Почему цена квадратного метра в России будет расти?

Михаил Сергеевич, насколько оправдано анонсируемое повышение цены квадратного метра застройщиками?

— У грядущего повышения цен есть две причины, первая из которых объективная - экономическая. Во-первых, сократится предложение в связи с новыми изменениями в 214-ФЗ.  Руководство Сбербанка, представители органов власти и многочисленные эксперты подтверждают, что однозначно не все застройщики смогут дальше работать.

Усиление контроля и предъявление требований шло поэтапно: сначала появилось страхование, потом компенсационный фонд, затем требование к уставному капиталу, к размеру собственных средств, после чего идет планомерный переход на механизм счетов эскроу. Ни один застройщик, у которого нет солидной истории работы с банком или достаточно серьезных финансовых средств, не сможет работать на рынке долевого строительства.

В чем отличие новых механизмов от прежних?

— Раньше застройщик открывал продажи сразу после получения разрешения на строительство. Купили у него на 20 миллионов дольщики - он фундамент сделал, купили еще — сделал каркас и т.д. Если продажи остановились — дом встал, получили котлован с "обманутыми" дольщиками или срыв сроков, как минимум.

Либо была возможность работать по схеме проектного финансирования, когда есть три источника: собственные средства, кредит и банк.

Это значит, что застройщик с банком договаривается пропорционально софинансировать проект, что предполагает снабжение денежными средствами всей стройки.

В таком случае есть момент: поскольку банк финансирует проект, то у него в залоге остаются все строящиеся объекты. Получается, что клиент покупает квартиру у застройщика, который с помощью этих денег выводит объект из залога.

Этот механизм работал. Ни одного обманутого дольщика с проектным финансированием не было никогда, по крайней мере, я о таких случаях не слышал.

Сейчас наступает совершенно новая эра, когда застройщики вообще не имеют доступа к деньгам дольщиков, пока не пройдет первая регистрация собственности на построенный объект.

Какие в этом риски?

— Например, один проект начинали строить в 2014 году со ставкой 10-12%. Потом ключевая ставка стала 17%, а кредит подняли до 20 — 22%. Такая ситуация была по стране сплошь и рядом, поскольку в каждом кредитном договоре есть пункт, дающий банку право поднять ставки в случае изменения конъюнктуры рынка.

Привлекая средства дольщиков, мы экономили на процентах. Здесь же у нас нет этих денег, и мы экономить на процентах не можем, закладываем все свое имущество, всю душу банку!

Какой теперь будет прибыль застройщиков?

— Раньше мы отдавали банку где-то четверть прибыли. Доля пользования кредитными средствами составляла от 20 до 30%. Сейчас она будет составлять от 30 до 50%.

Но плюс в механизмах эскроу какой для застройщика? Раньше кредиты в 200-300 млн предоставлялись с условием достаточно серьезных залогов. При использовании схемы эскроу-счетов, залоговая база отсутствует, так как эти счета и являются обеспечением. Сам кредит обеспечивается теми деньгами, которые лежат в банке на эскроу.

Какие факторы объективно повлияют на повышение цены квадратного метра?

— Первый фактор – отсутствие экономии. Раньше мы экономили на процентах, как я уже сказал, которые в структуре себестоимости составляли где-то 3% - стоимость платы за пользование кредитными ресурсами. Сейчас только за счет введения счетов эскроу, по нашим подсчетам, себестоимость должна будет увеличиться на 5-7% - до 10%.

Второй фактор - застройщику больше не выгодно давать большие скидки на старте проекта, чтобы привлечь деньги дольщиков. Раньше дисконт в среднем составлял 20% от стоимости готового жилья. Сейчас застройщик в принципе в этом не заинтересован. Конечно, есть снижение по кредитной ставке, в зависимости от наполнения счетов эскроу, однако застройщик все равно недополучит с продаж. Потому, что если мы наполняем счета эскроу, нам тоже надо делать скидку, так как люди тоже свои деньги морозят на период строительства.

Словом, скидок на стадии котлована, какие были раньше, тоже не будет. Это еще плюс к удорожанию.

Третий фактор - увеличение налоговой нагрузки. Казалось бы, 18% и 20 % НДС – рост всего на 2%. Но это увеличение как минимум на 1,4% к себестоимости всей строительной продукции, а в абсолюте – это миллионы и даже десятки миллионов рублей, которые также будут включены в стоимость жилья.

Четвертый фактор — волатильность курса доллара. С 2004 года его стоимость примерно с 20 рублей выросла до 65-70 рублей. Валютная составляющая все равно есть. Конечно, я должен отметить, что сегодня очень серьезно работает механизм импортозамещения.

В какой части достигнуты успехи?  

— Какое-то оборудование по-прежнему поступает из-за рубежа, но появляются отечественные аналоги. Например, противопожарное оборудование, которое производит практически монополист на рынке России. Хотя от валюты не многое зависит, нужно понимать, что все-таки металл торгуется на международных рынках. Если рубль упадет — металл в рублях вырастет, ведь его рыночная стоимость достаточно жестко привязана к иностранной валюте. В том же 2014 году металл «прыгал» в цене до 70% и назад - это колоссальные средства! Когда контракт на генподряд, условно, стоит 200 млн рублей, а стоимость арматуры в нем составляет 30 млн рублей. При том, что застройщик сегодня зарабатывает около 10%. Сейчас же доля собственных средств в проекте возрастает значительно. Именно рентабельность вложенного капитала значительно падает, сверхприбылей не будет. Условно говоря, если застройщик вложил 100, то он вернет 120-150.

Каковы ваши прогнозы?

— Мы с коллегами обсуждали этот вопрос. Действительно складывается общее мнение, что был определенный не отложенный спрос, а спрос будущих периодов: люди боялись повышения цен и покупали недвижимость. Действительно, таких цен, которые у нас были на рынке в прошлом году, уже не будет никогда. Ипотека и стоимость жилья были минимальными.

Часть застройщиков уходит с рынка, сокращается предложение, что объективно приведет к росту как ежемесячных платежей по ипотеке, так и абсолютного чека. То есть, клиент будет платить больше минимум по двум факторам.

Нужно понимать, что никто из застройщиков в убыток работать себе не будет. Некоторые уйдут потому, что не смогут работать, а другие - из-за отсутствия высокой доходности. Если застройщиков меньше, объективно в первые несколько лет предложение будет на рынке соответствующим. Это мы увидим, я думаю, через полтора-два года. Сейчас есть проекты, которые достраиваются по старой схеме, но большая часть уже пойдет по новой модели финансирования, с новой ставкой налогов, в новых условиях. Предложение будет меньше, а стоимость выше.

Беседовала Елена Карал