Весной 2025 года директор «Института развития агломерации Нижегородской области» Михаил Генин стал заместителем министра градостроительной деятельности и развития агломераций региона. Корреспондент ДОМОСТРОЙНН.РУ встретился с новым замминистра вскоре после новости о назначении, чтобы обсудить перспективы и актуальные проблемы градостроительства, особенности механизма комплексного развития территорий (КРТ), а также узнать о том, какие задачи ставит перед собой ведомство, кто теперь будет возглавлять ИРА НО и почему приход федеральных девелоперов на нижегородский рынок недвижимости положительно сказывается на жизни горожан.
Про новую должность
— Михаил Игоревич, какие обязанности Вы будете исполнять в новой должности? Вы говорили, что продолжите курировать проекты КРТ и деятельность «Института развития агломерации Нижегородской области» (ИРА НО). А что принципиального нового будет в вашем функционале?
— Прежде всего, у меня расширяется перечень задач. В должности директора ИРА НО, я занимался, в том числе, подготовкой площадок под комплексное развитие территорий. Как замминистра буду также заниматься КРТ, но моей основной задачей станут межведомственные взаимодействия. С их помощью надеюсь придать импульс развитию КРТ и продвинуть новые проекты уже со стороны правительства.
— То есть у Дарьи Шунаевой (министр градостроительной деятельности и развития агломераций региона — прим. ред.) упор в работе будет на юридический аспект, а у вас больше на реализационный?
— Министр отвечает за все направления и аспекты и координирует всех заместителей, которые, в свою очередь, имеют свои приоритетные сферы ведения. Мое приоритетное направление работы — комплексное развитие территорий. В сравнении с работой в ГБУ — это будет расширение задач, потому что, если раньше я занимался только торговыми процедурами КРТ, то сейчас правообладатели территорий — это тоже моя зона ответственности. Поэтому первоочередной моей задачей на новом посту станет анализ и систематизация всех договоров КРТ, которые у нас уже заключены.
— Управление ИРА НО перешло вашему заму — Александре Богатенковой. Как вы оцениваете ее потенциал в новой должности?
— Александра Богатенкова, которая сейчас является исполняющим обязанности директора Института развития агломерации, работает здесь с момента основания, с 2019 года. С самого начала она была моим замом: контролировала вопросы, связанные с проектами планировок и градостроительными планами земельных участков, потом дополнительно курировала разработку генеральных планов. Сейчас добавилось направление в части КРТ.
За время работы ИРА НО мы задали высокую планку по подготовке документации, и я считаю, что одной из главных задач Александры Андреевны является удержать ее. Она опытный руководитель, поэтому уверен, что она справится с поставленными задачами.
Про КРТ
— Михаил Игоревич, какие планы, касательно комплексного развития, стоят перед Минградом и Институтом в 2025 году?
— На сегодняшний день мы уже провели торги по семи территориям: на улицах Белинского, Янки Купалы, Самочкина, Дьяконова, Большие овраги, Правды, на улице Менделеева в Сарове.
Кроме того, на сегодняшний день активно ведется реализация проектов КРТ незастроенных территорий в п. Новинки и Ольгино с привлечением регионального оператора. В настоящий момент объявлен аукцион на право заключения договора о КРТ незастроенной территории в границах набережной Гребного канала и берега реки Волги.
В 2025 году мы планируем провести торги площадок на улицах: Гоголя, Панина, Чкалова, проспект Дзержинского в Дзержинске, а также по проектам ИТ-технопарка и Правительственного квартала. Дзержинскую площадку уже выставляли на торги, но они не состоялись.
— Что в такой ситуации нужно делать? Пересматривать документацию?
— Наша главная задача — привлечь инвестора, чтобы он улучшил жилищные условия граждан и переосмыслил, «перезагрузил» территорию. В данном случае мы хотим уточнить параметры застройки, попробовать новые подходы в плане экономики, пересмотреть, какие обязательства на себя сможет взять регион.
— А что на счет других территорий?
— Что касается площадок под КРТ на улицах Гоголя, Чкалова и Панина, то до конца 2025 года мы планируем провести торги.
Фото: Минград Нижегородской области
— Расскажите о знаковых площадках КРТ, например об ИТ-квартале. В чем будет состоять выгода инвестора?
