О регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме

В настоящее время государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме становится очень актуальной.

По состоянию на 1 сентября .2009 года в Нижнем Новгороде 47 земельных участков зарегистрированы как общая долевая собственность жильцов многоквартирных жилых домов.

Понятие «общее имущество» было введено Гражданского кодекса РФ, а детализировано ст.36 Жилищного кодекса, вступившим в силу с 1 марта 2005 года.

В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, крыши;
б) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, окна и двери помещений общего пользования, перила;
в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
г) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
д) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (внутридомовые инженерные системы холодного, горячего водоснабжения и газоснабжения, система отопления, система электроснабжения).

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 сособственники самостоятельно несут ответственность за содержание имущества.

Для проведения государственной регистрации права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом необходимо предоставление следующих документов:
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Документ об уплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ):
- устав ТСЖ;
- документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ;
- решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.
6. Документы органов государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка и об определении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
7. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
8. Кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
9. Решение (протокол) общего собрания собственников либо соглашение участников общей долевой собственности об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (с указанием паспортных данных собственников помещений в многоквартирном доме).

В соответствии с Письмом от 04 апреля 2007 года №6037-РМ/07 Министерства регионального развития Российской федерации «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» до утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится. Это означает, что в настоящее момент регистрация прав общего имущества многоквартирного жилого дома за исключением земельного участка – не проводится, т.к. форма кадастрового паспорта об имуществе жилого дома не разработана.

Государственная регистрация права общей долевой собственности зависит в первую очередь только от самих собственников, поскольку первые шаги к формированию общего имущества должны начинаться с общего собрания собственников, которое не только определит границы земельного участка и состав общего имущества, но и долю каждого собственника в общем имуществе.

Важно отметить, что за государственной регистрацией прав на общее имущество должен обратиться лично каждый собственник с обязательным приложением документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (в размере 50 рублей). Представлять интересы гражданина может представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности, либо представитель, уполномоченный решением общего собрания собственников.
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Однако это ничуть не умаляет права граждан, так как запись о праве внесена в Единый государственный реестр прав.

Долю в праве собственности на общее имущество невозможно выделить в натуре, то есть нельзя отделить, например, часть лестничного пролета на основании доли в праве на общее имущество дома.

Кроме того, существенным условием любого гражданско-правового договора об отчуждении объекта недвижимого имущества является ссылка на то, что доля в праве на общее имущество отчуждается одновременно с основным объектом.