Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?

Покупатель недвижимости (квартиры, комнаты, дома или доли в этом имуществе) вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Это возможность вернуть из бюджета налог на доходы в размере до 260 тыс рублей или не платить его в будущем (в той же сумме).

Порядок применения имущественного налогового вычета, о котором рассказывается ниже, действует в отношении недвижимости, купленной после 1 января 2014 года.

Как работает?

Напомним, что налог на доходы считают по итогам года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные доходы, вычитаете положенное вам по закону и рассчитываете размер налога. Затем сравниваете его с той суммой, которую заплатили вы лично или за вас работодатель. Разницу либо возвращаете из бюджета (если налог перечислен в сумме больше необходимой), либо доплачиваете (если налог перечислен в меньшей сумме).

Кто может получить?

Право на имущественный налоговый вычет возникает одновременно с госрегистрацией права собственности на купленную или построенную недвижимость (за исключением квартир, приобретенных по договору долевого участия).

Государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости — это внесение необходимой записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Как правило, дата выдачи Свидетельства о регистрации права собственности и дата записи в ЕГРП не совпадают (свидетельство обычно выдается на руки немного позже). Дата внесения записи в реестр указывается в Свидетельстве.

К примеру, право собственности на квартиру зарегистрировано 31 декабря 2014 года. Следовательно, право на вычет возникло у вас в 2014 году, и он будет уменьшать ваши облагаемые налогом доходы, полученные с 1 января 2014 года и в последующие годы, до полного исчерпания суммы вычета.

В случае, если квартира приобретена по договору долевого участия (ДДУ), вычет можно получить после заключения договора, его оплаты и оформления акта приема-передачи, то есть до оформления права собственности непосредственно на квартиру.

За вычетом можно обращаться в год покупки недвижимости и в любые последующие годы.

Например, купив квартиру в 2014 году, вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, в 2014, 2015, 2016, 2017 и т. д. годах. И не важно, сколько лет прошло с момента приобретения недвижимости.

Но есть три нюанса:

1. Вычет предоставляется по правилам, действовавшим в год приобретения недвижимости.

2. Можно требовать возврата налога, с момента уплаты которого не прошло трех лет. (К примеру, вы купили квартиру в 2015 году, а за вычетом обратились в 2019-ом. В этом случае вы можете требовать возврата налога, уплаченного в 2016, 2017 и 2018 годах. Налог, перечисленный в 2015 году, вам уже не вернут, т. к. с момента его уплаты прошло более трех лет).

3. Пенсионеры вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годы, предшествующие году приобретения недвижимости. (Так, купив квартиру в 2015 году, они могут вернуть налог за 2014, 2013 и 2012 годы).

Как рассчитать сумму вычета?

Сумма имущественного налогового вычета исчисляется от стоимости купленной недвижимости с прибавкой прочих расходов, связанных с ее приобретением (подробнее об этом — ниже). При этом стоимость недвижимости для целей вычета не может превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

До 1 января 2014 года вычет предоставлялся только по одному объекту недвижимости — его выбор оставляли за собственником. Как правило, выбирался самый дорогой. С 1 января 2014 года имущественный вычет можно получить по любому количеству объектов недвижимости, но в пределах 2 млн рублей. Если недвижимость стоит меньше, право доиспользовать вычет сохраняется пожизненно.

Например, вы купили квартиру за 1,5 млн. рублей и полностью получили по ней вычет. Недоиспользованная сумма вычета составит 500 тыс. рублей. Если впоследствии, например через несколько лет, вы приобретете другую недвижимость (квартиру, комнату, дом и т. д.), то вы имеете право заявить вычет и по ней, в пределах «недоиспользованных» 500 тыс рублей.

Какие расходы учитываются?

Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы:

1. На покупку, отделку, строительство и достройку квартиры (доли в ней), комнаты (доли в ней), жилого дома (доли в нем), земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, или участка, на котором расположен жилой дом (доля в нем).

