В 2017 году вступили в силу многочисленные изменения в законодательство о долевом строительстве. В первую очередь, их авторы стремились обезопасить дольщиков и найти эффективные инструменты борьбы с долгостроями. Однако, можно ожидать, что основными последствиями этих изменений станет укрупнение застройщиков, а также избавление рынка от мелких компаний.
Кроме того, изменения приведут к повышению цены квадратного метра строящегося жилья, что уменьшит ценовой разрыв между его стоимостью на первичном и вторичном рынках недвижимости. Таким мнением о новшествах в законодательстве поделился с Domostroynn.ru руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.
Законодательные нововведения отсекут мелких застройщиков
В прошлом году упорно ходили слухи о том, что власти могут отказаться от долевого строительства как такового. То есть могут его запретить, избавившись от проблемы «обманутых» дольщиков.
Логика здесь простая — нет долевого участия в строительстве, нет «обманутых» дольщиков.
Однако отмена «долевки» сократила бы, по меньшей мере, в два-три раза объемы строящегося многоквартирного жилья.
Отказавшись от идеи радикального запрета, власти решили осуществить наступление на «долевку» несколько иначе.
По-моему мнению, принятые меры, в первую очередь, отразятся на мелких застройщиках. Законодатель постарался, чтобы именно эта категория ушла с рынка.
Логика государства примерно такова: «Если вы такие мелкие, что у вас нет собственных оборотных средств и вы существуете за счет взносов дольщиков, то ваша деятельность слишком рискованная и надо лишить вас права работать на этом рынке».
В целом, законодательные изменения привели к тому, что деятельность застройщика все больше начинает походить на деятельность банка. Соответственно, регулирование этой сферы также становится похожим на банковское. Что имеется в виду? Застройщик привлекает деньги дольщиков подобно тому, как банк принимает средства вкладчиков. Только застройщик размещает деньги не в кредитах, а в подрядах, и на выходе у него остается моржа от разницы между привлеченными деньгами и себестоимостью подрядных работ.
Информация как защитный инструмент дольщика
Еще один момент, который предусмотрело наше государство для защиты дольщиков — обеспечить максимальное информирование застройщиком потенциальных участников долевого строительства.
Говоря простым языком, логика государства выражается так: «Бедный дольщик, он совершенно не знает ничего о бизнесе застройщика, а он, по сути, является неквалифицированным инвестором. Он совершенно не обладает информацией, которую ему следует донести. Каким образом? Мы заставим застройщика, чтобы он публиковал на сайте все-все о себе, начиная от финансовой отчетности и заканчивая фотографиями домика».
Я являюсь профессиональным юристом, с двенадцатилетним стажем работы, в том числе с застройщиками. Разбираясь в теме и проанализировав информацию застройщика, я не смогу однозначно заключить есть у него экономические проблемы или нет.
Да, я прочитаю проектную декларацию, изучу финансовые отчетности за предыдущие периоды, посмотрю разрешение на строительство, техусловия и прочую документацию. Однако, на основании этих документов, я не смогу вынести однозначного суждения, будут у него проблемы в процессе строительства, или нет.
Усиление строгости с доведением информации вряд ли приведет к тому, что дольщик сможет логически ее проанализировать и сделать какие-то выводы.
Как правило, делая выбор, дольщик руководствуется сердцем и эмоциями. Он обращает внимание на месторасположение, цену за квадратный метр и срок сдачи.
Ни о каком анализе информации, в большинстве случаев, речи не идет!
Что гарантирует контроль регионального Минстроя?
Обязательное предварительное разрешение со стороны регионального Минстроя, которое должны получать застройщики — еще один фильтр, призванный исключить недобросовестных участников рынка.
Предполагается, что в Минстрое присутствуют специалисты, которые проверят все документы хотя бы на их формальное наличие. Затем выдается разрешение, которое служит основанием для того, чтобы застройщик имел право привлекать средства дольщиков.
