…Каждый крупный город сегодня стремится обзавестись собственным Сити — районом с застройкой повышенной этажности. Есть такой Сити в Москве, высотный Лахта-центр с деловым окружением недавно появился в Санкт-Петербурге. Активно строит небоскребы Екатеринбург — здесь возведено уже 15 зданий высотой 100 м и выше, и 7 зданий приближается к этой отметке. У Нижнего Новгорода «высотных» амбиций нет. Хотя Нижний — как крупный российский город и приволжская столица вполне мог бы претендовать на появление собственной «скай лайн». Почему тема высотного строительства практически никак не развивается в Нижнем? ДОМОСТРОЙРФ попробовал в этом разобраться.
Причина № 1: город пока не определился с трендом по высотности
Каждый город сам решает для себя, по какому пути он пойдет. Екатеринбург, например, давно и прочно взял курс на высотное строительство. Там уверены, что это отлично работает на имидж города, как уральской столицы, привлекает в город дополнительные инвестиции, квалифицированные трудовые ресурсы.
А вот в Сочи действует мораторий на строительство зданий выше 12 м. Там взяли направление на уютный малоэтажный город.
Нижний, похоже, пока не определился с оптимальной этажностью.
"Любые тренды в области строительства, в том числе и высотного, диктует экономика и план развития города, — считает директор по продажам ГК «АГРОСПЕЦТЕХ» Михаил Шерстнев. — Самое главное — решение властей. Предусмотрены ли места, где можно строить высотные дома, или нет? Если власти хотят, чтобы где-то строились здания от 30 до 40 этажей и выше, то они и будут строиться. А если девелоперы сами начнут проявлять инициативу и строить там, где им заблагорассудится, то ничего хорошего из этого не выйдет.
По мнению Михаила Шерстнева, нужны два фактора: законодательный и экономический.
"Если бы нам сказали: уважаемые девелоперы, есть участки земли, приходите, стройте супер-высотки,- продолжает Михаил Шерстнев. - Но никто нам пока таких участков не предлагает. А на тех, что выделены под строительство, например, нашей компании, действуют жесткие ограничения по этажности.
— Есть определенные нормы, через которые застройщики не могут перешагнуть, иначе Госэкспертиза им просто-напросто не согласует документацию, — рассказал нам другой крупный нижегородский девелопер. — То есть, не просто мы не хотим. Дело в нормативно-законодательной базе, которая существует в Нижнем Новгороде. Например, есть районы, которые входят в зону полетов гражданской авиации. Там высотное строительство запрещено. Это тоже надо учитывать.
Другой вариант — высотное строительство на окраине города. Например, в районе Анкудиновского парка. Но, как считают эксперты, такое строительство — вдали от всех основных городских коммуникаций, основных людских потоков — будет вряд ли оправдано.
"Хотел бы отметить, что в настоящий момент по действующим нормам градостроительного проектирования с учетом действующей плотности в Нижнем Новгороде достаточно сложно обеспечить размещение высотного объекта. В Москве, например, другие нормы, и есть возможность в принципе комплексно выполнять высотное строительство, у нас же в городе, пока что, это получится небоскреб в чистом поле, — делится своим мнением генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.
Словом, чтобы высотное строительство сделалось градостроительным трендом, по мнению застройщиков, нужна соответствующая региональная политика, визуализированная в мастер-плане города.
Причина № 2: выгода от высотного строительства не всегда очевидна
Думать, что высотный дом — это обычный дом, только повышенной этажности — большое заблуждение. Во-первых, для того, чтобы высотное здание прочно стояло на земле, в него закладываются избыточные прочностные характеристики. У высотного здания другое лифтовое оборудование — преимущественно, скоростное, другая система кондиционирования. Небоскребу требуется иное остекление — чтобы успешно бороться с эффектом парусности. Необходима другая — очень сложная — система противопожарной защиты.
И, наконец, нормативы. Нормативная база по высотному строительству пока не достаточно хорошо разработана. Поэтому строятся здания свыше 75 метров — а именно после этой планки здание считается высотным — исключительно по специальным техническим условиям, так называемым СТУ. А это дополнительная государственная экспертиза, дополнительные деньги на разработку проекта, дополнительная ответственность подрядчика.
Не стоит забывать и про «длинные» инвестиции.
"При строительство подобных зданий инвестиционно-строительный цикл значительно длиннее, поскольку такое количество этажей надо просто дольше строить, — замечает генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.
Соответственно, приходится открывать более длинную кредитную линию. А сдача дома в эксплуатацию оттягивается.
Все это приводит к удорожанию объекта. И тут девелопер, конечно, должен семь раз подумать, чтобы один раз «аккуратно отрезать» и построить экономически выгодный объект.
