арендаторов. Распад произошел очень стремительно, буквально за последние 3-5 лет, и сейчас актуален вопрос реновации бывших заводских территорий, преображения облика городской среды.
С введением антироссийских санкций потребность в продукции внутренних рынков очень высока, а это требует увеличения эффективности производства. На мой взгляд, целесообразно решать проблему несколькими способами. Предприятия, где производство ведется, нужно глобально модернизировать, сохранив за ними прежние площадки — разумеется, если улучшится внешний облик территории, появятся новые современные цеха вместо серых мрачных зданий с выбитыми стеклами. Другой путь – вынос производств за черту города, что даст возможность расширить и создать мощную производственную базу с применением инновационных технологий, а освободившиеся участки в Нижнем Новгороде использовать в новом качестве — более удобном и привлекательном для населения.
«Освоение площадок бывших промзон может обойтись дороже, потому что там необходимо будет проводить ряд дополнительных мероприятий, которые увеличат затраты на строительство: демонтаж старых конструкций, вывоз их с территории или переработка во вторичное сырье, удаление старых сетей, проведение рекультивации земель, дополнительные экологические изыскания и ряд других моментов, - рассказала Светлана Рыжова. - Кроме того, проведению этих мероприятий должны предшествовать разработка концепции, создание проекта ревитализации (восстановления) промышленной зоны, организация мероприятий, к которым будут привлечены творческие партнеры: студии дизайна, архитектурные бюро, художественные мастерские, где должны быть учтены запросы профессионального сообщества».
Большие площади промышленных зон дадут возможность реализации ярких интересных проектов, создания объектов социальной инфраструктуры, спортивных школ, всевозможных творческих мастерских, бизнес-инкубаторов и многого другого, что необходимо для развития и раскрытия потенциала молодежи. Кроме того, для повышения экологического уровня городской среды необходимо увеличивать зеленые зоны — скверы и парки. И все это в комплексе со строительством жилья, потребность в котором не уменьшается.
Преимуществом преобразования промзоны в жилой квартал является привлекательность местоположения - в черте города, причем в той части района, которая уже стала его центром, с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой. В сравнении со строительством «в открытом поле», реновация позволит сэкономить денежные и материальные ресурсы на возможности подключения внутриплощадочных сетей к уже существующим городским сетям. Это означает, что не надо тянуть коммуникации на десятки километров до точек подключения, как в случае освоения пригородных территорий.
Все вышеперечисленное поможет создать грамотный культурный кластер и повысит привлекательность проекта реновации за счет эксклюзивных параметров. Для инвесторов это станет устойчивым вложением на долгий срок с высокой ликвидностью.
Комплексное освоение промышленных территорий выведет на новый виток развитие «мертвых» зон, даст вторую жизнь таким пространствам, улучшит качество городской среды, позволит эффективно организовать и использовать территории, преобразит архитектурный облик города. Это стратегический земельный запас с большим потенциалом. За этим направлением в строительстве будущее. Принятие закона о развитии промзон - тому подтверждение».
Когда принимается решение о комплексном развитии промзоны?
Решение о комплексном развитии промышленной территории может быть принято муниципальным органом в случае, если не менее 50% ее общей площади занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу (за исключением многоквартирных домов);
2) на которых расположены объекты капитального строительства, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (за исключением многоквартирных домов);
3) на которых возведены объекты, не соответствующие установленным правилам землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.
По данным департамента градостроительного развития Нижегородской области, вторую жизнь промышленные территории также могут получить по инициативе их владельцев. Речь идет о землях и возведенных на них объектах, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Это же касается объектов, предоставленных третьим лицам в соответствии с российским земельным законодательством.
Автор: Александра Стрелецкая
Фото: Сергей Булатов
Материал подготовлен при содействии департамента
градостроительного развития территории Нижегородской области
Комментарии