Это также можно сравнить с лицензированием банков - Центробанк проверяет, банки на соответствие определенным требованиям.
Казалось бы, логичным шагом стало бы создание в Минстрое подразделения, которое бы осуществляло мониторинг застройщиков. Однако этого не происходит, и сейчас постоянного мониторинга не предусмотрено.
При этом одномоментное выполнение застройщиком требований, предоставление документации, вовсе не означает, что объект будет реально достроен!
Значит, это просто еще один административный барьер для отсечения мелких и неквалифицированных застройщиков, которые не смогут себе позволить затраты, связанные с выполнением всех этих требований.
Застройщики, у которых есть опыт в строительстве, я думаю, без проблем пройдут этот фильтр, предоставят нужные документы, справки, но дальше их деятельность никто не контролирует.
Опять же, затраты застройщика на прохождение этого фильтра непременно будут заложены в цену квадратного метра.
Компенсационный фонд долевого строительства
Рыночный институт страхования не справился с задачей, которая перед ним ставилась — минимизировать риски дольщиков. Серьезные страховые компании не страхуют риски строительства, а существующие на рынке страхования ответственности ДДУ компании больше напоминают «фирмы-однодневки» и вряд ли выдержат дефолт застройщиков, ответственность которых страхуют.
Государство пыталось заставить систему страхования работать: повышались требования к уставному капиталу, совсем мелкие страховые компании сливались в более крупные, но это не решило проблемы.
Страховая компания почти все деньги расходует на свою административную деятельность, на продажу полисов и на функционирование своего аппарата. Но, в случае дефолта застройщика, гораздо проще обанкротить компанию, чем производить какие-либо выплаты на достройку объекта.
Именно это стало причиной создания государственного компенсационного фонда, куда все застройщики будут отчислять по 1% от стоимости строительства.
Лично я приветствую создание этого фонда по одной причине — есть хороший шанс, что эти деньги не пропадут как в случае с банкротством страховых компаний. По сути, это аналог страхования риска, но с помощью государственного фонда. Застройщики перечисляют деньги, формируя некий резервный фонд, из которого (а не из бюджета) должны выделяться деньги на достройку проблемных объектов при банкротстве застройщиков.
Заодно, фонд является еще одним элементом проверки или имущественного ценза для застройщиков. Каким образом? Застройщик, должен досказать, что у него есть деньги для строительства дома, обратиться в компенсационный фонд, а потом – в региональный Минстрой за разрешением.
Каковы последствия для дольщиков? Государство как бы говорит: «Я ввожу новый механизм для твоей защиты, уважаемый дольщик».
Однако, есть и другая сторона медали. Создание фонда увеличит конечную стоимость квадратного метра для дольщика также, как это делают косвенные налоги на отдельные виды товаров (акцизы на алкоголь, сигареты, НДС).
Этот 1% сметной стоимости до получения застройщиком разрешения на строительство, в продажной цене превратится в 3-4% из-за различных мультипликаторов (наценки, проценты, потери, заемные средства).
Очень ошибаются те, кто радуется ужесточению требований для застройщиков. Когда строительные компании начнут выполнять эти требования, цена вырастет именно для дольщиков, причем для всех, а не только для «обманутых».
Получается, если ты играешь в игры с долевым строительством - заплати в составе цены строительства и отчисления в фонд на случай банкротства твоего застройщика.
Создаваемая система лично мне напоминает механизм при страховании вкладов: банки производят отчисления в АСВ, а при отзыве лицензии АСВ выплачивает вкладчикам деньги в определенных лимитах.
Только в случае строительства лимиты не установлены.
В свою очередь, удорожание квадратного метра приведет к сокращению разрыва между ценой строящегося и готового жилья.
Куда застройщик имеет право тратить деньги?
Денежные средства, вкладываемые в строительство застройщиком, как и раньше, считаются целевым финансированием. Тратить их можно только на строительство.
Есть статьи затрат: подготовка строительной площадки, строительно-монтажные работы, реклама, управление и т.д.
