Ипотека: брать или не брать

О ипотечном кредитовании на рынке первичного жилья и о том, почему нижегородцам выгоднее взять ипотеку нежели снимать квартиру  расскажет Анна Пантелеева, руководетль представительства банка "DeltaCredit" в Нижнем Новгороде.

– Оцените нынешнее состояние рынка ипотеки в сегменте первичного жилья Нижнего Новгорода и области.

– Продуктовая линейка у банков для кредитования новостроек не широкая, иными словами это 1-2 программы. Темпы строительства в Нижегородской области в полной мере не восстановились после кризиса. По итогам деятельности Управления Росреестра по Нижегородской области  за 3 месяца 2011 года зафиксировано незначительное снижение регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья. Было зарегистрировано 1 045 договоров, что на 9% меньше уровня 2010 года, но на 10,3% выше уровня 2009 года. Это явления легко объяснить: связано это с тем, что запас жилья, который был до кризиса, себя практически исчерпал. Новые стройки можно пересчитать по пальцам.Все же вектор у Банков сейчас направлен больше в сторону кредитования вторичного жилья.

– Какие факторы способствуют выходу рынка ипотеки на новостройки из посткризисной стагнации?

– Для того чтобы  рынок ипотеки вышел на новостройки, необходимы  надежные застройщики предоставляющие доступное по цене жилье. Возможно, стоит пересмотреть подход и начать строить жилье «эконом-класса». В нашем городе уже есть застройщики, которые начали работу в этом направлении. И я полагаю, что после этого с помощью Банков можно стимулировать активность на рынке новостроек.

– Каковы стандартные размеры первоначального взноса и процентных ставок на ипотечном рынке первичного жилья в Нижнем Новгороде?

– Минимальный первоначальный взнос сейчас в среднем от 10%, у некоторых чуть больше, у некоторых чуть меньше. Процентные ставки зависят от размера первоначального взноса, типа дохода, срока кредита. Есть рекламные ставки от 8% годовых, но если все-таки рассматривать среднерыночные предложения, то ставки варьируются от 11% до 16% годовых. Конечно, есть и более высокие ставки.

– На Ваш взгляд, по какой причине банки опасаются давать кредиты на жилье, находящееся на стадии строительства? И изменилась ли ситуация с принятием федерального закона "О долевом строительстве"?

– Большинство жилых домов возводится за счет привлечения средств будущих владельцев квартир, нежели же за счет организаций-застройщиков. В целях защиты граждан-дольщиков от произвола недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

И в самом деле, в условиях, когда договоры долевого участия стали заключаться с учетом положений Закона N 214-ФЗ, правовая защита граждан-дольщиков вышла на новый - качественный уровень. Данный закон позволил уменьшить общее количество застройщиков, все «мелкие» компании практически ушли с рынка.

Несмотря на то, что рынок новостроек чувствует себя намного лучше, пока еще рано говорить о его «выздоровлении», поэтому многие банки пока не дают кредиты  на новостройки в чистом виде. Но это временное явление, я думаю, что уже к концу года ситуация изменится. Банки заинтересованы в кредитовании этого сегмента, а застройщики заинтересованы в продажах, из  взаимной заинтересованности может появиться совместный доступный продукт.

– Завышают ли банки процентные ставки по ипотеке на новостройки? Если да, то, по каким причинам?

– Процентные ставки по ипотеке на новостройки сейчас чуть выше, чем на предложения по кредитованию вторичного рынка, и в 90% случаях требуется залог, многие его называют «временным», т.е. до того, как будет построена новостройка.

Банки тоже пережили кризис, столкнулись с просрочкой, поэтому сейчас тщательно взвешивают не только платежеспособность заемщика, но и  обеспечение. Кредитование на уровне котлована – сравнимо с кредитованием воздуха.

– На какие параметры нужно обращать внимание при выборе ипотечного продукта?

– Люди привыкли обращать внимание только на ставку, причем рекламную. Клиент пришел в Банк, увидев рекламную ставку, после того, как ему сообщили, что есть много «но» клиент узнает стандартные условия кредитования и по инерции остается в этом Банке, даже не смотря на то, что есть более выгодные предложения. Он начинает жалеть свое потраченное время и думает, что лучше уже ничего не найдет.

Подбор ипотечного продукта - один из самых важных этапов. Нельзя брать за основу только одну ставку, нужно смотреть на общую картину, здесь идет речь о комфортном ежемесячном платеже, сроке кредита - при этом «меньше, не значит лучше», условии досрочного погашения, а также о комфорте при обслуживании кредита. Только в этом случае Вы будете спокойны во в течение того времени, когда пользуетесь кредитом.

– Какие преимущества имеет ипотека перед арендой жилья?

– Преимущество очевидно: при ипотеке человек платит за СВОЕ жилье, а не пополняет кошелек другой семьи. За 12 месяцев аренды однокомнатной квартиры в среднем человек тратит 120 000 рублей, это большие деньги, которые можно направить на погашение ипотеки.

– На Ваш взгляд, какому проценту нижегородцев доступна ипотека для покупки квартиры в новостройке?

– О проценте говорить сложно. Можно наблюдать, что сейчас стоимость кв.м. на первичном рынке составляет порядка 46 500 рублей, а на вторичном около 43 000 рублей, разница ощутима, если еще прибавить ставки, которые тоже чуть выше, чем на предложения по кредитованию вторичного рынка, то вполне объясним больший интерес у заемщиков к вторичному рынку.

– Какой средний доход должна иметь семья, чтобы у них появилась возможность взять жилищный займ?

– С учетом того, что в Нижегородской области средняя сумма кредита находится на уровне 1 122 000 рублей, совокупный доход семьи должен составлять порядка 30 600 рублей.

– Какие документы необходимо предоставить в банк для оформления кредита на квартиру в новостройке?

– В основном это стандартный пакет документов:

- паспорт
- документы об образовании
- копия трудовой книжки, копия трудового договора (если он есть)
- справка 2 НДФЛ
- если есть иной доход, который не содержится в справке 2 НДФЛ, тогда еще заполняется запрос по форме Банка.

Если клиент берет кредит под залог имеющейся квартиры, тогда нужен документ подтверждающий право собственности.

– Насколько важны меры государственного регулирования на рынке жилищного кредитования?

– Перед государством стоит социальная функция способствовать повышению уровня жизни граждан страны. Доступность жилье – это одна из составляющих благосостояния, и в этом плане ипотека является одним из инструментов реализации этой задачи.

Ипотека – это тот сегмент, где должны быть гармонично соединены и интересы банковского сообщества, и государственные приоритеты. Ведь миссия у всех одна – решать жилищные вопросы населения.

При этом государство не должно идти в рынок и конкурировать с коммерческими участниками. Роль государства помогать конкретному человеку путем, например, предоставления субсидии на первоначальный взнос или оплату процентов по кредиту.