— Если мы говорим об ИТ-квартале, то это будет первое комплексное развитие территории, где строится не жилье, а общественные пространства и административные помещения.
Планируется крытый застекленный атриум, где можно будет гулять круглогодично. Отмечу, в границах Ильинской, Малой Ямской и Маслякова есть ценный объект градостроительной среды, и мы обязываем инвестора сохранить его, вписать в общую концепцию. Это здание будет тоже находиться в атриуме, там может появиться ресторан или офис.
— Почему Правительственный квартал Вы также считаете знаковым?
— Это очень интересный проект, которому предшествовала огромная подготовительная работа. Мы собрали представителей органов власти, отработали с управделами общие потребности в размещении людей. То есть узнали, сколько необходимо офисов, машино-мест и так далее. Сейчас формируется окончательное техническое задание для будущего застройщика.
— Правительственный квартал будет строиться с применением каких-то государственных контрактов?
— Нет, все будет за счет инвестора. Сейчас мы просчитываем экономические показатели, потому что инвестор не может реализовать такой масштабный проект, а потом бесплатно отдать его. Допускаю, что правительство будет выкупать какие-то площади, но цена будет фиксированная. Она будет определена условиями договора в составе конкурсной документации.
— Как Вы думаете, какая площадка КРТ первой получит разрешение на строительство?
— Сейчас над этим активно работают два девелопера. Застройщик «Новый Город» из Твери, который реализует проект на пересечении улиц Правды, Чонгарской и Менделеева, и федеральная ГК «Самолет», занимающийся редевелопментом территории в границах улиц Дружбы, Снежной, Энтузиастов и Самочкина.
Фото 1: КРТ на ул. Правды, Фото 2: КРТ на ул. Дружбы. Источник: Минград Нижегородской области
Я думаю, что они получат разрешение на строительство в течение двух-трех месяцев. На самом деле, мне самому интересно, кто же первый из застройщиков первый получит РНС.
Это касается КРТ жилой застройки, реализация которых осуществляется посредством проведения торгов. Что касается КРТ по инициативе правообладателей земельных участков, то первые РНС были получены еще в 2023 году. И уже активно ведется строительство, например в районе Черниговской набережной.
Про строительство в регионе и новых застройщиков
— Какие новые застройщики хотят зайти в наш регион?
— Наш регион интересен многим застройщикам, в том числе федеральным, проекты которых реализованы в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Тюмени и других городах.
— В апреле этого года был отклонен проект ООО «Континенталь» на улице Яблоневой, почему?
— Основной задачей КРТ является строительство жилья, полностью обеспеченного необходимой инфраструктурой. Зачастую, застройщики уделяют внимание только инженерной и социальной обеспеченности территории, но не менее важной задачей является обеспечение территории улично-дорожной сетью, особенно при возведении жилья на ранее не освоенных территориях.
Механизмы, являющиеся историческими предшественниками КРТ: развитие застроенных территорий (РЗТ), комплексное освоение территорий (КОТ) не предусматривали такой детализации градостроительных решений и таких требований к качеству застройки.
В данном случае важно не просто предусмотреть подходы и подъезды к территории, а выполнить проектирование основных транспортных артерий города. Именно основой для развития территории в районе улицы Яблоневой следует считать создание подобной транспортной инфраструктуры, при этом строительство МКД в данном случае уже является второстепенной задачей.
— Как вы считаете, как появление на нижегородском рынке федеральных девелоперов влияет на жителей региона и местных застройщиков?
— Любая конкуренция — это плюс, прежде всего, для людей, которые покупают квартиры, потому что конкуренция порождает более качественное строительство, благоустройство, создание удобных и красивых мест общего пользования, архитектуры.
Мы видим, как федеральные застройщики приходят в регион и из депрессивных территорий создают новые жилые комплексы, креативные общественные пространства с благоустроенными территориями. Поэтому я и как сотрудник правительства, и как житель Нижнего Новгорода целиком это приветствую. Это поднимает общий уровень качества жизни.
— Вы можете прокомментировать ситуацию с застройкой у Борского моста?
— Утвержденная документация по планировке этой территории уже есть. Правообладатель выступил с инициативой заключить договор КРТ. Договор призван урегулировать все вопросы, связанные с обращениями граждан, которые волнуются касательно сохранности береговой зоны, подъездных дорог и наличия социальной инфраструктуры.
