Коттеджные поселки: на что спрос

Весной 2008 года в Нижегородской области начался бум коттеджных поселков - число представленных проектов перевалило за 25, разрабатывались концепции еще нескольких загородных поселений. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, освоение территорий целого ряда поселков продолжается и в этом году. Мало того, на рынке заявлены новые проекты.

Первые качественные проекты коттеджных поселков в регионе появились лишь в 2005 году. До этого коттеджный сегмент был представлен “стихийными” поселками с минимальной инфраструктурой и неоднородной застройкой, группами коттеджей и отдельными коттеджами около домов отдыха, в селах и деревнях.
Новые проекты отвечали современным требованиям к загородному жилью для постоянного проживания: развитая социальная инфраструктура, системы комплексной безопасности, централизованное обслуживание, единый архитектурный стиль. Всего на местный рынок было выведено десять поселков, в основном в Богородском направлении. Впрочем, четыре проекта уже к концу 2007 года были остановлены.

2006 год был отмечен тем, что стремительный рост цен на жилую недвижимость в Нижнем Новгороде отвлек интерес инвесторов от загородного рынка жилья. Поэтому был заявлено всего два проекта, причем один в формате “holiday hоuse” — “Tерраски” (Кстовское направление), а второй, “Александровская слобода”, по сути городской поселок.
В 2007 году рынок загородной недвижимости активизировался. На рынок вышли около 10 девелоперов, включая московские и зарубежные компании. Новые поселки были расположены в Богородском и в Кстовском направлении.

В 2008 году число возводимых загородных коттеджных поселков превысило 25, еще несколько новых проектов разрабатывалось. Начали активно осваиваться территории около Горьковского моря, в Зеленом Городе и в Арзамасском направлении.

Что же представляет собой нижегородский рынок коттеджных поселков в настоящее время? По данным НКЦ “Коллективные действия”, в первичном сегменте заявлено 28 проектов, однако часть их из-за сложной экономической ситуации приостановлена. Продажи ведутся в 16 коттеджных поселках.

Вторичный рынок представлен старыми “стихийными” поселками, причем в некоторых (например, в “Приозерном” — Богородское направление) был произведен “upgrade” социальной структуры, а также завершенными проектами “новой эры” (“Зеленый дол”, Кстовское направление).

Необходимо отметить, что большинство поселков позиционируются девелоперами как поселки элитного или бизнес-класса, хотя реально классифицировать такие объекты можно только после завершения строительства жилья и инфраструктуры (как показывает практика, далеко не все заявленные элементы структуры реализуются). Правда, в последнее время стали появляться поселки эконом-класса, например, “Простоквашино” (Арзамасское направление), “Новая Чернораменка” (Балахнинское направление), причем их застройщики основной акцент делают именно на доступности жилья в таких поселениях.

Если говорить о характере проживания, то доминируют поселки для постоянного проживания. Причем многие из них сориентированы на социальную структуру (школы, больницы и т.п.) Нижнего Новгорода, что налагает серьезные ограничения на их местоположение — до города жители поселков должны добираться не более чем за час.
Поселки формата “holiday hоuse” — “Морской бриз” (Горьковское море) “Терраски” (Кстовское направление), “Солнечный город” (Чкаловское направление), новый проект в Сокольском районе — тяготеют к большой воде и расположены на экологически благополучных территориях.

Несмотря на то, что потенциальные потребители, как показывают маркетинговые исследования, предпочитают приобретать готовые дома (под отделку или “под ключ”), девелоперы коттеджных поселков в основном продают участки без подряда или с подрядом. Суммарное предложение составляет около 2500 объектов.
Землю под застройку в загородных коттеджных поселках можно купить от 45 до 240 тыс. рублей за сотку в зависимости от местоположения поселка, класса и стадии развития проекта. Встречаются и более дорогие участки, ценой до 800 тыс. рублей за сотку, но эти поселки расположены практически в городской черте Нижнего Новгорода. Отметим, что по сравнению с прошлым годом цены на участки не выросли.

