С начала июля требования к застройщикам существенно возросли в связи со свежими поправками в 214-ФЗ. При этом следить за их выполнением будут банки и целый ряд ведомств. Постепенно застройщики могут отказаться от привлечения средств дольщиков, что приведет к повышению цен на новостройки и уменьшению объемов строительства. Последнее случится, если не будет найдено прорывное технологическое решение, которое существенно удешевит строительство. Такое мнение DomostroyNN высказал руководитель юридической компании «Маслов и партнеры» Александр Маслов.
В июле были опубликованы очередные поправки в 214-ФЗ. Что ждет застройщиков?
— Начиная с 29 июня 2017 года законом №218-ФЗ были внесены существенные изменения в правила о долевом строительстве, к которым застройщики готовились целый год: был создан Фонд защиты прав дольщиков, куда надо делать целевые отчисления вместо страхования, ужесточены требования к уставному капиталу, целевому расходованию денежных средств, порядку расчетов и наименованию обществ. Большая часть изменений действовала лишь в случае, если разрешения на строительство получены после 1 июля 2018 года, поэтому застройщики старались получить как можно большее количество разрешений на строительство до этой даты.
Но 3 июля 2018 года был опубликован закон №175-ФЗ, который вносит поправки к принятым ранее поправкам и вступает в силу 1 июля 2018 года. В результате то, к чему застройщики готовились целый год, оказалось совершенно напрасным - это к слову об инвестиционном климате.
Теперь застройщику дали два месяца для того, чтобы закрыть все счета, открыть специализированные счета в уполномоченных банках и проводить все расчеты только по ним. На этих специализированных счетах будут действовать ограничения, банки будут следить за ними и смогут отказывать в проведении недопустимых (по мнению банка) операций.
Вместе с тем, вступает в силу ряд общих запретов. Например, есть ограничения на осуществление иных видов деятельности. В соответствии с ними, теперь застройщикам нельзя иметь множество разных площадок. Либо у застройщика должно быть одно разрешение на строительство, либо какая-то одна территория, которая находится у него в комплексном освоении.
Нужно отметить, что за соблюдением застройщиком всех требований, будут следить не только банки. Сейчас в их отношении введен надзор со стороны множества разных ведомств. Я насчитал порядка пяти: фонд защиты прав дольщиков, Минстрой, ГСН, банк и прокуратура — все могут проверять их и что-то требовать! При этом друг с другом они должны общаться по некоему каналу информационного взаимодействия через личный кабинет. Если что-то идет не так, то по этим каналам взаимодействия, застройщику сразу приостанавливают регистрацию новых договоров долевого участия в Росреестре. Насколько мне известно, пока у Росреестра нет технической возможности для оперативного получения информации от контролирующих органов и быстрого взаимодействия. Как это будет устроено, пока никто не знает.
Получается, что наше государство не доверяет этот вопрос кому-то одному. Если раньше все контролировал Минстрой, то теперь решили передать контрольно-надзорные полномочия разным органам. Кроме того, в законе закреплен принцип ручного управления: поручения Президента РФ или губернатора являются основанием для проведения различного рода внеплановых проверок застройщика.
Не уверен, помогут ли эти многочисленные проверки и контрольно-надзорные мероприятия предотвратить банкротство застройщика, поскольку это риск, по большей части, экономического характера (я не беру откровенно мошеннические схемы), а контроль и надзор – это элемент управления с целью соблюдения застройщиками установленных процедур. То есть, немного в разных плоскостях это дело все находится, а воздействие на экономику очень опосредованное. Кроме того, я сомневаюсь, что в современных российских реалиях установленные процедуры будут эффективны с точки зрения управления. Пример регулирования застройщиков законодатель явно брал из регулирования банковской сферы. То же можно сказать и о создании Фонда защиты прав дольщиков, который является аналогом АСВ. Так вот, как показала банковская практика, даже супер-жесткое регулирование ЦБ РФ всевозможными инструкциями не исключает банкротство.
