Как нижегородские застройщики учатся работать по новым правилам

 

После взятия курса на уход от долевого строительства, российским девелоперам приходится выбирать для себя наиболее комфортную схему работы: строить на собственные средства, работать по эскроу-счетам, либо предпочесть банковское сопровождение. Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, подпали под усиленный банковский контроль и все новые требования законодательства о долевом строительстве к застройщикам. Компании, которым выдали разрешения до этой даты, банки контролируют на предмет запрещенных операций. О том, как застройщики учатся работать по новым правилам, рассказала финансовый директор ООО "Нижегородская девелоперская компания" Ольга Назарова.

Ольга Сергеевна, определилась ли ваша компания со схемой финансирования стройки, и чем обусловлен ваш выбор?

— Наша компания сейчас занимается реализацией проекта Жилой комплекс «Циолковский». Это проект квартальной жилой застройки, где планируется построить шесть многоквартирных домов. В настоящее время в процессе строительства и заключения договоров долевого участия по 214-ФЗ первые два дома.

Многоквартирный дом №1 по генплану мы реализуем еще по старой версии закона, где применялось страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Дом №2 попал под изменения, связанные со вступлением в силу 218-ФЗ, и мы производим обязательные отчисления в компенсационный фонд.

С 1 июля 2018 года законодательство снова поменялось. В августе мы открыли спецсчета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство во исполнение требований 175-ФЗ, имея при этом проектное финансирование в неуполномоченном банке.

Каждый наш дом строится по новой версии закона. Подзаконные акты принимаются с опозданием, и некоторых разъяснений до сих пор нет.

В соответствии со 175-ФЗ, если договор участия в долевом строительстве подан на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, то требование об эскроу-счетах обязательно. Продажи на следующий дом мы успеваем открыть до этого срока, то есть обойтись без эскроу, но будем ли это делать, пока определяемся.

Почему? Какие плюсы и минусы есть в каждой из предложенных схем финансирования строительства?

— При схеме привлечения денежных средств дольщиков в процессе строительства, без использования эскроу, много требований, которые усложняют привычную финансово-хозяйственную деятельность. Например, требование по полному отсутствию займов, кроме займа материнской компании, хотя многие вкладывают в стройку заемные деньги учредителей или бенефициаров.

Еще одно требование - наличие не менее 10% собственных средств от стоимости стройки, указанной в проектной декларации. При этом, в соответствии с постановлением Правительства РФ, не все активы принимаются к расчету собственных средств. Например, если у организации есть основные средства, которые не были созданы в процессе данного строительства, их не учитывают.

Также неясна модель расчета собственных средств на новый проект, когда в процессе строительства или передачи готовых квартир находятся дома, к которым еще применимо требование о размере уставного капитала в зависимости от общей площади объектов, строящихся с привлечением денег дольщиков.

Безусловно, строить с использованием схемы эскроу-счетов проще: нет ограничений «один застройщик – одно разрешение/один договор РЗТ», нет банковского контроля расчетов, нет требования «загонять» подрядчиков в один банк, нет ограничений по наличию займов, размерам авансов, размерам обязательств, не связанных со стройкой. Работать по такой модели проще, но дороже.

Дело в том, что рекламируемые ранее ставки в размере 5-6% далеки от реальности. На самом деле банки предлагают средневзвешенную ставку в зависимости от размера покрытия остатка ссудной задолженности средствами, размещенными на счетах эскроу. При этом на размер непокрытого остатка распространяется базовая ставка в 11-12%, а при условии капитализации процентов и уплате их по раскрытию эскроу, к ним прибавляется еще 1%. На покрытый остаток действует специальная ставка 5-6%, которая может снижаться пропорционально превышению размера денежных средств, лежащих на эскроу, над суммой кредита.

Как работает на практике схема, которую вы избрали?

— Мы работаем с проектным финансированием. До открытия продаж привлекаем кредитное «плечо» под залог земельного участка под многоквартирным домом, а также имущественных прав требования. На каждый дом – отдельная кредитная линия. Мы не ставим процесс строительства в зависимость от процесса продаж. Этого нельзя делать.

Я работаю на рынке недвижимости с 2004 года, семь лет работала агентом, затем директором риэлторской компании. Я видела много «недостроев», которые по сей день таковыми остаются, либо достраивались силами жильцов. Видела много людей с «горящими глазами», которых привлекал демпинг, а потом они становились «обманутыми» дольщиками. На мой взгляд, если есть существенная скидка - это уже вызывает подозрение - значит, других источников финансирования просто нет. Учитывая нынешнюю рентабельность девелоперов, большие скидки неминуемо приведут к кассовому разрыву, и получится либо пирамида (когда деньги дольщиков последующих домов тратятся на достройку предыдущих), либо банкрот. Есть застройщики, которые и сейчас рассчитывают только на продажи. Переносят сроки, продляют разрешение на строительство. Я их не понимаю.