2. На уплату процентов по ипотечному кредиту, предоставленному для покупки, строительства вышеупомянутых объектов (квартиры, жилого дома, комнаты и т. д.).

3. На уплату процентов по кредитам, полученным для перекредитования ипотечного займа.

Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) приведен в ст. 220 НК РФ (пп. 3 п. 3). В него включены следующие расходы:

• на приобретение жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
• на приобретение отделочных и строительных материалов;
• на разработку проектной и сметной документации;
• на подключение к сетям газо-, водо-, электроснабжения и канализации или создание автономных источников газо-, водо-, электроснабжения и канализации;
• на услуги или работы по отделке и строительству/достройке.

Кроме того, в состав этих затрат включаются расходы на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или участка, предназначенного для жилищного строительства (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом.

Перечень расходов на приобретение квартиры/комнаты (доли в них), также приведенный в статье 220 НК РФ (пп. 4 п. 3), включает следующие расходы:

• на приобретение квартиры/комнаты (доли в них) либо прав на нее в строящемся доме;
• на работы по отделке;
• на покупку отделочных материалов;
• на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Затраты на достройку и отделку могут быть включены в состав имущественного вычета при условии, что вы приобретаете, например, жилой дом, не завершенный капитальным строительством. На такие объекты выдают специальное свидетельство о регистрации. Если куплен завершенный строительством дом, включить расходы на его достройку в состав вычета не получится.

Увеличить размер имущественного вычета за счет затрат на отделку квартиры разрешается, если она приобретена в новостройке и желательно по ДДУ. Расходы на отделку квартиры, купленной на вторичном рынке, при расчете вычета не учитываются.

Обратите внимание! Если вы покупаете квартиру или дом, которые нуждаются в отделке, об этом должно быть написано в договоре купли-продажи или ДДУ. В договоре должно быть указано, что квартира/дом приобретаются «без отделки» (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Все расходы, связанные с отделкой, должны быть документально подтверждены.

Например, приобретается квартира стоимостью 1 550 000 рублей. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 рублей. При максимальной стоимости недвижимости для целей вычета 2 000 000 рублей затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 2 000 000 — 1 550 000 = 450 000 рублей.

Как быть с ипотекой?

Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы вправе получить дополнительный налоговый вычет — в отношении процентов по ипотечному кредиту. Его сумма также ограничена: максимум — 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Вычет в отношении ипотечных кредитов предоставляется только по одному объекту недвижимости, который вы выбираете самостоятельно (п. 8 ст. 220 НК РФ).

В состав вычета также включают проценты, полученные для перекредитования ипотечных кредитов.

Например, вы получили ипотечный кредит в одном банке. Затем для погашения ипотеки получили кредит в другом. В этом случае проценты по второму кредиту могут быть включены в состав вычета. Главное — в кредитном договоре должно быть указано, что новый кредит получен с целью перекредитования (рефинансирования) ипотечного кредита.

Какие документы нужны?

Чтобы получить имущественный вычет, вы должны предоставить в налоговую инспекцию

 декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет.

Все расходы, включаемые в сумму имущественного вычета, должны быть документально подтверждены! Эти документы прилагаются к декларации.

Перечень документов, подтверждающих приобретение недвижимости и право на вычет, приведен в статье 220 Налогового кодекса (пп. 6 п. 3). К ним относят (копии):

 — при покупке квартиры/комнаты на вторичном рынке:

• договор на приобретение квартиры/комнаты со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
• свидетельство о праве собственности на квартиру/комнату;
• документы, подтверждающих факт оплаты квартиры/комнаты (например, расписка продавца в получении денег, платежные поручения и т. д.).

— при покупке квартиры/комнаты в новостройке по ДДУ или договору переуступки прав:

• договор долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договор уступки права требования с дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
• документы, подтверждающих факт оплаты ДДУ (например, платежные поручения);
• документ, подтверждающий факт передачи квартиры/комнаты (например, акт приема-передачи).