Я думаю, что создающиеся дополнительные административные барьеры все равно приведут к снижению объема строительства. В конце концов, застройщиков которые в состоянии строить за свои деньги целые дома и продавать в них квартиры - единицы.
Нужно понимать, что любое условие, которое затрудняет что-либо в процессе строительства, закладывается в цену. Поэтому, граждане должны быть готовы, что цены на новостройки увеличатся. Это произойдет не сразу, а через год-полтора, два. Пока есть большой запас так называемых инвестиционных квартир, которые люди держат потому, что цены на недвижимость упали, и им жалко продавать по цене, которую они считают для себя заниженной. Соответственно, должны уйти эти инвестиционные квартиры, распродаться старые площадки, что создаст некий дефицит и повышение цены. Тогда, по законам рынка, это должно привлечь интерес, а цены возрасти. Конечно, возможен и иной вариант, например, если будут совершены какие-то прорывные технологические открытия, которые серьезно удешевят стройку и позволят недорого создавать новые объекты за счет застройщиков. Но это больше из области фантастики, хотя у нас всякое бывает.
Согласны ли вы с мнением, что новые правила превратят застройщиков почти в подрядчиков банка?
— Абсолютно. Я уже выше упоминал, что банковская система служила образцом для регулирования застройщиков. Исходя из смысла закона, застройщики должны стать неким аналогом банка, а именно центром сбора вкладов от граждан по договорам долевого участия и создания на собранные денежные средства жилых домов.
В результате сами банки сегодня практически не ограничены в полномочиях относительно слежки за операциями застройщиков по счетам. То есть, в банках должны быть созданы специальные подразделения, которые будут проверять расчетные счета застройщика на допустимость операций. В такой ситуации, если нет какого-то взаимодействия, может быть даже некоей аффилированности с банком, застройщику будет очень тяжело вести свою деятельность под таким надзором.
Получается, что застройщик — это подотдел банка, который осуществляет финансирование разных подрядчиков на стройку. При этом он должен окупать и себя, включая расходы по рекламе и потенциальной продаже договоров долевого участия.
Что ожидает дольщиков в связи с изменениями в 214-ФЗ?
— Через некоторое время застройщики прекратят заключать с дольщиками договоры без счета эскроу, что может привести к снижению количества заключаемых договоров. Напомню, что со счета эскроу в уполномоченном банке, в случае банкротства застройщика, дольщик может получить свои деньги обратно, а кредитором застройщика останется банк, который кредитовал застройщика.
Получается, что путем уменьшения количества ДДУ, правительство может добиться снижения количества «обманутых» дольщиков, а банкротить застройщиков будут уполномоченные банки. По объектам переходного периода, в случае банкротства застройщика, государство будет достраивать за счет Фонда защиты прав дольщиков. Задержки при этом все равно будут, но сроки достройки значительно сократятся - на несколько лет. Можно ожидать, что проблема достройки будет решаться сравнительно быстро: конечно, не как в случае с домами СУ-155, но в пределах пары лет.
Если резюмировать, то мы получаем следующую картину: требования к застройщикам повысили, банки (и другие структуры) за ними должны следить. Создается также аналог системы страхования вкладов в компенсационном фонде. При этом у застройщиков ограничена деятельность — они могут строить на ограниченном количестве площадок. В этом они напоминают банки, которые также могут осуществлять только банковскую деятельность и совершать ряд операций, прямо предусмотренных законом. Пока есть старые запасы, дольщики вряд ли заметят изменения в ближайшем будущем – это произойдет позже. Спустя некоторые время объем строительства по такой схеме долевого участия сократится. Я думаю, что это и есть та цель, которой добивается наше государство - хочет ликвидировать «обманутых» дольщиков путем ухода от долевого строительства, но не прямыми запретами, а косвенными методами.
Стоит отметить и тот факт, что долевое строительство, при повышенных рисках, давало хорошую скидку к цене на квартиры. Теперь ее не будет, поскольку оплата новых гарантий будет возложена на покупателей.
Беседовала: Елена Карал
Комментарии