Конфликты между жильцами и застройщиком, стремящимся «увести» из-под их носа приличный кусок прилегающей к дому территории – не редкость для нашего города. И ситуацию, когда в сложившуюся в 50-е годы прошлого столетия застройку пытаются вписать новостройку (этажей так на двадцать), тоже уникальной не назовешь.
Городские власти уже объявили «войну» точечной застройке, взяв курс на реализацию комплексных проектов, однако и тут находятся недовольные: то новый район построен вдали от благ цивилизации и транспортной развязки, то красивую городскую панораму от жителей заслонил. Как найти компромисс в сложившейся ситуации? С вопросами о том, нужна ли городу точечная застройка, и что необходимо предусмотреть при застройке комплексной, мы обратились к Роману Мирошникову, генеральному директору ООО «Ойкумена-Нижний Новгород».
- Есть ли альтернатива точечной застройке, особенно в центре города, где с одной стороны – с ней борется власть, с другой стороны – не хватает крупных площадок под комплексное освоение?
Комплексное освоение территории не является альтернативой точечной застройке. Поясню: у точечной застройки и комплексного освоения совершенно разные задачи.
Понятие точечной застройки сегодня несет другой смысл, нежели ранее, и имеет негативный оттенок, потому что, чаще всего - это распределение земельных участков среди «своих» застройщиков с минимальными затратами на инженерные коммуникации. Точечная застройка в любом случае будет необходима, потому что нельзя бросить центр города, который подлежит постоянному развитию и реконструкции. Другой вопрос, правильно ли она будет производиться.
На мой взгляд, точечная застройка должна быть привязана к сносу ветхого жилья, поскольку при расселении таких домов неправильно предлагать жильцам квартиры на окраинах города. Необходимо обеспечить их жильем в том месте, где они жили ранее. А понятие нехватки крупных площадок под комплексное освоение я считаю надуманным. Просто государственные структуры, которые отвечают за развитие новых территорий, разработку градостроительных документов и проектов инженерного оснащения, не занимаются этим должным образом. Данная работа просто не выполняется.
- Считается, что реализация масштабных проектов под силу не каждому девелоперу. Что будет если власти окончательно возьмут курс на комплексную застройку? Уйдут ли с рынка те застройщики, которые выживали за счет точечных объектов?
Действительно, масштабный проект мелкому девелоперу не освоить, поскольку для этого требуется иметь и достаточное количество собственных средств – для реализации первоначальной стадии проекта, такой как разработка проектной документации, так и наличие кредитных ресурсов, необходимых для строительства дома. Если даже у девелопера хватит собственных средств на реализацию первоначального этапа строительства, то получение кредита на претворение в жизнь масштабного проекта - достаточно сложная процедура. Дело в том, что многочисленные требования, предъявляемые банками к застройщикам, - высоки и не каждый сможет им соответствовать. Но если территорией занимается город: готовится градостроительная документация, большой земельный участок разбивается на лоты, - в этом случае могут появиться десятки новых объектов. Так, например, в Москве и Санкт-Петербурге в рамках одного района несколько разных строительных компаний возводят новое жилье. Город должен осваивать территории.
- Действительно ли так важно строить для покупателя наряду с жилыми домами – детские сады, магазины, фитнес-центры? Ведь, в большинстве своем (если только речь не идет об освоении пустырей на краю города), застройщик вписывает объект в уже сложившуюся инфраструктуру…
Если говорить о точечной застройке – не требуется. Здесь необходимость строительства данных объектов социальной инфраструктуры зависит лишь от нехватки в данном районе того или иного объекта (например, недостаточно мест в детсадах, школах и пр.) или от личного желания девелопера (например, строительства нежилых помещений с целью в дальнейшем получить прибыль от сдачи в аренду таких помещений). Если говорить о масштабном строительстве, то, конечно, важно создать все основные объекты социальной инфраструктуры, необходимые для полноценной жизни в этом районе.
- Как классность жилья (эконом, бизнес, премиум) влияет на «набор» объектов инфраструктуры в комплексной застройке?
К сожалению, единицы девелоперов к классности жилья привязывают необходимость наличия инфраструктуры, ограничиваясь лишь качеством жилья, набором строительных материалов и квадратными метрами.
Если говорить о премиум-классе, то понятно, что набор объектов инфраструктуры должен быть больше, исходя из того, что потребительские возможности покупателей в данном случае значительно выше, и за деньги, которые они платят, они должны получать соответствующую их статусу инфраструктуру. Помимо стандартного набора объектов, таких как детсад, школа, магазины, фитнес-клубы и прочее, должны быть свои инфраструктурные объекты, работающие на конкретный жилой комплекс (например, химчистка/прачечная, поле для гольфа и т.д.). Должны быть свои эксклюзивные вещи.
Но это не значит, что эконом-класс должен получать меньше объектов инфраструктуры. Для него должна быть создана инфраструктура для комфортного проживания: больницы, детсад, школы и пр.
- Является ли наличие инфраструктуры решающим фактором при покупке квартиры? Или покупатель по-прежнему отталкивается в первую очередь от своих финансовых возможностей и района?
На сегодняшний день назвать этот фактор решающим вряд ли возможно, - цена и район по-прежнему остаются в приоритете. Но покупатели стали все чаще обращать внимание на наличие инфраструктуры. Хотелось бы, чтобы у нашего населения возможностей было больше, чем позволяет экономика.
- Какая инфраструктура в жилом комплексе интересует покупателей квартир больше всего?
Если говорить об инфраструктуре отдельно стоящего дома (на примере точечной застройки), то принимая решение о покупке квартиры, потребитель смотрит, какой социальной инфраструктурой обладает район, что есть в соседних домах, как далеко школа, магазины и пр. То есть сам дом может не обладать инфраструктурой, поскольку она уже есть в районе.
Если же говорить о микрорайоне – детский сад и школа, спортивные площадки, близость транспортных схем и удобство проезда в центр города.
- Какие проекты, реализованные (реализуемые) в Нижнем Новгороде, можно считать наиболее удачными с точки зрения комплексной застройки?
В нашем городе сложно найти по-настоящему удачный пример такого проекта. И здесь, по моему мнению, виноват не только застройщик. С момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию проходят годы. Сегодня возведение школ, детсадов и т.д. в большей степени зависит от бюджета (из федерального или местного, откуда будет финансироваться строительство). Во время разработки застройщиком документации, городские власти уже должны предусмотреть, как они смогут обеспечить новые дома социально важными объектами инфраструктуры.
Другой вариант – это инвестиционный контракт, в котором оговорены условия строительства социальных объектов, и возведение данных объектов ведет застройщик. Но нужно четко понимать, что себестоимость жилья в этом случае возрастает. Поскольку школу и детский сад не продашь, а затраты на их строительство должны быть компенсированы, это приводит в итоге к повышению стоимости квадратного метра жилья. Поэтому данный вариант строительства социальных объектов применим в тех районах, где есть покупательская способность.
Комментарии