Первичный рынок: Жилье требуется качественное

Последний месяц первого квартала принес на первичный рынок жилья Нижнего Новгорода очередное повышение рублевых цен - на 2,5 процента. И, по мнению аналитиков, рост цен строящегося жилья в регионе продолжится.

По данным информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф”, в первом квартале 2008 года ценовой рост уверенно продолжился. Для оценки текущей ситуации на рынке готового жилья специалисты информационно-аналитической службы провели статистическую обработку 2313 предложений на продажу квартир.

За март цены на строящееся жилье поднялись в среднем по городу в рублевом эквиваленте на 2,5 процента. Ценовой рост за 12 месяцев, то есть, с марта 2007 года по март 2008 года, составил 22,6 процента. По городу средняя цена предложений к продаже в новостройках составила 54 100 рублей за квадратный метр.

Наивысшие цены традиционно в центре Нижегородского района. Здесь они в среднем в два раза выше, чем в Московском районе. В числе ценовых аутсайдеров также Автозаводский и Канавинский районы. По 35 тысяч рублей за квадратный метр предлагались квартиры в строящемся каркасно-монолитном доме на проспекте Октября в Автозаводском районе (застройщик ЗАО “ПИК-регион”). Максимальная по городу цена предложения — 109 900 руб./кв. м — в элитном жилом комплексе “Изумрудный замок” в квартале улиц Славянской, Студеной, Горького, Короленко в центре Нижегородского района (застройщик ООО “Росавтострой”).

По оценкам аналитической службы АН “Адрес”, как и прогнозировалось, на рынке готового жилья в марте отслеживались интересные тенденции. С одной стороны, ситуация в мировой экономике не могла не повлиять на рынок недвижимости всех крупных городов России, в том числе и Нижнего Новгорода. С другой стороны, микроэкономическая ситуация нашего города, его статус столицы Приволжского федерального округа привлекательны для инвестиций.

В связи с этим повышается уровень требований к качественным показателям вновь строящихся домов. Ведь в первую очередь инвестиции направляются на ликвидное жилье с улучшенными характеристиками. Не менее важно месторасположение подобного жилья. Так, стоимость одного квадратного метра жилья в деловом центре города, в Советском районе на улице Белинского и на проспекте Гагарина, может различаться на 45—60% в зависимости от его уровня и приближенности к транспортным магистралям города.

Аналитики агентства недвижимости отмечают также, что сейчас не так много предложений, интересных для финансовых вложений. В ближайшем будущем будут сдаваться новые дома, выстроенные по современным технологиям, что хотя бы частично сможет удовлетворить повышенный спрос на жилье хорошего качества.

Кроме инвесторов, на уровень спроса влияет и ситуация в сфере ипотечного кредитования. С начала 2008 года практически все банки стали повышать проценты по выдаваемым кредитным средствам. Покупка жилья с привлечением кредитных средств усложняется еще и условиями выдачи кредита на этапе рассмотрения заявок потенциальных покупателей.

Процедура получения кредитных средств повлияла также и на уровень спроса в областных центрах, где основная часть покупателей может позволить покупку жилья только с ипотечными кредитами. Уровень предложений строящегося и готового жилья хорошего качества по районам Нижегородской области также невысокий.

Тем не менее сегодня складывается благоприятная ситуация как для покупателей, так и для продавцов объектов недвижимости, потому что пока еще достаточно предложений жилой недвижимости и цены выросли в I квартале 2008 года только на 2—5%. Предпосылок для снижения стоимости квадратного метра как на первичное, так и на вторичное жилье пока нет.

Специалисты же аналитического центра ИА DAILYSTROY считают, что единственной возможностью купить сегодня квартиру становится увеличение сроков ипотечного кредитования.

