Новостройки с ипотечной поддержкой

В 2010 г. ипотека должна стать не просто способом приобретения жилья, но той почвой, на которой будут расти новостройки экономкласса.

О новом проекте в рамках программы поддержки строительства недорогого жилья рассказали руководители федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), компании "Пересвет-инвест" и АКБ "Пересвет", заключившие тройственное соглашение о сотрудничестве.

Первичные планы

В этом году на развитие ипотечного рынка в России будет выделено 100 млрд руб. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка утверждает, что 65% средств пойдет на поддержку кредитования новостроек экономкласса. "В этом главное отличие наших планов 2010 г. от планов прошлогодних. Сейчас акцент будет сделан именно на развитии первичного рынка", - рассказал он.

В связи с этим меняются и условия кредитования по стандартам АИЖК. Теперь размер процентной ставки будет зависеть и от типа приобретаемого жилья, и от принадлежности заемщика к определенной категории населения. Так, дополнительные скидки при получении кредитов полагаются покупателям жилья экономкласса, обладателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов.

При первоначальном взносе от 30% ставка по ипотечному займу составит 11%. Но если заемщик покупает квартиру в новостройке экономкласса по цене, установленной Министерством регионального развития (не более 30 тыс. руб./кв. м), то ставка уменьшится на 0,5%. Если покупатель является участником федеральной программы "Жилище", то есть представителем молодой семьи, или владельцем жилищного сертификата, то кредит будет дешевле на 0,25%. Еще 0,25% можно сэкономить, если оплачивать первоначальный взнос за счет средств материнского капитала. То есть при совпадении всех трех условий (экономкласс, материнский капитал и участие в федеральной программе) заемщик может получить кредит под 10%. "По нашим подсчетам при ставке в 10% и стоимости 1 кв. м в 30 тыс. руб. купить жилье по ипотеке сможет 40% населения", - заявил А. Семеняка. Указанные ставки действительны только для тех заемщиков, кто оформил страхование жизни и здоровья. В противном случае ставка повышается на 0,7%.

Новая политика АИЖК предполагает сотрудничество со строительными компаниями, готовыми возводить жилье и продавать его по установленной стоимости, а также с банками, которые собираются кредитовать покупки в подобных проектах.

Предполагается, что кредитные учреждения, заключающие соглашение с АИЖК, будут иметь три способа, чтобы обезопасить себя от возможных убытков. Первый - они могут взять целевой заем у агентства на первоначальном этапе. Второй - после кредитования продать АИЖК закладные по выданным кредитам. Третий - продать агентству закладные на те квартиры, которые остались невостребованными и были выкуплены юридическим лицом - компанией-гарантом.

Компания-гарант - это еще одно отличительное звено новой схемы. Ее участие - дополнительная страховка для банков, финансирующих строительство дома, и для девелоперов. Если застройщик по каким-то причинам не сможет продать все квартиры в проекте, то компания-гарант берет на себя обязательства выкупить с дисконтом оставшиеся площади.

В качестве гаранта могут выступать разные организации. На первом этапе, как предполагают, основную роль будут играть региональные институты развития. Это организации, которые местные органы власти создадут для развития ипотечного кредитования и обеспечения доступности жилья. Сейчас решением данных вопросов занимаются региональные операторы ОАО АИЖК. Кроме того, вероятнее всего, часть нераспроданных квартир сможет выкупить Фонд содействия развитию жилищного строительства. Также организаторы программы собираются привлечь и коммерческие структуры. "Скорее всего, в будущем, когда рынок жилья окончательно стабилизируется, роль гаранта перейдет от государственных структур к частным. Тогда выкуп будет осуществляться уже исключительно на рыночной основе", - рассказал А. Семеняка. А исполнительный директор по инновациям ОАО АИЖК Станислав Дамбраускас добавил, что возможность выступить в роли гаранта имеют все желающие: "Ее могут взять на себя те частные компании, которые хотят улучшить жилищные условия своих сотрудников. Например, они могут вложить средства в строительство дома, чтобы завершить его, а потом полученные в собственность квартиры сдавать в аренду сотрудникам".

Первый блин

Первое соглашение в рамках новой политики АИЖК было заключено с компанией "Пересвет-инвест" и банком "Пересвет". Опытной площадкой выбран микрорайон Изумрудный в Саратове, строительство которого сейчас начинает "Пересвет-инвест". "В рамках этого проекта нам нужно продать 4 тыс. квартир. До кризиса мы бы даже не думали о поддержке сбыта: все прекрасно продавалось и так. Но сейчас другая ситуация, и мы ищем новые пути привлечения клиентов", - рассказывает генеральный директор УК "Пересвет-Инвест" Олег Пронин. Реализация проекта начинается с возведения дома на 185 квартир, которые решено продавать по цене 30 тыс. руб./кв. м. При этом покупатели смогут воспользоваться ипотечным кредитом банка "Пересвет". "В данном случае банк работает с минимальной маржой, поскольку все кредиты будут выдавать по стандартам АИЖК под залог прав требования на строящиеся квартиры", - прокомментировал решение вице-президент АКБ "Пересвет" Станислав Копылов. Агентство, в свою очередь, предоставит банку целевые займы, обеспеченные закладными по выданным кредитам (под залог прав требования).

После завершения строительства и оформления прав собственности дольщиков составляют стандартные закладные, которые АИЖК готово выкупить. При этом срок возврата банком целевого займа совпадает с датой оплаты агентством выставленных закладных. Таким образом, все участники проекта могут синхронизировать свои платежи.

По словам С. Копылова, схема АИЖК интересна тем, что предлагает строителям "длинные деньги", от нехватки которых страдает весь строительный комплекс. Банк, принимающий участие в схеме, разумеется, рискует: пока неизвестно, каким спросом в реальности будет пользоваться строящееся жилье, но участие гаранта его уменьшает.

Как рассказал А. Семеняка, информация с предложениями заключить подобные соглашения сейчас разослана во все регионы РФ. Так что в скором времени должны появиться новые аналогичные проекты возведения жилья экономкласса за 30 тыс. руб./кв. м, которое можно приобрести с помощью дешевых кредитов.

Остается, правда, нерешенной проблема с первоначальным взносом: именно нехватка собственных средств останавливает многих потенциальных клиентов. Сейчас по стандартам АИЖК минимальный взнос составляет 30% от общей стоимости. "Но мы работаем в этом направлении. Создаем систему страхования кредитов. Когда она заработает, мы сможем снизить размер первоначального взноса до 10-15%. Тогда люди, получившие материнский капитал, смогут внести его в качестве оплаты за жилье, а на остальную сумму взять кредит", - говорит А. Семеняка.