Подводим итоги: каким был рынок новостроек Нижнего Новгорода в 2017 году?

Сергей Владимирович, каким был спрос в 2017 году? Какие тенденции вы бы отметили?

— В этом году имел место запрос на качество в любых сегментах. Это проявляется во всем, начиная от выбора более просторных квартир и заканчивая устранением различных недостатков, допущенных застройщиками в предыдущие годы.

Открытое информационное пространство, форумы, социальные сети и прочие ресурсы делают свое дело. Потребители тщательно отслеживают поведение  застройщиков, внимательно изучают отзывы, экспертные мнения. Одним словом, люди проверяют факты, не ограничиваясь маркетинговой информацией о продукте.

Потенциальные покупатели жилья стали часто приходить с вопросами, прочитав в интернете статью, чье-то мнение, посмотрев видео с семинара или симпозиума. Людям очень интересно докопаться до объективной информации.

Не секрет, что руководствуясь одними эмоциями, человек отодвигает от себя объективную информацию. Однако, долго это продолжаться не может, со временем пелена спадает, и человек остается один на один с реальностью. Тогда всплывает скрытая ранее информация о дополнительных тратах: необходимость доплачивать деньги, недостатки качества, отсутствие обещанных в рекламных проспектах объектов инфраструктуры и т.д.

По моему мнению, застройщикам сегодня следует быть предельно честными со своим потребителем. Чем объективнее они представят информацию о своем объекте на старте, тем меньше будет негатива у тех, кто туда потом заселится.

Какое жилье сегодня в тренде? Это просторные «трешки» или компактные «студии», однокомнатные квартиры?

— В этом году значительно усилился интерес к жилью премиум- и элит-классов. Если говорить об «элитке», то я просто предвижу: дальнейшее нарастание этого интереса неизбежно. Застройщики это также начали замечать. Когда экономическая ситуация осложняется, увеличиваются риски, застройщики пытаются занять надежную для себя нишу. Причем неважно, связаны ли эти  риски с законодательством, либо с экономической ситуацией. В результате покупатели, которые изначально рассматривал бизнес-сегмент, уходили в эконом- и комфорт-классы. Теперь, же эти застройщики больше склонны рассматривать элит- и премиум-классы. Мы видим как обращают внимание на качество, долговечность, добротность. Раньше у нас премиум-класс упрощался, удешевлялся. Два года назад еще не смотрели из чего состоят стены, на конструктивную сложность здания. Однако в 2017 году проявился более тщательный подход к жилью, которое предлагается в этих сегментах. Мы также увидели, что если качество соответствующее, то покупателей не волнует достаточно высокая цена, и такая недвижимость востребована.

Что касается других сегментов, то нужно отметить, что вернулся спрос на трехкомнатные квартиры. Более того, в 2017 году наблюдалась их острая нехватка. Если в 14-ти или 15-этажном доме доля трехкомнатных квартир составляла порядка 10%, то они раскупались в первую очередь.

Сегодня застройщики  стараются максимально разнообразить предложение, представить как можно более широкую линейку.

Интересно, что в 2017 году опять появилась потребность в четырехкомнатных квартирах. В связи с этим, застройщики нашли выход из ситуации, не добавляя в линейку отдельные четырехкомнатные квартиры. Они предусматривали возможность объединения соседствующих квартир в одну, путем несложных модификаций. Например, соседствующие однокомнатная квартира и «двушка» с кухней превращались в четырехкомнатную на стадии строительства.

Возвращение спроса на квартиры с большим количеством комнат мы связываем  с изменениями демографической ситуации. В частности, благодаря материнскому капиталу, население получило возможность приобретать жилье. Люди сегодня активно переезжают в трехкомнатные квартиры из двухкомнатных, а также из трехкомнатных в четырехкомнатные.

Кто сегодня покупает новостройки? Каков портрет подавляющего большинства покупателей?

— Если смотреть в массе, то основной покупатель жилья сегодня - это молодежь.  Самая отважная и храбрая часть потребителей в возрасте от 25 до 40 лет. Эта часть населения не боится экспериментировать, отличается  активной жизненной позицией, не боится брать кредиты для приобретения жилья. При этом, стереотип относительно того, что у каждой семьи должен быть свой угол, свой очаг, в Нижнем Новгороде сохраняется.

