«Квартиру купить – не поле перейти», так, перефразировав известную пословицу, можно выразить мнение «новичков» в сделках с недвижимостью о «дебрях» рынка жилья. У многих покупателей квартир на первичном рынке вопросы возникают еще на стадии выбора: к кому же обратиться за квартирой в новостройке – к застройщику или в агентство недвижимости? Рассказать о плюсах и минусах продавцов на первичном рынке жилья мы попросили руководителя Группы Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер» Владимира Снажина.
- Большинство людей считает, что у застройщика купить квартиру можно дешевле, так как агентства недвижимости берут дополнительную плату за посреднические услуги. Так ли это, и возможно ли купить квартиру в агентстве по цене ниже той, что предложена застройщиком?
Большинство даже не представляет, что может быть иначе. Застройщики заключают соглашения о сотрудничестве с агентствами недвижимости по реализации новостроек и оплачивают вознаграждение за поиск клиентов и работу с покупателями. В этих случаях все условия продаж: цены, скидки, рассрочка - будут абсолютно одинаковыми. Риэлторские компании, уважающие клиентов и партнеров-застройщиков, дополнительную плату с покупателей не берут. Кроме этого, агентства недвижимости могут сотрудничать с подрядчиками, поставщиками или предоставлять услуги дольщикам, которые хотят продать квартиру ещё на этапе строительства. В этих случаях цена на квартиры может быть и ниже цен застройщика, или агентство предложит «эксклюзивные» варианты, причем на совершенно законных условиях.
- Какие дополнительные возможности открывает для покупателя квартиры агентство недвижимости? Иными словами: что застройщик не сможет предложить клиенту?
Прежде чем решиться на столь ответственный и дорогостоящий шаг как покупка квартиры в новостройке, покупатели отмеряют даже не семь, а куда больше раз.
Во-первых, застройщик не предоставит покупателю права выбора квартир в других новостройках.
Во-вторых, застройщик Вам однозначно расскажет, что его строительная компания самая надежная, пунктуальная, а качество строительства не хуже европейского. В жизни всё может оказаться намного грустнее. Серьезные агентства недвижимости не станут сотрудничать с застройщиками, проекты которых имеют повышенные риски или негативную историю, и вовремя предостерегут от «рисковых» сделок с такими застройщиками.
В-третьих, у каждого покупателя, а точнее семьи, своя индивидуальная ситуация с приобретением квартиры. Часто семье нужно продать свою недвижимость, чтобы набрать необходимую сумму. Застройщики не будут и не смогут продавать недвижимость клиентов эффективно: то есть по максимально возможной цене и в нужные сроки.
Как показывает практика, застройщики не вникают в индивидуальные возможности покупателей при получении ипотечного кредита и не подбирают оптимальную программу кредитования. При сроке кредита в несколько лет потери от переплаты могут составить сотни тысяч рублей.
В-четвертых, при совершении сделок возникает много иных важных нюансов: с налогообложением и получением налоговых вычетов (а это вновь — потерянные или приобретенные сотни тысяч рублей), с получением разрешений органов опеки и других документов, использованием различных сертификатов и субсидий и т. д.
Оптимальным образом оказать комплексную услугу в каждой индивидуальной ситуации способно лишь серьезное агентство недвижимости, в котором слаженно и ежедневно практикует команда специалистов: агенты, юрист, ипотечный брокер, специалисты по сбору документов и рекламе объектов.
- Немаловажный вопрос для покупателя квартиры – юридическая чистота и безопасность сделки, в частности – сохранность денежных средств. Есть ли отличие в технологии проведения сделки купли-продажи, если в роли продавца выступает застройщик или агентство недвижимости?
В «классическом» варианте в соответствии с 214-м Федеральным Законом заключается договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Технология заключения таких сделок будет единой. Иные «кривоватые» схемы приобретения новостроек уходят в прошлое, но всё же в практике ещё встречаются. О повышенных рисках, отдельных «хитрых» условиях договоров, обязательных императивных (то есть прямо установленных законами) условиях также проконсультируют юристы риэлторских компаний.
