18 марта в администрации Нижнего Новгорода состоялась конференция на тему "Недвижимость: настоящее и будущее нижегородского рынка", организованная изданием "Капиталист - Нижний Новгород". Экспертами и участниками данной конференции выступили Александр Жилевский, президент Нижегородской гильдии риэлторов, Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», а также руководители и ведущие специалисты агентств недвижимости, строительных фирм и управляющих компаний.
Господин Жилевский в своей вступительной речи отметил следующее: «Прогнозы относительно резкого падения цен на рынке недвижимости, которые так активно муссировались в прессе, не оправдались. Цены на первичном рынке снизились на 9%, на вторичном – на 6%. Замечу, что на сегодняшний день квартиры продаются не по цене предложения, а по цене торга между продавцом и покупателем. Торг есть и он будет всегда вне зависимости от того какая ситуация на рынке - рост или стагнация.
Не однозначна ситуация и на первичном рынке. Исходя из информации, предоставленной Министерством строительства, можно констатировать, что в городе приостановлены 12 строек и порядка 10 являются вялотекущими. В целом же на рынке недвижимости Нижнего Новгорода ведется строительство порядка 120 объектов.
Уже не раз упоминалось, что нынешний финансовый кризис – это, прежде всего кризис доверия. Мы с вами прекрасно понимаем, что денег у населения меньше не стало, и каждый пытается сохранить свои сбережения, вкладывая их в различные источники. Актуальных вопросов еще очень много и мы попытаемся дать объективную оценку той ситуации, в которой сегодня оказался рынок недвижимости».
Денис Дряхлов, начальник отдела по работе с клиентами Нижегородского филиала ООО «Брокеркредитсервис», выступил докладом на тему «Кризисы 1998 и 2008 годов». Он провел сравнительный анализ и выявил принципиальные сходства и различия происходящих кризисных явлений и состояние рынка недвижимости на их фоне. «Несмотря на меры, которые сегодня предпринимаются Правительством, финансовый кризис приобрел общеэкономический характер. В результате чего сокращаются рабочие места, производства, доходы населения, платежеспособность спроса. Ситуация осложняется трехкратным снижением цен на нефть, которое является для нашей страны очень существенным. И хотя власть обещает реализовать свои социальные программы, у бизнеса нет оснований для оптимизма, так как правительственные программы нацелены на поддержку только бюджетников, а не основной контингент покупателей жилья.
Меры по снижению налогового бремени на предприятиях могут смягчить, но не предотвратить общее снижение доходов граждан», - резюмировал Дряхлов. В докладе он коснулся и перспектив развития ипотечного кредитования: «Общий объем кредитного портфеля российских банков составляет 4 трлн. руб., четверть из которых приходится на ипотеку. Быстрый рост ипотечного кредитования не мог продолжаться долго, а возможных проблем на растущем рынке никто не видел. Сейчас из 600 банков, которые изначально занимались ипотекой, в 2007 году на рынке осталось около 20. Причем 90% кредитов выдают 8-10 банков. Остальные же не закрыли ипотечные программы, но выставили заградительные ставки.
Видимо улучшение ситуации с ипотекой следует ожидать во второй половине 2009 года, когда заработает новый механизм взаимодействия АИЖК, Центробанка и коммерческих банков. Этот механизм связан с выпуском ипотечных ценных бумаг, при этом АИЖК не будет покупать ипотечные кредиты у банков, а будет обменивать их на ипотечные ценные бумаги, чтобы в дальнейшем их выкупать или кредитовать под них банки. То есть такая своеобразная калькуляция. Но дело в том, что сам выпуск ценных бумаг занимает около полугода, поэтому становление данного процесса будет достаточно продолжительным», - подчеркнул Александр Дряхлов.
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», представила собравшимся аналитические данные относительно текущего состояния рынка недвижимости. Она сообщила, что в 2009 году прогнозируется спад объемов ввода индивидуального жилья в размере 15%. «Это не самая страшная ситуация, серьезные провалы мы ожидаем в 2010-2111 годах, так как с начала марта не было новых строек. Все это свидетельствует о том, что через 1,5-2 года предложение на первичном рынке будет дефицитным. Вместе с тем, данная ситуация несколько обнадеживает в том плане, что не позволит упасть ценам на недвижимость на первичном рынке», подчеркнула Татьяна.
По её словам, тенденция постоянного роста цен не могла долго продолжаться исходя из того, что рынок развивается синусоидально, вопрос только в амплитуде этих колебаний. «Дальше, если бы не произошел финансовый кризис, мы все равно бы получили стабилизацию цены на каком-то уровне, а уже затем – снижение. Учитывая кризис ликвидности, мы получаем снижение гораздо большее, чем хотелось бы. Сейчас на рынке застой и количество сделок минимально, это характерно для первичного и вторичного рынка», - добавила Татьяна Романчева. Она привела цифры, предоставленные комитетом по статистике: по итогам 2008 года себестоимость строительства м2 выросла на 41,7% и на конец прошлого года составляла 28 637 руб., по данным «Центра научной экспертизы» эта цифра составляет 23 900 руб./м2. «Это стоимость возведения коробки строения, без учета иных затрат. Строительные компании в свою очередь несут серьезные издержки, связанные с переводом земельных участков под застройку, затраты на топографию, геодезию, благоустройство территории и т. д.», - добавила гостья.
Татьяна отметила, что наибольшее снижение цены зафиксировано в Приокском районе - 6,7%, наименьшее – в Автозаводском – 0,3%.
В настоящее время, на первичном рынке Нижнего Новгорода преобладает сегмент недвижимости «эконом» класса, доля которого 45%, элитная недвижимость занимает только 6%. Диапазон цен по сегментам рынка в городе в целом:
Элит-класс: от 90000 руб./м2
Бизнес-класс: 47000 - 80000 руб./м2
Эконом: 38000 – 52000 руб./м2
Татьяна Романчева напомнила, что Министерство регионального развития выдвинуло пакет антикризисных мер, которые включают ряд факторов:
1. Удешевление подключения домов к инженерной коммуникации;
2. Снижение административных барьеров;
3. Регулирование ценообразования на рынке строительных материалов;
4. Предоставление отсрочек застройщикам по арендной плате за земельные участки.
«Безусловно, рынок недвижимости развивается циклически, остается открытым вопрос о длительности нынешней ситуации. По мнению российских экспертов должно пройти не менее трех-четырех лет, но этот год будет самым тяжелым», - резюмировала гостья в конце своего выступления.
Наталия Лужбина, директор риэлторской компании «Триумф» представила обзор текущей ситуации на рынке вторичного жилья. Она в своем выступлении заметила, что кризис «стал толчком к уходу от привычного финансового механизма, основанного на сложившейся структуре потребностей людей». «Наступила фаза коррекции наших потребностей, то есть будет значительно снижено потребление «излишеств» - будь то квадратные метры, изыски в интерьере, развлечения, шопинг и т.д. К тому же идет формирование новых отношений между покупателем и продавцом на рынке недвижимости и новых ценовых категорий. Процесс снижения стоимости жилья в самом начале и намеков на изменение этого курса мы пока не видим», - заметила Наталия.
В рамках мероприятия экспертом Тамарой Горячевой из компании «Зеленый мир» был представлен обзор текущей ситуации на рынке загородной недвижимости, о перспективах развития рынка зарубежной недвижимости рассказала Ольга Закирова, руководитель департамента брокерского обслуживания компании DIM Group. Арина Новикова, директор риэлторской компании «ГЭЯ» в своем докладе изложила нынешнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, его проблемах и перспективах арендного бизнеса.
Источник: www.domostroynn.ru
Комментарии