Стоит отметить, что молодые люди охотно предоставляют аванс доверия застройщику. В каком плане? Они  верят что застройщик построит качественное жилье. Получив от строительной компании хорошее предложение, они не боятся, что их будущее жилище находится в пригороде, что придется как-то добираться из этого микрорайона.

Например, чтобы компенсировать этот момент, один из застройщиков стал предлагать в качестве бонуса кухонный гарнитур. Данная разновидность мебели обычно изготавливается под определенную квартиру. Это сыграло свою роль, поскольку для молодой хозяйки переехать на новое место жительства и получить возможность готовить на комфортной кухне - немаловажное преимущество.

Квартиры с отделкой стали неотъемлемой частью рынка?

— Молодежь выбирает квартиры с отделкой. При этом предпочтение отдается жилью с более качественным ремонтом, который можно оставить без изменений хотя бы на протяжении первых пяти лет проживания. Молодежь  готова приобретать квартиры, пусть даже дороже, но за лучшее качество.  Молодые люди охотно доплачивают, если есть за что. Поэтому застройщики стараются улучшать качество отделки.

Все это возможно благодаря наличию выбора, благодаря тому, что покупателям есть с чем сравнить. Ведь рынок только тогда рынок, когда нет монополизации, уравниловки: дешевый линолеум на полу, бумажные обои, кое-как поклеенные, неправильно установленные оконные блоки, какая-то кривая дверь и т.д. Если есть альтернатива, и предлагается более качественный продукт, люди обращают на это внимание и готовы заплатить большую цену.

Какие планировки сегодня особенно востребованы?

— Сохраняется тенденция, когда люди не желают платить за лишние квадратные метры. Фасон одежды зависит от потребителя. Если семья привыкла собираться за обеденным столом, они выбирают квартиру с просторной кухней или кухней-гостиной. Эти люди предпочитают «европланировки». Полезные метры полезны тем, что позволяют оперативно реагировать на изменение состава семьи. Например, родился ребенок, либо семья приняла решение забрать к себе кого-то из родителей, в квартире с «европланировкой» можно легко выделить дополнительную зону для отдыха, отгородив ее мебелью.

Другие люди предпочитают классику. Такой выбор делают покупатели, которым важно, чтобы все помещения были друг от друга обособлены. Например когда принципиально не нужны запахи пищи в жилом помещении. Такие люди предпочитают купить «двушку» с отдельными комнатами,  доплатив совсем немного.

Сказывается также изучение данных, полученных ранее эмпирическим путем. Например если сегодня покупается квартира-студия, то ее площадь - не менее 20 квадратных метров. Еще лучше, если это будет 24-25 кв.м, а совсем комфортно, если площадь «студии» составляет 29 кв.м. Словом, более просторные "студии" востребованы, а помещения площадью 15-17 кв.м, уходят в прошлое.

Если мы рассматриваем молодежь, то квартиры-студии иногда приобретают своим детям родители в качестве подарка на окончание школы, института.

Поскольку в Нижнем Новгороде существует множество вузов, люди приобретяют маленькие квартиры для своих детей даже на период обучения. В таких случаях покупатели охотно инвестируют в квартиры-студии. Более того, мы видим, что один из нижегородских застройщиков сейчас возводит дом, где представлены исключительно квартиры-студии.  Здание рассчитано как раз на студентов, и там уже стартовали продажи.

Какая схема покупки квартир сегодня наиболее популярна?

— Локомотивом сделок по-прежнему является ипотечное кредитование. Снижение ставок по ипотеке активизировало интерес к большим квартирам. При этом чек, выдаваемый объем средств, является основной единицей измерения. Так, если человек приобретает свою первую квартиру, то этой ипотеки хватит на первоначальный взнос и квартиру-студию. Если у тебя однокомнатная квартира, то тебе ипотеки хватит, чтобы переехать в двухкомнатную и т.д. Средний чек уменьшился и диктует этот маневр.

Что важнее всего для клиентов из объектов инфраструктуры – детские сады, школы, медицина, транспортная доступность?