Но главное условие сохранности денежных средств дольщиков — это «надежность рук» застройщика, которые получают и используют эти деньги.
- Скорость совершения сделки в том и в другом случае?
Само совершение сделки составляет 7-10 дней:
- Подписывается договор участия в долевом строительстве. В случае использования кредитных средств — также заключается кредитный договор с банком.
- Договор и иные документы подаются на государственную регистрацию, которая осуществляется в течение 5-ти рабочих дней.
- После получения зарегистрированного договора в течение 3-7 дней дольщик перечисляет денежные средства (как свои, так и кредитные) на счет застройщика.
Подготовка же сделки может занять и большее время в зависимости от сложности вопросов, которые предварительно нужно разрешить клиентам. В этих случаях участие грамотных специалистов риэлторской компании существенно ускоряет процесс подготовки сделки.
- Какие преимущества и недостатки работы с агентством недвижимости/застройщиком при покупке квартиры в новостройке Вы можете назвать?
Если Вы принимаете решение работать с агентством, то на начальном этапе Вам предстоит внимательно выбрать надежного и эффективного партнера. К сожалению, многие компании не могут оказать качественную комплексную услугу. При выборе риэлтора в первую очередь рекомендую обратить внимание на рекомендации знакомых и отзывы клиентов на независимых порталах. А при встрече также задать вопросы: «Какие выгоды я получу, обратившись в ваше агентство? Чем именно ваши услуги отличаются от услуг застройщика и других агентств? Какие гарантии агентство даст мне в том, что я получу деньги для приобретения новостройки к установленной застройщиком дате?»
И чем конкретнее Вы получите ответ, тем качественнее окажется дополнительный сервис, который застройщик не сможет, да и не захочет предоставлять.
- Как нижегородцы чаще покупают жилье: через агентство недвижимости или напрямую у застройщика?
На сегодняшний день нижегородцы чаще покупают новостройки у застройщика.
Главная причина заключается в том, что нижегородцы просто не представляют, что могут получить дополнительный сервис и качественные услуги в решении столь ответственного и непростого вопроса. При этом, покупая новостройку, покупатели не будут отдельно оплачивать услуги агентства недвижимости.
- Ряд застройщиков обращается в агентства недвижимости, предоставляя им права на продажу квартир, другие – предпочитают продавать жилье самостоятельно. Отчего это зависит?
В первую очередь это зависит от руководства строительной компании: от понимания реальной пользы от агентств недвижимости, важности и многогранности процесса продаж. Эффективная работа агентств недвижимости позволяет привлечь многих дополнительных дольщиков (например, переориентированных со вторичного рынка), ускорить и облегчить процесс подготовки и совершения сделок, создать благоприятную информационную поддержку о новостройке. 1-2% вознаграждения, которые застройщик выплачивает риэлторам, окупаются с «лихвой» и приносят застройщику существенно больший доход. Но некоторые руководители ошибочно и примитивно рассуждают, что если продажи «вроде идут», то и риэлторы не нужны.
Конечно, застройщикам сейчас здорово «помогает» общая «активная» ситуация на рынке недвижимости. Как только ситуация на рынке недвижимости изменится, то застройщики сами станут инициаторами предложений о сотрудничестве. Вот только экспресс выгодных продаж может уже уйти, а застройщик столкнется с серьезными проблемами.
Сотрудничество: Застройщик - Риэлторская компания - Дольщик (к процессу часто подключается также банки) выгодно всем сторонам. Эффективные продажи, комплексные решения вопросов дольщиков позволяют застройщику получить стабильный денежный поток для постройки домов в жестко устанавливаемые законом сроки. По результатам строительства дольщики въезжают в новые квартиры, банки и риэлторы получают новых клиентов, девелопер получает заслуженную прибыль и уважение дольщиков.
Комментарии