Чего ждать от новых правил строительства жилья в России?

Роман Евгеньевич, у вашей компании есть опыт работы по схеме, схожей с той, которую законодатель предложил всем застройщикам. Насколько она удобна?

— Сегодня речь идет о введении системы эскроу-счетов, которая подразумевает следующую ситуацию: деньги от реализации квартир поступают не на счета застройщика, а на счет дольщика, открывшего его в уполномоченном банке. Там эти деньги у дольщиков хранятся на беспроцентных условиях. Затем банк выдает кредит за счет собственных средств, и застройщик строит объект за кредитные ресурсы.

У нас есть такой опыт. В 2008-2009 годах, когда был первый экономический кризис, у всех сильно упали продажи. Тогда мы заключили договор со «Сбербанком», который назывался «система фондирования». То есть, договор со «Сбербанком» был своего рода аналогом нынешних эскроу-счетов. Деньги клиентов поступали на счета в банке и лежали до момента, когда застройщик оформит на дольщиков право собственности. Только после этого они перечислялись на наш расчетный счет. Однако в сегодняшней ситуации кое-что изменилось, чего не было тогда.

Мы тогда отказались от дальнейшей работы по этой схеме, поскольку обязаны были сдать объект, оформить права собственности на дольщиков, и только после этого деньги поступали на наш расчетный счет.

Регистрационные палаты тогда работали ни шатко ни валко, у нас объекты были сданы, но регистрация договоров растянулась чуть ли ни на год. При том, что после сдачи в эксплуатацию дома, мы обязались вернуть банку кредит в течение трех месяцев. Поэтому нам пришлось перекредитоваться под более высокие проценты, возвращать банку деньги и потом дожидаться выхода договоров с регистрацией, чтобы получить деньги уже за реализованное жилье.

В результате мы много потеряли на процентной ставке, ввиду разницы ставок по кредитам между «Сбербанком» и тем, что мы получили для перекредитования. Львиная доля прибыли была потеряна на процентах, поскольку регистрация квартир шла очень долго.

Сегодня же новая схема предусматривает такой вариант: мы можем получить счета дольщиков после того, как объект будет введен в эксплуатацию, и будет оформлено первое право собственности дольщика на квартиру - хотя бы одного. Поэтому есть надежда на то, что процентная ставка (за счет открытия эскроу-счетов) будет в банке аккредитована. Кроме того, мы рассчитываем на понижение для застройщиков ставки, например, до 5% годовых против 11-12%, которые сегодня под проектное финансирование в банке выделяют застройщикам. Снижение процентной ставки и более быстрый возврат денежных средств - это уже более удобная форма взаиморасчетов.

Будет ли исключена проблема «обманутых» дольщиков?

— Будет ли исключена проблема «обманутых» дольщиков - тут палка о двух концах. Конечно, в этом случае средства дольщика защищены. Если объект не достроен, дольщик в любой момент снимает свои денежные средства, и он свободен от рисков. Но есть и другая сторона медали — это то, что данную схему распространили не только на тех, кто с 1 июля этого года начинает получать новые разрешения, а и на все действующие строительные объекты.

Правда дали выбор: либо жить и работать по эскроу-счетам (для ранее действующих договоров и разрешений на строительство), либо выбирать банковское сопровождение. Последнее подразумевает предоставление банку достаточно большого объема документов. Крупные компании справятся с этим, а вот маленьким будет очень сложно и тяжело.

Самое интересное, что закон уже вступил в силу, а правительство так и не выпустило регламентирующих положений. В частности, непонятно каков перечень документов, которые необходимо банку предоставлять. Или это дано на откуп самим банкам? В таком случае, каждый (с точки зрения банка) будет себя страховать, изобретая все новые и новые документы. Если перечень документов все же собираются выпустить, то хочется понимать, когда.

Дело в том, что всем застройщикам дано два месяца на то, чтобы отрегулировать свои взаимоотношения и перейти на новую систему финансирования объектов. Необходимо до 1 сентября решить, будем ли мы работать по эскроу-счетам, или же выберем банковское сопровождение. При этом мы не знаем, что именно следует сделать, кроме как открыть специальные счета. Ситуация как в сказке: иди туда не знаю куда, принеси то, не знаю что.

Что касается вопроса «обманутых» дольщиков, то представим себе ситуацию, что застройщик не смог разобраться что ему и как делать. В результате его деятельность приостанавливают по объектам, которые активно строились. Если приостановили, что получается - новые «обманутые» дольщики? Даже там, где их появление никогда не предполагалось?

Поэтому, как поведет себя рынок в этой ситуации, как смогут жить в этой ситуации застройщики, я не знаю. Это точно усложнит жизнь маленьким, но добросовестным компаниям. Зачастую именно они строили за счет средств дольщиков, поскольку кредитуют у нас крупные компании.

Что касается регионов, я вообще не представляю, как в этой ситуации будут действовать застройщики, которые добросовестно, качественно исполняли свои обязательства, строили один-два домика в небольших городах России. Думаю, у них будут серьезные сложности. Но пока нужно дождаться 1 сентября.

Какие еще вопросы возникают в связи с новыми поправками?

— Помимо регламентирующих документов, непонятно какие именно организации все это будут мониторить, каковы критерии для определения правильно или неправильно ты ведешь стройку.

Потом, если застройщик строит несколько объектов, сегодня он обязан открывать эскроу-счета, средства с которых он не имеет права использовать. Если же не откроет, а пойдет под банковский мониторинг, то он с этого счета также не сможет снимать средства никуда, за исключением стройки.

До этого застройщик мог планировать получение доходности и под нее выстраивать свои планы. А сегодня эти планы рушатся, потому что он не получит деньги, на которые рассчитывал - деньги на бумаге есть, застройщик виртуально богат, а по сути он ничего не сможет сделать, пока не сдаст объект в эксплуатацию. Это тоже не совсем хорошо - все планировали свою жизнь до вступления закона в силу, а теперь он резко решил поменяться.

В целом, введение новых схем - это хорошая ситуация, которая позволяет застройщику нормально работать. Единственное, что изначально люди договариваются о правилах игры и потом играют, а не так: мы играем, играем и вдруг, посередине пути, тебе резко предлагают начать играть по другим правилам.

Беседовала: Елена Карал