Квартира по переуступке в новостройке - как купить право требования?

«Переуступкой», «договором по переуступке», «договором об уступке», называют договор цессии, содержание которого раскрывается в главе 24 Гражданского Кодекса РФ, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Итак, что важно понимать, если квартира по переуступке в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) стала вашей целью?

Приобретая такое жилье по договору цессии, вы покупаете не саму квартиру, а право требования на передачу жилья, предусмотренного договором долевого участия, ранее заключенным между застройщиком и дольщиком. То есть, по договору цессии дольщик передает вам свое право требования на жилье после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Такой договор может быть заключен только до приема дома комиссией и ввода его в эксплуатацию. В дальнейшем приобрести квартиру можно только путем заключения договора купли-продажи.

Соответственно, при заключении такого договора к вам переходят все права и обязанности дольщика. То есть, по такому договору вы становитесь новым дольщиком.

Можно ли купить квартиру по переуступке без рисков?

Вкладывать денежные средства в приобретение жилья путем заключения договора цессии гораздо выгоднее, чем приобретать готовое жилье. Вместе с тем, купить квартиру по переуступке без рисков не получится, а их на данной стадии существует немало.

Так, перед подписанием такого договора нужно убедиться в следующем:

  • отсутствии/наличии у дольщика долгов перед застройщиком;
  • оплачена ли в полном объеме сумма по договору долевого участия;
  • оплачивается ли сумма предусмотренная договором в соответствии с графиком платежей, предусмотренных договором (если речь идет о банковском займе);
  • проверьте экономическое состояние самого застройщика, загляните на его сайт, изучите проектную декларацию (разрешение на возведение жилого дома, срок окончания строительства, права на землю, свидетельство о постановке в налоговую инспекцию и др.);
  • посмотрите, не срываются ли сроки строительства, не вводится ли процедура банкротства.

Продажа квартиры по переуступке — что нужно проверить в договоре?

Специалисты в области юриспруденции рекомендуют внимательно отнестись ко всем нюансам такой сделки, поскольку в их практике нередки случаи, когда продажа квартиры по переуступке позволяет дольщикам попросту избавиться от некачественного жилья.

Обратите внимание, что в договоре об уступке обязательно должна содержаться информация:

  • о сторонах договора;
  • ссылка на сам договор долевого участия, изначально заключенный между застройщиком и дольщиком;
  • порядок расчетов между сторонами.

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в регистрационной службе.

До подписания договора об уступке, первоначальный дольщик должен уведомить застройщика в письменном виде о своих намерениях, либо взять разрешение о переуступке, если это условие прописано в договоре долевого участия.

Покупка квартиры по переуступке предполагает госрегистрацию договора цессии

Государственной регистрации подлежит не только ДДУ. Покупка квартиры по переуступке предполагает госрегистрацию и договора цессии (переуступки)!

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ, «уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки».

Следовательно, заключенным такой договор будет считаться с момента государственной регистрации, что установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Купить квартиру по переуступке в новостройке

Для того, чтобы купить квартиру по переуступке в новостройке, придется подготовить для Росреестра солидный пакет документов. В частности, для регистрации договора цессии понадобятся:

  • паспорта;
  • доверенности (в случае заключения сделки через представителя);
  • основной договор долевого участия;
  • справка от застройщика о погашении долга;
  • согласие застройщика не переуступку (если это предусмотрено ДДУ);
  • договор уступки;
  • нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие банка, если изначально на приобретение жилья дольщиком оформлялся кредит и право требования по ДДУ в залоге у банка;
  • кредитный договор и закладная банка.

Госпошлина за совершение регистрационных действий взимается на месте.

В регистрационную службу документы подают обе стороны и таким же образом получают их после регистрации.

Внимание переуступающим дольщикам! Вам придется оплатить налог, а возможно и проценты застройщику за совершение уступки, если такие проценты предусмотрены договорам долевого участия.

Материал подготовлен при содействии НО НКА «Чайка и коллеги».

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Читайте также

Как получить компенсацию за утрату приобретенного жилья в случае мошенничества Инструкции
В этом году начали действовать новые правила, защищающие добросовестных приобретателей жилья, ставших жертвами мошенников. Случается, что ничего не подозревающий человек покупает квартиру, а спустя время оказывается, что у нее есть законные владельцы, и они требуют возврата имущества. Специалисты Кадастровой палаты Ростовской области рассказали, что именно изменилось в законе, кого можно считать добросовестным участником сделки, а кого мошенником, и как защитить свои права, если вы попали в неприятную историю.
Аренда квартиры: преимущества, риски, правила Инструкции
У вас есть квартира, которую вы хотите сдать в аренду. Или вам самому нужно съемное жилье. В каждом из этих случаев неплохо узнать о рисках и правилах. В этом поможет специалист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Есилевский.
Как действовать, если вам не нравится работа ТСЖ: советы юриста Инструкции
Если ТСЖ не справляется со своими обязанностями, то можно сменить руководство объединения, полностью ликвидировать товарищество или предложить на собрании жильцов альтернативные варианты управления домом. ДОМОСТРОЙРФ полагаясь на коснультации юриста разобрал различные варианты действий, которые точно повлияют на деятельность ТСЖ.
Наверх