Площадь реализуемых участков — от 6 до 30 соток. И лишь в проекте с говорящим названием “Окские усадьбы” (Богородское направление) в конце прошлого года предлагались земельные наделы от 50 до 200 соток.

Готовые дома на первичном рынке представлены гораздо скромнее — всего около 100—150. Еще около десятка предложений в “старых” коттеджных поселках. В основном продаются дома площадью 250—350 кв. м.

Самые низкие по стоимости загородные дома были представлены в поселке эконом-класса “Простоквашино” (в настоящее время проект приостановлен). Небольшие (около 100 кв. метров) модульные коттеджи предлагались по цене от 3 млн рублей.

От 5,5 млн рублей стоят таунхаусы в “Чешской деревне” (Богородское направление). В эту цену входит и 3,5 сотки земли. А коттедж площадью 250 кв. метров с участком 15 соток в этом же поселке обойдется в 10,5 млн руб. Если хочется дом побольше (320 кв. метров), то придется выложить 12,5 млн руб.
В поселке “Серебряный ключ” (Богородское направление) “на прилавок” выставлено несколько домов без внутренней отделки площадью 200—300 кв. м и стоимостью 10—12 млн руб. Отметим, что здесь идет интенсивная застройка, поэтому будут появляться новые предложения.
Самая дорогая недвижимость была в поселке “Лесная жемчужина” (Зеленый Город). Дом площадью 320 кв. м (плюс участок в 80 соток) продавался в начале года за 80 млн руб. Сейчас все коттеджи в поселке проданы.

Далее кратко рассмотрим, как обстоят дела в ряде реализуемых проектов. По словам заместителя генерального директора по недвижимости ОАО “Нижегородкапстрой” Владимира Белова, в поселке “Резиденция Безводное” (Кстовское направление) силами компании возводится около 30 домов, кроме того, освоение своих территорий начали покупатели участков без подряда.

Близок к завершению проект “Терраски”. Руководитель компании “Роза ветров” Марина Свиридова отмечает, что свободных участков практически не осталось, к концу лета будут достроены около 70 домов, к сезону планируется ввести часть горнолыжного комплекса, включая гостиничные номера и прокат лыж.

Уже 50 готовых к отделке домов (преимущественно таун-хаусов) имеется в “Чешской деревне”. Как сообщил генеральный директор проекта Юрий Черданцев, начато строительство многофункционального корпуса, где будут находиться администрация поселка, а также объекты социального назначения.

Активно раскупаются участки в “Новой Чернораменке”. Руководитель проекта Сергей Таненков подчеркнул, что в числе проектов есть дома стоимостью меньше 1 млн рублей — под них выделена своя улица. Если учесть, что стоимость сотки земли с коммуникациями здесь составляет 45 тыс. руб., то в данном случае можно говорить о действительно доступном жилье. Нестандартно здесь решается проблема социальной инфраструктуры. На территории поселка будут возводиться таун-хаусы, где на первых этажах будут расположены сервисные предприятия, а на вторых будут проживать их владельцы.

Завершается прокладка инженерных коммуникаций и ведется строительство домов в поселках “Солнечная долина”, “Рублевка-НН” и “Своя земля” (все поселки — Богородское направление).

Как отмечает аналитик салона загородной недвижимости “Купидом” Ирина Солнцева, кризис внес свои коррективы в развитие и формирование нижегородского рынка загородной недвижимости. Реализация любого проекта занимает от двух до пяти лет — “длинных” денег в условиях кризиса нет. Поэтому и наиболее востребованными оказываются коттеджные поселки высокой степени готовности.

Второй из кризисных трендов — активизация компаний, предлагающих энергоэффективные экономичные быстровозводимые дома (“RUSKA”, “Теплый дом” и т.п.) во многом определит облик будущих коттеджных поселков. К новым технологиям интерес большой. Сроки, цена, качество привлекают. Хотя многие и осторожничают — дерево и камень кажутся им надежнее, привычнее. Но все, как говорится, познается в сравнении.

Источник: www.r52.ru