Строительство жилого комплекса «Изумрудный замок» приближается к своей финальной стадии. Однако вопросов у потенциальных покупателей меньше не становится. Как говорится, и хочется, и колется. Несмотря на остроту вопросов, мы попросили ответить на них самого Эдуарда Фиякселя.
Эдуард Аркадьевич, в Нижнем Новгороде слагают легенды о вашем фантастическом умении делать различные финансовые комбинации. Поэтому многие уверены, что Эдуард Аркадьевич Фияксель обязательно найдет способ, как «кинуть» с «Изумрудным замком». Какие варианты «кидалова» возможны?
Э.А. Фияксель: Самый простой способ «кинуть» при строительстве – очень дешево продать доли на стадии котлована, а потом ничего не построить. Существует куча схем, как обойти закон через векселя, облигации и так далее. Второй вариант – продать больше долей, чем запроектировано квартир, то есть на каждую квартиру будет несколько дольщиков. Еще один механизм – когда застройщик в договоре не прописывает опции и сдает полуфабрикат.
В отношении «Изумрудного замка» эти методы «кидания» не могут быть променены по нескольким причинам.
Во-первых, в случае «Изумрудного замка» моя прибыль «зашита» в непроданных квартирах. На сегодняшний день продано 35% квартир. Изначально понимая, что нижегородский рынок еще не может оценить все преимущества жилья класса премиум, мы запланировали основные продажи на завершающую стадию строительства. Поэтому мне экономически выгоднее достроить, сдать и после этого продать оставшиеся квартиры.
Во-вторых, готовность жилого комплекса уже более 90%.
В-третьих, мы осуществляем только прямые продажи, никаких векселей, облигаций и так далее.
В-четвертых, в договоре инвестирования, который мы заключаем с покупателями, четко прописаны все опции, которые они будут иметь, хотя потенциальные покупатели могут проконсультироваться со своими юристами, уже больше года вопросов по договору ни у кого не возникает.
Не было ли соблазна в связи с кризисом удешевить строительство, перейдя на более дешевые материалы?
Э.А. Фияксель: На начало кризиса комплекс уже был готов на 70%, поэтому вносить изменения в концепцию было бы неразумным. Мы проанализировали, как оптимизировать расходы, не потеряв при этом качество жизни. Например: заменили импортную и очень дорогую трансформаторную подстанцию на не менее качественную, но отечественную. Сделали гостевую парковку не подземной, а наземной. Часть опций интеллектуального здания, которые изначально планировалось провести в каждую квартиру, теперь предложены на выбор самих жильцов.
Первоначально мы планировали объединить все электронные замки в одну сеть и вывести их на пульт. Теперь мы сделали электронные замки автономными. Это никак не скажется на их эксплуатационных свойствах, но будет дешевле. Если говорить о безопасности, то в каждом подъезде будет работать консьерж. Мы отказались от централизованной системы кондиционирования. Теперь в каждой квартире индивидуальная система кондиционирования.
Все это ни в коей мере не противоречит договору, поскольку мы предоставляем жильцам все ранее оговоренные возможности.
Как осуществляется финансирование строительства «Изумрудного замка»? Не превратится ли он в долгострой.
Э.А. Фияксель: «Изумрудный замок» не может превратиться в долгострой - это когда строительство, по сути, бросают. У нас действительно стройка полгода стояла, как практически все стройки в России. Это было начало 2009 года, самый тяжелый период, когда денег под строительство найти было просто не возможно. Все ипотечные программы прекратились. Люди не покупали жилье, потому что ждали, что цена еще упадет. Я обошел, или, как я говорю, прополз на коленях в Москве 28 банков и везде я слышал одно и то же – проект хороший, но распоряжением совета директоров строительная деятельность пока не финансируется.
Гарантией того, что «Изумрудный замок» будет достроен, является, во-первых, что банки начали финансировать проекты, степень готовности которых превышает 50%, а готовность «Изумрудного Замка» - 90%. Во-вторых, снова у нас появились покупатели. В-третьих, есть определенные договоренности по ипотечному кредитованию.
Не все в Нижнем Новгороде до сих пор понимают, что из себя представляет жильё класса премиум и почему он так дорого стоит.
Э.А. Фияксель: Проблема Нижнего Новгорода заключается в том, что люди покупают не качество жизни, а квадратные метры. Я очень часто слышу один и тот же вопрос – а почему у вас дороже, чем во-о-он в том доме, который видно из окна. Начинаешь объяснять, какие используются материалы, какие предусмотрены дополнительные опции. Впрочем, квадратные метры тоже разные. Когда дом строится из силикатного кирпича с отделкой из борского кирпича, и при этом экономят на всем, на чем только можно – это одна себестоимость, когда из более качественных материалов – другая. Жилье выше бизнес-класса в Нижнем Новгороде никогда не строили. Поэтому многие действительно не понимают, что такое жильё класса премиум.
Могу рассказать, как я очень долго боролся с архитекторами. Мне были нужны большие холлы. Архитектор запроектировал холлы 15 метров. Я сказал – мне нужны большие холлы. Он запроектировал 25 метров. Я сказал – нет, мне нужны БОЛЬШИЕ холлы! На что он мне сказал: «Да вы что, эти же метры продать можно!» И это архитектор, передовой человек.