— Тенденция такова, что люди стали просчитывать все до мелочей. Особенно это касается пригородного жилья. Уже небезразлично каким будет медицинское обслуживание, младшее дошкольное и школьное образование. Даже если из садика или школы нужно забирать, хочется, чтобы это все было в шаговой доступности. Это становится важными критериями при подборе новостройки. Более того, люди выясняют, сколько придется платить за коммунальные услуги, какова процедура обслуживания, как будет развиваться инфраструктура, и кто за это все будет платить. Особенно это актуально для коттеджных поселков.

Людям интересно, сколько они будут в месяц платить за охрану, уборку, за вывоз мусора и т.д. Это практические вопросы, без которых невозможно комфортно жить за городом, и потребитель это хорошо понимает.

Интересно, что покупатели стали задавать вопросы про розу ветров там, где хотят купить дом или коттедж потому, что знают о существовании нефтехимического комбината в этом районе. Таким образом, загородное жилье перестало автоматически восприниматься как экологически чистое. 

В последнее время я заметил, что застройщики стараются не строить коттеджные поселки в отрыве от населенных пунктов. Наоборот, стремятся   в границы поселков включать свои комплексы. Это позволяет подсоединяться к существующим электрическим сетям, заключать договора напрямую с обслуживающими организациями. Опять же, уборкой территории занимается администрация поселения. То есть, уже не возникает проблем с чисткой снега или вывозом ТБО — это забота муниципальной структуры.

Для маленьких поселков это также плюс, поскольку существует отток населения, молодежь переезжает в город и строительство коттеджей - определенный выход, чтобы население в таких посёлках не уменьшалось. От этого тоже зависят дотации и формируемый бюджет поселений.

На какую сумму сегодня рассчитывает большинство покупателей?

— В основном люди ищут квартиры в рамках двух и 2,5 млн рублей. При этом покупатели не размениваются на экономию. Например, если предлагается взять за 1 млн 800 тыс рублей квартиру-студию или полноценную однокомнатную за 2 млн и 100 тыс. рублей, то люди возьмут жилье попросторнее. Объективно, молодые семьи, даже без детей, уже в квартиру-студию не поедут.

Есть еще одна интересная тенденция — дети стремятся быть поближе к родителям. Молодежь, покупая двухкомнатную квартиру себе, заодно берет «студию» для кого-то из родителей. Они рядом, под присмотром, а заодно решен вопрос, кому забирать ребенка из школы.  Поэтому застройщики стараются включить в линейку хотя бы 10% «студий».

Бывает и родители покупают себе трехкомнатную квартиру, а старшему сыну берут «студию». Одним словом, сегодня покупатель исходит из соображений практичности.

Каким вы видите рынок первичной недвижимости в 2018 году?

— Новостройки-это двигатель рынка недвижимости, и в последние три года это особенно заметно. Все мы хотим жить в хорошем, благоустроенном жилье. Тем более, что государство поддерживало этот интерес, субсидируя ставки по ипотеке.

С середины 2018 года у нас сильно изменится законодательство по долевому участию в строительстве. В течение трех лет изменится и сама схема строительства жилья, в связи с распоряжением нашего Президента. Рынок новостроек будет лихорадить, поскольку любые инновации написанные на бумаге, в жизни непросто приживаются.

Это значит, что рынок «тормознется», у нас будет представлено меньше объектов, а значит можно ожидать появления дефицита. К этому добавляются организационные моменты, юридические. Все эти факторы приведут к повышению стоимости квадратного метра и к тому, что у нас будет меньше выбор.

Поэтому, если вы хотите приобрести жилье по разумной цене, пока есть выбор, то лучше всего это делать сейчас.

Однако, есть и факторы, которые положительно скажутся на спросе. Он будет дополнительно простимулирован социальными программами, что озвучил Владимир Путин. Речь идет о программе субсидирования молодых семей,  позволяющей брать кредит под 6%. Эти меры социальной поддержки начнут действовать уже с 1 января 2018 года. Конечно мы понимаем, что если субсидии у нас даются на семью, состоящую из двух и более человек, то  повысится спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Время, когда «студии» и однокомнатные квартиры были самым ходовым товаром проходит, и сейчас выступят локомотивом продаж именно двух- и трехкомнатные квартиры.

Интересно, что социальная поддержка станет актуальна не только для первичного, но и для вторичного рынков недвижимости. Поэтому, мы настраиваем людей покупать сейчас - потом будет дороже и выбор будет не таким широким.

Автор : Александра Стрелецкая
Фото: vsemetri.com