Компания “ФОСБОРН ХОУМ”, профессиональный кредитный брокер, определила значения индекса ФОСБОРН — средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке — в марте 2008 года. Индекс ФОСБОРН по ипотечным кредитам составил в иностранной валюте 9,97%, в рублях — 11,45%. В абсолютном выражении по сравнению с февралем произошел рост на 0,02 процентных пункта (п.п.) в иностранной валюте и понижение на 0,01 п.п. в рублях. По-прежнему значения индекса ФОСБОРН ниже средневзвешенных ставок ЦБ, по которым сегодня берет кредиты большинство населения.

Основной тенденцией на ипотечном рынке в марте 2008 г. явилось увеличение сроков кредитования. Люди стали чаще брать ипотеку на срок до 25 лет. Так, по сравнению с январем 2008 г. в марте доля заемщиков по программам кредитования на срок 15—20 лет выросла на 3,2 п.п. Доля заемщиков по программам кредитования на срок 20—25 лет выросла на 3,5 п.п. Это связано с ростом цен на жилую недвижимость, который наблюдался со второй половины декабря 2007 года.

Стоит в очередной раз упомянуть, что банки стали более тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. В последнее время банки ужесточили требования к заемщикам, преимущественно предпочитая клиентов с “белыми” доходами, то есть подтвержденными по форме 2-НДФЛ. Процентные ставки по ипотеке для таких заемщиков претерпели гораздо меньше изменений: в основном остались на прежнем уровне, нежели для клиентов с неподтвержденными доходами. Данный факт оказывает влияние на индекс ФОСБОРН, в особенности по Московскому региону, где значение индекса в последнее время достаточно стабильно либо немного понижается.

В остальных регионах сложилась несколько иная ситуация. Здесь число людей, получающих “серую” зарплату, больше, чем в Москве. Это приводит к тому, что банки ужесточают по отношению к таким клиентам условия андеррайтинга и поднимают ставки по кредитам. Такая же тенденция наблюдается и в регионах присутствия “ФОСБОРН ХОУМ”.

Кроме того, в Нижегородской области меньше банков, изменения программ нескольких банков повлияли на рост ипотечных ставок, предлагаемых населению. В результате в Нижнем Новгороде значение индекса ФОСБОРН в иностранной валюте по сравнению с прошлым месяцем возросло на 0,07 п.п. (с 10,0 до 10,07), в рублях — на 0,06 п.п. (с 11,29 до 11,35).

Как сообщают “Ведомости”, озабочены решением жилищного вопроса россиян и в Минрегионразвития, где намечено до конца апреля внести в правительство долгосрочную стратегию массового строительства жилья. Ее проект отправлен на согласование в министерства.

Согласно стратегии к 2020 году объемы строительства удвоятся. В 2020 году будет введено 154 млн кв. м, в 2008-м — 73 млн, аварийное и ветхое жилье вместе с “коммуналками” будет ликвидировано. Доля семей, мечтающих улучшить жилье, снизится с 60% до 19%, а у каждого гражданина России будет своя комната. Сейчас своя комната есть только у 30—40% граждан.

Для достижения этих целей государство будет стимулировать некоммерческое и индивидуальное строительство, субсидировать наем жилья малообеспеченными и снижать налоги наймодателей.

Район	Тип	Цена, руб./кв. м
		средняя	min	max

Автозаводский	Улучшенное	38 240	35 000	47 000
Канавинский	Улучшенное	39 820	35 080	46 000
Ленинский	Улучшенное	47 000	46 000	48 000
Московский	Улучшенное	38 000	38 000	38 000
Нижегородский (центр)	Улучшенное Повышенной комфортности Элитное	72 860 77 980 94 070	63 000 53 000 68 040	80 000 100 000 109 900
Нижегородский (вне центра)	Улучшенное Повышенной комфортности Типовое	50 130 56 540 49 330	41 750 50 000 44 000	58 000 60 000 55 000
Приокский	Улучшенное	50 250	46 500	60 000
Советский	Улучшенное Повышенной комфортности	58 480 63 530	45 000 60 000	80 000 65 000
Сормовский	Улучшенное	43 630	40 000	47 700