Рынок ипотеки — это сложный механизм, на который влияет множество экономических факторов. Одним из основных среди них является решение Центрального банка о ключевой ставке, выступающей главным ориентиром стоимости заемных средств для коммерческих банков. Именно от нее напрямую зависят проценты по рыночным ипотечным программам, делая кредиты то более доступными, то практически недосягаемыми. При этом государство пытается смягчить это влияние, внедряя льготные программы, которые также чутко реагируют на политику регулятора.
На фоне общей нестабильности многие потенциальные заемщики задаются резонным вопросом: так ли все плохо на самом деле и стоит ли ждать улучшений? ДОМОСТРОЙНН.РУ поговорил с экспертами и выяснил, как снижение ключевой ставки на самом деле влияет на ипотеку, вернутся ли ставки к комфортным 10% годовых, и стоит ли ждать смягчение условий в 2025 году.
Что такое ключевая ставка?
Ключевая ставка — главный инструмент Центробанка для контроля над экономикой. Это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ кредитует коммерческие банки и принимает от них деньги на депозиты.
Ее изменение мгновенно влияет на все процентные ставки в стране: по кредитам, депозитам и облигациям. Это, в свою очередь, регулирует поведение бизнеса и населения: стимулирует или сдерживает их желание брать кредиты, тратить и сберегать.
В зависимости от ситуации ЦБ выбирает один из двух подходов:
— Снижение ставки («мягкая» политика): Делает кредиты дешевле, стимулируя заимствования, инвестиции и потребление. Это поддерживает рост экономики, но может разогнать инфляцию и привести к ее «перегреву».
— Повышение ставки («жесткая» политика): Делает кредиты дороже, охлаждая экономику. Это сдерживает инфляцию и снижает риски финансовых пузырей, но одновременно замедляет экономический рост.
Таким образом, цель ЦБ — найти баланс: сдержать инфляцию, но при этом создать оптимальные условия для развития экономики.
Динамика ключевой ставки за год
В период с июля 2024 года по август 2025 года ключевая ставка в России «скакала» от 16% до 21%: в конце июля прошлого года ЦБ поднял «ключ» до 18%, в сентябре — до 19%, в октябре — до 21% и на этом уровне она держалась семь месяцев. В июне 2025 года ставка упала до 20% годовых, а в июле до 18%. Это повлияло на доступность ипотеки и кредитов: средние ставки ведущих банков сильно возросли. во второй половине 2024 средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки в российских банка выросла с 19,63% до 29%, а с января по август 2025 года снизилась до 22,4% годовых. Рассмотрим, как эти цифры влияют на ипотечный рынок.
Льготная ипотека
Действующие льготные программы ипотеки
В 2025 году в России действует пять льготных ипотечных программ: «Семейная ипотека», «IT-ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека», «Сельская ипотека» и «Военная ипотека».
- «Семейная ипотека» — это госпрограмма для семей, в которых воспитывается хотя бы один ребенок, не достигший возраста 7 лет или два несовершеннолетних ребенка либо дети с ограниченными возможностями. Максимальная ставка — 6%, минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для остальных регионов.
- «IT-ипотека» — программа льготной ипотеки для IT-специалистов на приобретение жилья у застройщиков, строительство индивидуального жилого дома. Максимальная ставка — 6%, минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 18 млн рублей.
- «Сельская ипотека» — адресная госпрограмма для работников агропромышленного комплекса и некоторых других категорий граждан. Максимальная ставка — 3%, минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей. Отметим, что «Сельская ипотека» не выдается на покупку жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербургу и в городских округах административных центров остальных регионов.
- «Дальневосточная и арктическая ипотека» — госпрограмма на приобретение или строительство жилья на территории регионов Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны России. Максимальная ставка — 2%, минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
- Также существует военная ипотека для тех, кто заключил контракт на прохождение военной службы и стал частью накопительно-ипотечной системы (НИС). Подробнее о программе мы рассказывали в нашей статье.
Руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде Елена Комлева рассказала, что драйвером ипотечного кредитования в первой половине 2025 года была «Семейная ипотека». По ее словам, эта же программа будет лидировать и до конца года. Спикер отметила, что в Абсолют Банке доля сделок по «Семейной ипотеке» в 2025 году не опускалась ниже 80%.
«Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему высок, и это позволяет лидерам рынка наращивать объемы. Так, Абсолют Банк за последний месяц увеличил выдачи ипотеки на 17%. За первое полугодие 2025 года банк выдал на 4% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года», — отметила руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде.
«В Нижегородской области и в целом по России картина спроса схожа. Безусловным лидером является „Семейная ипотека“, где большинство заемщиков используют для первоначального взноса материнский капитал. Также стабильно, но в меньших объемах, представлена „Военная ипотека“. Программы „IT-ипотеки“ и „Сельской ипотеки“ пользуются значительно меньшим спросом. Основная причина — их нестабильность: программы периодически замораживают и возобновляют, что создает неопределенность как для банков, так и для заемщиков. Других массовых программ на рынке сейчас нет, и люди стремятся быстрее реализовать свое право на доступные льготы», — рассказал руководитель агентства недвижимости «Чекни» Анатолий Рябинин.
«Лидером является „Семейная ипотека“, следом за ней располагается „IT-ипотека“. Также актуальны программы, связанные со строительством и покупкой готовых частных домов, которые часто также оформляются по условиям семейной ипотеки. На этом фоне спрос на покупку вторичного жилья с помощью заемных средств несколько снизился. Популярность льготных программ объясняется их главным преимуществом — значительно более низкой процентной ставкой по сравнению с рыночными предложениями, что делает приобретение жилья доступнее для целевых категорий заемщиков», — отметила основатель компании ООО Агентство недвижимости «Золотой ключик», президент Ассоциации риэлторов «Лига Успешных Агентов Недвижимости» (ЛУАН), основатель учебного центра для риэлторов «Золотой ключик» Ольга Миронова.
Как снижение ключевой ставки повлияло на льготные ипотечные программы
Заместитель директора по продажам ГК Агроспецтех Инна Ворошилова подчеркнула, что, россияне, и нижегородцы в частности, сейчас как никогда «держат руку на пульсе». Она отметила, что из-за нестабильной ситуации на рынке люди научились оценивать влияние ключевой ставки на ипотеку и делать прогнозы.
«Поверьте, сейчас клиенты настолько проинформированы о влиянии ключевой ставки на условия ипотеки, что мы видим оживление спроса еще до принятия решений о ее изменении. Ощущение, что россияне превратились в аналитиков и экономистов. Сейчас уже есть понимание у покупателя, что терять время и откладывать покупку, равносильно потере денег», — резюмировала Инна Ворошилова.
Спикер также отметил, что снижение «ключа» положительно сказалось на рынке ипотеки, но не стоит забывать, что уменьшение ставки ЦБ — это не только плюсы.
«Конечно, последние понижения ключевой ставки повлияли положительно, но то, что не всегда понимают заемщики, что при этом и требования банков к ним становятся жестче и по объемам собственных средств и по ежемесячным доходам, и по приобретаемой недвижимости», — обратила внимание заместитель директора по продажам ГК Агроспецтех.
Рыночная ипотека
Текущие ставки
По данным ДОМ.РФ, в августе 2025 года диапазон ставок по ипотеке в российских банках составляет от 18,49% до 29,9%. Так, средневзвешенная ставка на строящееся жилье фиксируется на уровне в 22,39%. Подробнее — на картинке.
Как снижение ключевой ставки повлияло на рыночную ипотеку
Как рассказала Елена Комлева, на данный момент доля заявок на ипотеку по стандартным программам в Абсолют Банке относительно невелика. Как правило, они подаются на суммы значительно меньше, чем по «Семейной ипотеке». В этих случаях у заемщиков обычно уже есть большая часть стоимости квартиры, и для сделки им необходима относительно небольшая сумма, которую они готовы брать по программам без субсидий.
«В основном же мы видим, что граждане, которые не подходят под условия „Семейной ипотеки“, предпочитают выжидать и ставить подбор и покупку жилья „на паузу“», — подчеркнула руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде.
Абсолют Банк после коррекции ключевой ставки оперативно снизил ставки по всем собственным ипотечным программам на 2 п.п.
Как рассказал заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков, кредитная организация всегда реагирует на изменение ключевой ставки и конъюнктуру. Например, в июле Банк «ДОМ.РФ» оформил в Нижегородской области почти в 1,4 раза больше ипотечных кредитов, чем в июне, рассказал Алексей Косяков.