Ранее застройщиков не ограничивали относительно того, на какую именно строительную площадку следует эти деньги направить. Главное условие - чтобы деньги были потрачены на строительство.
На этом, в частности, погорел холдинг СУ-155: собирая средства с дольщиков, строительный гигант направлял их в освоение новых строительных площадок, пока падающий спрос на рынке недвижимости не заставил выстроенную пирамиду рухнуть.
Сейчас застройщикам предписано вести раздельный учет по каждому объекту строительства. Если ты привлекаешь деньги на возведение какого-либо объекта, то и тратить их ты имеешь право только на него.
Ужесточение ответственности для предпринимателей
В целом стоит отметить еще одну тенденцию развития отечественного законодательства - повышение ответственности учредителей (участников юридических лиц). В арбитражных судах получает распространение взыскание убытков с директоров, доведших компанию до банкротства. С 28 июня 2017 года вступает в силу закон, предусматривающий случаи возможного взыскания долгов при банкротстве с участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО).
В случае, если компании банкротятся, то расширяется перечень оснований, позволяющий привлечь участников к ответственности и взыскать с них долги.
Правда дольщикам это должно быть мало интересно: достроить объект должен Фонд, а уже потом разбираться с участниками и директорами застройщика, как это делает сейчас АСВ с обанкротившимися банками.
В целом, ужесточение ответственности за недобросовестное поведение можно приветствовать, поскольку значительная часть банкротств наступает по вине руководств компаний-застройщиков.
Стоит ли участвовать в долевом строительстве?
Вкладывая деньги в долевое строительство, надо себе представить, что лично вы будете делать, если через год или два застройщик не введет жилье в эксплуатацию. Если вы спокойно это переживете и не разругаетесь с родственниками, от которых хотите уехать; у вас не будет проблем с платежами по ипотеке, которую вы взяли; вам не станет обременительна та аренда, которую вы платите - можно принять решение, стоит ли становиться участником долевого строительства.
Надо понимать, что заключая договор долевого участия, вы не покупаете квартиру. Вы вкладываете свои средства в бизнес застройщика и рассчитываете, что он часть своей прибыли отдаст вам в виде скидки. Однако бизнес — это предпринимательская деятельность, а она связана с такими понятиями, как «прибыль» и «убыток». Именно здесь есть непонимание со стороны дольщиков.
У так называемых «обманутых» дольщиков есть определенный взгляд на мир: они считают, будто им все должны. На самом же деле, это является некой несправедливостью, ведь вы приобретали жилье за очень маленькую цену, сами ввязались в аферу, тогда как дешевая цена — это повод насторожиться!
Не может быть сильного дисконта в цене по сравнению с готовым жильем. Если цена отличается на 40-50% за квадратный метр, значит что-то здесь не так. Нельзя выполнить все требования по жестким нормативам, чтобы создать такой сильный дисконт в цене.
С точки зрения рынка, такое явление как «недострой» вполне справедливо — вы рискнули вложить деньги в «долевку», но что-то пошло не так и вы не получили прибыль. То есть, 99% людей рискнули и получили более дешевое жилье, а кому-то не повезло… Теперь надо доплатить за то, чтобы объект был достроен. Как говорится: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной»!
Государственное же регулирование направлено на смягчение жесткого воздействия свободного рынка.
Фактически, сегодня государство предпринимает меры по одной единственной причине — потому, что такое явление как «обманутые» дольщики порождает социальное волнение.
Однако любая помощь «обманутым» дольщикам со стороны государства заставляет потенциальных покупателей недвижимости быть более беспечными: вместо того, чтобы купить готовый объект дороже, они готовы поучаствовать в лотерее со строящимся жильем. При этом они возлагают надежды либо на победу, либо на то, что в случае проигрыша своих вложений государство их не бросит и окажет какую-либо помощь. Соответственно, «обманутых» дольщиков жизнь не учит и они снова готовы на рискованные вложения.
Автор: Александра Стрелецкая
Комментарии