Спорили с архитекторами о том, куда должен спускаться лифт. Я долго доказывал, что лифт должен спускаться на подземную парковку. Потому что человек, выйдя из машины, должен войти в лифт и подняться к себе на этаж, как это происходит во всем мире. Очень долго доказывал, что для пентхаусов необходимы отдельные лифты. До смешного доходило - проектировщик не запроектировал туалет для консьержа, но зато запроектировал дворницкую. Это говорит об уровне нашей культуры. А уровень жизни заключается в том числе и в том, чтобы консьерж всегда был на месте.
Часто спрашивают – почему пентхаус дороже? Поскольку у нас эксплуатируемая крыша, на которой можно даже траву с деревьями сажать, то и сэндвич должен иметь совершенно другую структуру. А этот сэндвич ужасно дорогой. Кроме того, нужно продумать выход на крышу таким, чтобы там не было протечек. В общем, все это достаточно сложно и дорого.
Так же спрашивают – а почему у вас такие большие квартиры? Минимальная площадь двухкомнатной квартиры 100 квадратных метров. Потому что это квартиры класса премиум, в том числе и по площади. А площадь двухкомнатной квартиры класса премиум не может быть 50 квадратных метров. Просто не может быть и все.
Что такое жильё класса премиум хорошо понимают люди, жившие за границей, или в Москве и Санкт-Петербурге в домах такого типа. Они приходят, смотрят макет, смотрят на месте и подписывают договор. Таких в числе наших покупателей половина, и это радует.
Будет ли выполнено благоустройство прилегающей территории?
Э.А. Фияксель: Мы не собираемся отказываться от благоустройства. Беда обычного жилья в том, что как только человек выходит за дверь квартиры, он из своего уютного гнездышка попадает в общественную зону, за которой, как правило, никто не следит. Если нет управляющей компании, все места общего пользования просто загажены. Я уже не говорю о том, что выйдя из подъезда, человек попадает во «вражескую среду», где какие-то машины загораживают ему вход в подъезд, кто-то прямо здесь же выкидывает мусор и так далее.
За жизнедеятельностью «Изумрудного замка» будет следить управляющая компания. Будут работать охрана, консьержи, садовник. Во дворе будет расположена детская площадка. Люди должны чувствовать себя в безопасности. Среда, в которой человек живет, должна не противоречить человеку, а наоборот, поддерживать его.
Сейчас вы достраиваете первую и вторую очереди «Изумрудного замка». Однако проектом жилого комплекса предусмотрено строительство семи очередей. Какова их судьба? Планируете ли вы их строительство?
Э.А. Фияксель: Я думаю, что они будут построены. Но сроки, естественно, отодвигаются и дело тут не только в кризисе. Одна из причин – строительство метро по улице Горького. Когда оно будет завершено, строительство «Изумрудного замка» продолжится. Напомню, концепция того, как должна выглядеть сама улица Горького, тоже неоднократно менялась. Когда начнется рабочее проектирование, будет понятно, что наиболее целесообразно строить. Поэтому, как говорится, будет день, будет и пища.
Некоторые откладывают покупку квартиры, ожидая, что цены на жилье еще упадут. Что по вашим прогнозам будет с ценами?
Э.А. Фияксель: Сегодня о том, что цены на жилье еще упадут, рассуждают только люди, плохо разбирающиеся в ситуации на рынке недвижимости. Во всем мире, цены на жилую недвижимость начали расти. Конечно, Россия чуть отстает от мировых процессов, но только не в этом. Поэтому цены на жилую недвижимость больше не упадут, а будут только расти. Уже начался рост цен на рынке вторичного жилья. Поэтому, как только первая и вторая очереди «Изумрудного замка» будут достроены, цены на квартиры в нем сразу вырастут.
Что можно сказать тем, кто ждет дальнейшего падения цен. С одной стороны, им подождать можно, почему бы и нет. Но надо понимать, что, во-первых, цена вырастет, а во-вторых, уменьшится выбор. Потому что на самые лучшие квартиры в «Изумрудном замке» уже сегодня есть 2 – 3 потенциальных покупателя, которые ведут переговоры. В двух домах у нас всего 115 квартир, 40 из которых уже проданы. А 75 квартир - это не так много для города – миллионника. Кроме того, ипотека становится доступнее и круг возможных покупателей расширяется.
Поэтому ждать, когда упадут цены, можно, но за это ожидание придется дорого заплатить и в результате не получить желаемое. Кроме того, сегодня в Нижнем Новгороде нет ни одного проекта жилого комплекса класса премиум. Так что ожидание может растянуться минимум на 3 – 5 лет.
Любой большой проект всегда сопровождается различными слухами. Как вы на них реагируете?
Э.А. Фияксель: Всегда спокойно. Два года назад только ленивый не говорил, что «Изумрудный замок» строится на Черной речке. Мы заказали археологическое исследование. Выяснилось, что Черная речка протекает на квартал левее в районе улицы Решетникова. Год назад было много разговоров о том, что метро пройдет прям под «Изумрудным замком». Сегодня мы точно знаем, что оно пройдет в стороне на расстоянии до 150 метров. Так что с нетерпением ждем новых слухов!
В любую эпоху были дома, которые по праву считаются памятниками истории своего времени. Они всегда располагались в центре, их строили знаменитые архитекторы и в них жили лучшие люди своего времени. В 19 веке это были купеческие особняки на Верхне-Волжской набережной, в советские времени – дом №1 на площади Минина и бусыгинский дом на Автозаводе. Я считаю, что у «Изумрудного замка» есть все шансы попасть в их число.
Внуки и правнуки тех, кто сегодня приобретет квартиры в «Изумрудном замке» будут с гордостью говорить: «Мы живем в доме, который является гордостью Нижнего Новгорода, памятником архитекторы XXI века».
При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.
Комментарии