Расскажите о жилом комплексе и его преимуществах подробнее?

— Проектом предусмотрено строительство шести 16-ти этажных многоквартирных домов на территории площадью 3,3 гектара. В каждом доме есть нежилой первый этаж и 105 квартир. В центре квартала застройки будут созданы спортивные и детские площадки, оформленные по индивидуальному дизайну в тематике, соответствующей названию ЖК «Циолковский». У нас также предусмотрена большая workout зона для занятий спортом на свежем воздухе. Будут проложены велодорожки и оборудованы велопарковки у каждого дома. Во дворе разместится огороженная площадка для детей со специальным оборудованием и мягким покрытием. Предусмотрена в жилом комплексе и специализированная зона для выгула собак, также оборудованная ограждением. Кроме того, на первом этаже каждого подъезда дома, хозяева смогут помыть лапы своим питомцам в специальных мойках.

Какие новые решения вы предложили нижегородцам?

— Мы позиционируем ЖК «Циолковский» как жилой комплекс нового поколения. В нем предусмотрена гибридная система вентиляции – на вентиляционных каналах будет устанавливаться специальные вентиляторы, которые будут работать при недостатке тяги естественной вентиляции. Отопление и горячее водоснабжение квартир осуществляется от двухконтурных котлов, что обеспечивает возможность регулировать температуру в каждой квартире индивидуально.

В ассортименте представлены планировки от «студий» до четырехкомнатных квартир, которые будут сдаваться с дизайнерской отделкой. Покупатель может выбрать один из трех стилей отделки - минимализм, классику или хай-тек. Отделка, действительно, улучшенная: на полах во всех комнатах есть ламинат, на кухне – плитка, качественные натяжные потолки, хорошие обои под покраску, плитка в санузлах, ванных комнатах на полу и стенах – до самого потолка. Варианты отделки представлены в офисе продаж.

Какие социально значимые объекты расположены вблизи жилого комплекса?

— Расположение жилого комплекса действительно уникальное. Прямо напротив Сормовского парка – лучшего парка города, на мой взгляд. Мы с детьми ездим туда на прогулки из Нагорной части Нижнего Новгорода. Там есть все, что нужно для отдыха: благоустроенные прогулочные зоны, очень красивая  набережная, зоопарк, кафе, каток, а в этом году появился аквапарк. Из квартир открывается шикарный вид! С верхних этажей и вовсе можно увидеть Борский мост. Знаю об этом, поскольку лично забиралась на крышу. Детский садик, школы, магазины, общественный транспорт – все в пешей доступности. Вообще, сормовичи являются патриотами своего района. А мы – настоящие фанаты Сормова, у нас здесь исторические корни.

Каковы ваши прогнозы в связи со сменой правил игры на строительном рынке?

— Все эксперты рынка в один голос твердят про повышение цен, рост себестоимости, снижение предложения, и я с ними солидарна. Вступил в силу закон 175-ФЗ, повышается НДС, требуется больше затрат на входе в проект, существенно возрастает доля затрат на проценты при схеме работы с эскроу-счетами, рентабельность бизнеса в целом снижается, что закономерно. В теории финансов существует понятие – «премия за риск». Если у покупателя средства в процессе стройки лежат на счете эскроу, то риска для него нет. Значит, это априори должно стоить дороже (не беру здесь во внимание максимальную сумму страхования в 10 млн рублей). К сожалению, последнее время выявилась тенденция повышения ставок по ипотеке. Поэтому, если стоит задача изменить жилищные условия, то сейчас для этого самое время!

Беседовала Елена Карал

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Читайте также

Новые общедомовые счетчики помогут жителям сэкономить деньги Мнение эксперта

Кто и когда должен устанавливать общедомовые приборы учета тепловой энергии в домах нижегородцев? На этот вопрос ответил директор по реализации АО «Теплоэнерго» Александр Котельников. Он также рассказал, чем будет полезно внедрение цифровых технологий для поставщиков ресурсов и самих жильцов.

Почему цена квадратного метра в России будет расти? Мнение эксперта

Специалисты в сфере недвижимости единогласно прогнозируют повышение цены квадратного метра в ближайшем будущем. Особенно часто эксперты говорят об этом в связи с ужесточением правил долевого строительства в России. Насколько обоснованы эти прогнозы?

Каким был 2018 год: итоги работы Управления Росреестра по Нижегородской области Мнение эксперта

2018 год был богат на законодательные изменения, что внесло свои коррективы в работу бизнеса и государственных структур. Не стало исключением Управление Росреестра по Нижегородской области. Его руководитель Наталья Корионова подвела итоги проделанной ведомством работы и поделилась своим мнением относительно новинок законодательства.

Наверх