"Строить высотное здание — это дорого! — соглашается и Михаил Шерстнев (ГК АГРОСПЕЦТЕХ). — Какой аргумент, в первую очередь, называют сторонники повышенной этажности? Правильно, экономия земли. Но давайте посчитаем. Возьмем дом в 19 этажей. Это где-то около 10 тыс. кв. метров площади, примерно 160 квартир. Увеличим этажность в два раза. В доме будет 350–400 квартир. Представьте, какое количество парковочных мест нужно будет обустроить вокруг этого дома! Либо надо будет строить гигантскую подземную парковку. И на этом этапе эффект экономии земли начинает нивелироваться.
Получается, для возведения одного высотного дома земли потребуется столько же, сколько для двух обычных. Но высотка обойдется значительно дороже.
Сомнения застройщиков и проектировщиков понятны. И тут еще предстоит найти эффективные экономические рычаги, которые могли бы двинуть высотное строительство в Нижнем вперед.
В Москва-Сити, например, в самом начале эксплуатации квадратные метры были очень недорогими. И только потом взлетели до фантастических величин. Сейчас квартиры в апартаментах Москва-Сити — одни из самых дорогостоящих в столице.
"Нет сомнений, что появление высотных зданий в городской структуре — признак развития, — убежден генеральный директор проектной компании «Интраград» Арсений Чакрыгин. — Но появление супервысоких зданий невозможно без соответствующей экономической составляющей. Спрос, рынок и финансовая составляющая в каждом конкретном регионе провоцируют появление высотного строительства, как системного градостроительного явления, а девелоперы находят технические возможности для его реализации.
Между тем, в том же Екатеринбурге, где высотное строительство уже стало тем самым «…системным градостроительным явлением», полагают, что высотки сулят большую выгоду для города. Логика рассуждений проста: раз город стремится к плотности, он не расползается вширь, а значит не нужно тянуть дополнительные коммуникации к отдаленным районам, создавать дополнительную инфраструктуру. А это серьезная экономия для городского бюджета.
Причина № 3: высотный дом сложно реализовать из-за сложных технологий
Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что высотное строительство — это, в первую очередь, высокотехнологичное строительство.
"Сразу же поясню, что здания выше 75 метров относятся к высотному строительству, а выше 100 метров — уже считаются технически сложными и уникальными зданиями и сооружениями, — поясняет генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов. — Например, в нашем ННГАСУ есть направление «Промышленное и гражданское строительство», а есть отдельная специальность «Строительство уникальных зданий и сооружений». Это разные нормативные базы, разные пожарные требования, например, необходимо размещение дополнительных технических этажей с резервуарами для систем пожаротушения и многое другое. Плюс к этому при высотном строительстве действуют уже совершенно другие требования к прочности конструкций и к фасадам.
По мнению Михаила Иванова, все это надо иметь в виду, приступая к возведению высотного объекта.
Нельзя сказать, что город совсем не готов к решению сложных технических задач.
— В техническом плане нижегородские девелоперы готовы к такому строительству, — считают в компании «Каркас Монолит». — Есть проектные институты, проектные компании, которые делают все расчеты: по сваям, ширине пролетов. Тут должен быть другой, более прочный, конструктив. Другая пожарная система, лифтовое оборудование. Построить и спроектировать сможем, чем мы хуже других?
"Если говорить о «Столице Нижний», то конкретно для нашей компании нет никаких экономических, технических или рыночных ограничений для строительства высотных домов, — говорит заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти» Борис Замский. — Более того, в условиях дефицита земельных участков под строительство на территории города проекты высотных жилых домов обеспечивали бы большую рентабельность, чем стандартная сейчас застройка не выше 25 этажей. В Нижнем Новгороде невозможность высотного строительства связана, в первую очередь, с техническими ограничениями МЧС и ГоиЧС, например, отсутствием спецтехники для эвакуации людей и тушения пожаров на высотных домах.
Причина № 4: опасения, что квартиры на высотных этажах не будут пользоваться спросом у покупателей
Есть негласное мнение, что квартиры на высотных этажах — с 15-го и выше — не очень пользуются спросом. Может быть, еще и в этом причина того, что застройщики не очень охотно берутся за высотное строительство?
"Я так не думаю, — парирует Михаил Шестнев (ГК АГРОСПЕЦТЕХ). — Есть люди, которые любят только верхние этажи. Все ценообразование в городе основано на схеме «чем ниже, тем дешевле». Поскольку верхние этажи считаются более предпочтительными, они видовые.
"…Но некоторым людям, соглашусь, некомфортно жить выше какого-то этажа, — продолжает наш собеседник. — Тут еще от ритма города все зависит. В Москве и Питере ритм жизни стремительнее. Там больше стрессов — все всегда торопятся. Поэтому для столичного жителя вполне нормально жить на верхних этажах — в ритме большого города. Чем меньше регион, тем жизнь медленнее. Думаю, регионом определяется стиль поведения человека. Так что тут еще стоит подумать, насколько нашему региону подходит высотное строительство, насколько мы с ним в гармонии?