«Несмотря на летний сезон, результат июля превысил средний ежемесячный объем кредитования с начала года почти в 2 раза. Основной вклад внес повысившийся интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) — летний сезон традиционно стимулирует спрос на частное домостроение. Еще одним фактором стало увеличение объема сделок по рыночной ипотеке — на фоне ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки многие клиенты оформляют кредиты с расчетом на рефинансирование на более выгодных условиях», — отметили в банке.
Также зампредседателя правления Банка «ДОМ.РФ» отметил, что с 1 августа снизил ставки по рыночной ипотеке на новостройки — на 0,8 п.п. Кредит на покупку квартиры в новостройке доступен по ставке до 24,7%.
Что стало с ипотекой после снижения «ключа»?
Ольга Миронова, в свою очередь, замечает, что вместе со снижением ключевой ставки в Нижнем Новгороде оживился рынок вторичной недвижимости.
«Недавнее снижение ключевой ставки до 18% по-разному повлияло на сегменты рынка. На льготную ипотеку это изменение практически не оказало эффекта, поскольку спрос на нее и так оставался стабильно высоким из-за изначально привлекательных условий. В то же время рыночная ипотека отреагировала положительно: снижение ставки оживило спрос на вторичное жилье, включая как квартиры, так и дома с земельными участками», — отметила основатель компании ООО Агентство недвижимости «Золотой ключик».
Анатолий Рябинин считает, что изменения ключевой ставки, безусловно, влияют на рынок, однако колебания в 2–3% при текущих высоких значениях практически не ощущаются конечными потребителями.
«Пока ставка остается высокой, ипотека для большинства категорий заемщиков продолжает оставаться недоступной. Эффект от таких изменений скорее психологический, формирующий тренд, чем практический», — говорит руководитель АН «Чекни».
Прогнозы
Руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде Елена Комлева ожидает, что «ключ» в 2025 году будет снижаться.
«По нашим прогнозам, до конца 2025 года ключевая ставка снизится до 15–16%. Однако количество ипотечных сделок по стандартным программам при этом не будет увеличиваться быстрыми темпами. Возврат к доле рынка в 50% будет возможен при средних ипотечных ставках 10–12% годовых», — рассказала спикер.
Анатолий Рябинин, в свою очередь, с осторожным оптимизмом прогнозирует относительно снижение ключевой ставки. Эксперт отмечает, что наблюдаемое снижение инфляции и укрепление курса рубля положительно влияют на экономику в целом. Есть надежда, что эта тенденция продолжится, и Центробанк России продолжит постепенное снижение ставки. Это, в свою очередь, сделает ипотеку более доступной и оживит рынок недвижимости.
Ольга Миронова также прогнозирует снижение «ключа», однако она уверена, что возвращения к комфортным 11–12% больше не будет.
«Я полагаю, что нас ждет дальнейшее постепенное снижение ключевой ставки, вероятно, до уровня 14–16%. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке могут опуститься примерно до 16% годовых, поскольку банки традиционно закладывают свою маржу в размере 1,5–2% сверху. Возврата к прежним минимумам в 11–12% в обозримой перспективе я не жду», — подчеркнула спикер.
Вместе с тем основатель компании ООО Агентство недвижимости «Золотой ключик» уверена, что спрос на жилье по-прежнему будет сохраняться, поскольку люди, несмотря на решения ЦБ, хотят улучшать свои жилищные условия.
«Фундаментальный спрос на жилье будет сохраняться при любом уровне ставок, так как он обусловлен базовыми потребностями людей: рождением детей, получением наследства и стремлением улучшить свои жилищные условия. Предугадать, какой именно сегмент рынка — первичное, вторичное жилье или ИЖС — станет наиболее популярным, сложно, поскольку потребительские предпочтения постоянно меняются. Однако можно с уверенностью сказать, что рынок адаптируется к любым изменениям и сохранит свою активность», — заключила эксперт.
Инна Ворошилова отметила, что как представитель застройщика, она ожидает стабилизации рынка и расширения возможности покупки квартиры для всех граждан, независимо от льгот.
«Это возродит спрос на новое жилье как для больших семей, так и на покупку квартиры подрастающим детям, которым нужно начинать самостоятельную жизнь, а также на покупку в качестве инвестиций. Мы уже видим, что вклады не оправдали ожиданий и в итоге больше выгоды у тех, кто выбрал вложение в недвижимость», — резюмировала заместитель директора по продажам ГК Агроспецтех.
Комментарии