Фото 1: ДОМОСТРОЙНН.РУ, Фото 2: документация по планировке территории по ул. Акимова, Минград Нижегородской области
Про ИЖС
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке ИЖС? Какие перспективы у этого рынка в регионе?
— Начнем с того, что прошлый год был рекордным для Нижегородской области по вводу жилья в эксплуатацию. В 2024 году мы ввели более 2 млн квадратных метров жилья. Из них около 65% — это ИЖС. Конечно, самый большой процент ввода именно МКД приходится на Нижний Новгород (500 тысяч кв. м), но Нижегородская область — это не только Нижний Новгород.
Рынок индивидуального строительства дает большой градостроительный потенциал региону, и при разработке генеральных планов муниципальных образований мы сделали большой задел на развитие ИЖС. Более того, в конце прошлого года мы утвердили генеральный план Богородска. Там предусмотрено около 3000 гектар под развитие индивидуального жилищного строительства.
— А в границах Нижнего Новгорода планируется выделение участков под коттеджное строительства?
— Если мы говорим только про свободные территории под строительство садовых домов, то они есть. Но когда мы говорим про жилищное строительство, не только про ИЖС, здесь необходима синхронизация с развитием социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Правительство, НО обращает на это особое внимание. Чтобы не допустить такой ситуации, что застройщик просто разрабатывает проект планировки и предусматривает место под детский сад. Таким образом, строительство ДДУ ложится на плечи муниципального образования.
В прошлом году была введена новая процедура, опять же в рамках КРТ, так называемый инфраструктурный платеж. То есть застройщик рассчитывает, согласно градостроительным нормам, необходимое количество мест в детских садах, школах, считает затраты по утвержденным нормативам и эти деньги вносит в бюджет без строительства самого объекта. В региональном правительстве эти деньги консолидируются и направляются на строительство социальной инфраструктуры, которая позволяет обеспечить, в том числе, прилегающие к застройке территории.
— Как Вы думаете, есть ли у застройщиков МКД интерес идти в ИЖС?
— Я не считаю, что застройщики МКД пойдут в ИЖС. Это другого типа маркетинг, другая организация строительства, проектирования, разный «портрет» потенциального покупателя.
Да, это тоже строительство, только совершенно другое. Я не скажу, что ниша индивидуального строительства не привлекательна для застройщиков многоквартирных объектов, она просто ими не апробирована.
Отмечу также, что частные дома стали набирать популярность несколько лет назад, и по сей день спрос на них у населения продолжает расти.
— Есть мнение, что в нашем регионе нет коттеджных поселков, которые отвечают всем требованиям качества, касательно инфраструктуры, общих правил для жителей. По Вашему мнению, это действительно так?
— Я согласен, что в ИЖС существует недостаточность коттеджных поселков, которые отвечают всем современным требованиям. Но чем больше игроков на рынке недвижимости, особенно заходящих на комплексные проекты, тем лучше. Каждый пытается привлечь клиента не только ценой, но и качеством предлагаемого продукта. И второе — это, конечно же, покупатели. Если клиент недостаточно требовательный, то и застройщик, соответственно, должным образом не старается.
Я считаю, что нам нужно более избирательно подходить к выбору и покупке жилья, обращая внимание на наличие всей необходимой для комфортной жизни инфраструктуры. С учетом новых особенностей финансирования ИЖС со стороны банковского сектора, прежде всего, я имею в виду счета эскроу, и предлагаемого региональным правительством механизма КРТ, в ближайшие несколько лет мы увидим «перезагрузку» рынка и выход на рынок качественно новых коттеджных поселков.
Про премию «Искусство строить»
— Михаил Игоревич, как Вы считаете, как премия «Искусство строить» влияет на рынок, на конкуренцию?
— Премия — это дополнительный стимул застройщикам. Здесь они могут и «себя показать, и на других посмотреть». Когда мы говорим про тех девелоперов, которые занимают лидирующие позиции в премии, другие застройщики смотрят, анализируют, узнают новое, внедряют это в свои проекты.
Если брать срез по годам, то я заметил, что в некоторых позициях отстающие ранее застройщики стали выбиваться в лидеры. Я считаю, что благодаря премии, обратной связи от жителей и профессионального сообщества, они существенно подтянулись и качество возводимого жилья, благоустройство территорий заметно улучшилось.
Комментарии