— Есть разные покупатели. Есть те, кто, наоборот, любит высокие этажи. Есть те, кто выбирает середину. На верхних этажах обычно располагаются пентхаусы, квартиры большой площади. В элитном сегменте они вполне себе пользуются спросом — конечно, смотря по тому, по какой цене застройщик будет такое жилье продавать, — уточнили нам в офисе продаж одной из нижегородских риелторских фирм.
— Я считаю, что нужно жить в комфортной среде. Чтобы ты, например, спокойно вышел, спокойно дошел до автомобиля. Чтобы можно было посидеть на лавочке возле дома. Я не любитель жизни «как на вокзале», — поделился с нами еще один нижегородский девелопер.
Ну что же, тоже мнение, заслуживающее уважения.
Причина № 5: нижегородская геология может преподнести сюрпризы
В структурно-тектоническом отношении Нижегородская область находится в пределах так называемой Окско-Волжской системы дислокаций Токмовского свода. Наиболее опасным инженерно-геологическим процессом на территории Нижнего Новгорода считается карст, проще говоря, опасность провалов.
В 80-х годах прошлого века проводились подробные исследования карстообразования в Нижегородской области. Была составлена карта развития карстовых (карстово-суффозионных) процессов. Пользуясь ею, можно определить, к какой категории — по интенсивности провалообразования — относится исследуемая площадка. Уточнить карстоопасность можно также по результатам проведенных комплексных инженерно-геологических исследований на расположенной в рассматриваемом районе площадке.
"Геология — даже от участка к участку, на расстоянии 100 м — может разительно отличаться, — объяснила «ДОМОСТРОЙ.РФ» представительница компании «Геогрунт» Анастасия Максим. Это касается возраста грунтов, их физико-механических свойств и уровня грунтовых вод. Именно поэтому для каждого здания и сооружения, будь то автодорога или частный дом — а если это высотный дом, то тем более — необходимы инженерно-геологические изыскания, выполняющиеся перед проектированием. На основании этих данных проектная организация и определяет свои решения — выбор типа фундамента и глубины его заложения.
— Но тут нужно иметь в виду, — уточнила наш эксперт — что процессы карстообразования характерны не только для Нижнего Новгорода. Например, в Москве и Московской области также встречаются карстоопасные участки, а во многих других городах имеются свои особенности, которые нужно учитывать при проектировании.
Поэтому отличие Нижнего Новгорода в геологическом плане вряд ли может стать препятствием для высотного строительства.
Причина № 6: нет четкого представления о том, где бы мог разместиться нижегородский Сити
У Нижнего Новгорода есть свои особенности, которые диктуются сложной инфраструктурой транспорта и связи, характерной для большого города.
Некоторые высотные ограничения в черте города связаны с работой доплеровского метеорологического радиолокатора (ДМРЛ), установленного в нагорной части города. Кроме того, есть ограничения, накладываемые Воздушным кодексом РФ. Значительная часть города попадает в третью и четвертую подзоны приаэродромной территории, на которых «…запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи».
Поэтому Нагорная часть, очевидно, почти полностью «выпадает» из перечня предполагаемых для такого строительства территорий.
Остается Заречка.
"Да, пока нет территорий, подготовленных к застройке, где власти хотели бы увидеть высотные дома, — продолжает Михаил Шерстнев. — …И все-таки, я считаю, это мое личное мнение: район, где было бы несколько красивых свечек, и все обустроено, такой район в городе должен быть. Лучше его разместить внизу, в заречной части. Но требование к такому району: он должен быть привлекательным и с других точек зрения — привлекать культурно-деловыми функциями. Там рядом обязательно должна быть река, скорее всего, Ока.
— Такие здания, высотные, строят где-то в центре города. И у нас Сити должен быть построен где-то ближе к центру города. Это может быть и в Нижней части. Но не на окраине, однозначно. Причем строить лучше комбинированное здание: жилое, административное, с апартаментами… У нас на площади Свободы уже построено достаточно высокое здание — хорошо смотрится, — поделился своим мнением один из нижегородских застройщиков.
"Высотное строительство, вне зависимости от типологии, является лидером индустрии по сложности инженерных, строительных и технологических решений, — размышляет Арсений Чакрыгин. — Изменение масштаба города в части высотного строительства неизбежный процесс роста мегаполиса. Но здесь важно соблюдать баланс территорий и вести аналитическую работу, связанную с градостроительной деятельностью. Глубокий анализ и принципиальная профессиональная позиция инвесторов, проектных и профильных согласующих организаций исключат появление градостроительных ошибок и любой диссонирующей застройки.
"Считаю, что в будущем высотные здания обязательно появятся в нашем городе и станут его украшением, — подытоживает Михаил Иванов.
Так что свой Сити у Нижнего, вполне возможно, все-таки будет.
Комментарии