— при покупке жилого дома и земельного участка:

• договор на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
• свидетельство о праве собственности на жилой дом и земельный участок;
• документы, подтверждающие факт оплаты дома и участка.

— при оплате процентов по ипотечному кредиту:

• документы, подтверждающие факт оплаты процентов по кредиту (например, выписка со счета, справка банка и т. д.);
• кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему.

Документами, подтверждающими затраты на достройку дома (отделку квартиры), могут быть: договоры подряда со строителями на проведение работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ, подтверждающие их оплату.

Имущественный налоговый вычет можно получить двумя способами:

1. Сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета, и вы получаете вычет самостоятельно.

В этом случае по окончании календарного года, в котором была приобретена недвижимость (или в последующие годы), необходимо предоставить в налоговую инспекцию один из вышеперечисленных пакетов документов.

2. С вас на работе не удерживают налог. При выборе этого способа необходимо получить в налоговой инспекции специальное уведомление, подтверждающее факт покупки недвижимости и право на вычет. Для этого вместо заявления на имущественный вычет и возврат налога в налоговую инспекцию направляется заявление на выдачу уведомления для получения имущественного налогового вычета по месту работы, а декларация по налогу (форма 3-НДФЛ) не требуется.

Полученное уведомление с указанной в нем суммой вычета вы передаете в бухгалтерию по месту работы. На основании этого документа с вас перестают удерживать налог на доходы.

Что сулит совместная покупка недвижимости?                                            

Ситуация 1. Недвижимость приобретается в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей, и доли в ней между ними не распределены).

Ранее Налоговый кодекс предусматривал, что в такой ситуации общая сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в той пропорции, о которой они договорятся. Заявление о распределении суммы вычета направлялось в налоговую инспекцию.

С 1 января 2014 года каждый совладелец квартиры вправе заявить о вычете в его максимальной сумме 2 млн. рублей.

Заявление о распределении суммы вычета потребуется, если стоимость недвижимости         меньше суммы вычета, на которую вправе рассчитывать каждый из совладельцев. 

Например, супруги купили квартиру стоимостью 3 600 000 рублей в совместную собственность. Общая сумма вычета, которая может быть предоставлена по этой квартире двум собственникам, составляет 3 600 000 рублей. По заявлению супругов вычет распределен следующим образом: мужу — 1 800 000 рублей, жене — 1 800 000 рублей. «Недоиспользованная» сумма вычета у каждого покупателя в этом случае составит 2 000 000 — 1 800 000 = 200 000 рублей. Ее можно будет вернуть после покупки другого объекта недвижимости.

Ситуация 2. Недвижимость приобретается в долевую собственность с указанием в документах, кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.

В таком случае вычет может быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей (младше18 лет), то вычет за детей вправе получить родители (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Например, квартира стоимостью 1 900 000 рублей куплена в общую долевую собственность жены, мужа и их несовершеннолетнего ребенка (по 1/3 каждому). Каждый из собственников может рассчитывать на вычет в размере 633 333 рублей. При этом один из супругов вправе увеличить свои расходы на покупку доли в недвижимости на сумму, приходящуюся на долю ребенка. В таком случае один из родителей получит вычет в размере 633 333 + 633 333 = 1 266 666 рублей. «Недоиспользованная» сумма вычета у него составит 2 000 000 — 1 266 666 = 733 334 рублей, у второго супруга — 2 000 000 — 633 333 = 1 366 667 рублей.

Когда вычет не предоставляется?

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Полный их перечень можно найти в статье 105.1 НК РФ. К ним, в частности, относятся близкие родственники.

Вам откажут в вычете и в случае, если недвижимость оплатили за вас другие лица и никаких обязательств у вас перед ними нет.

Кроме того, в состав имущественного налогового вычета нельзя включить расходы на покупку недвижимости, оплаченные из средств материнского капитала или за счет выплат из федерального, областного или городского бюджета.