В августе 2018 года в России принят пакет законов, предполагающих внесение ряда изменений в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы. Нововведения касаются самовольных построек, индивидуального жилищного строительства, а также нового подхода к определению санитарно-защитных зон промышленных объектов. Разобраться в законодательных изменениях DomostroyNN помог руководитель ЮК «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.
Снос или трансформация самовольных построек
Законы №339-ФЗ и №340-ФЗ от 3 августа 2018 года, как следует из пояснительной записки, призваны упростить возможность легализации самовольных построек в случае, если нарушение незначительно.
Ранее действующий закон предлагал два варианта: сносить постройку или сохранить ее. Сейчас добавлена третья процедура – «приведение постройки в соответствие».
Допустим, постройка не соответствует каким-то требованиям – выпирает часть здания за границы земельного участка. Технически можно снести только часть объекта, а не все строение. Например, убрать выступ, снести лишние этажи или достроить что-либо.
На мой взгляд, это изменение можно только приветствовать. Ранее у нас в Нижнем Новгороде был прецедент, когда снесли два этажа здания на улице Керченской, рядом с тем местом, где сейчас расположен стадион «Нижний Новгород». Это было сделано из-за того, что слишком высокое строение портило вид на собор Александра Невского. То есть на практике уже поднимались похожие вопросы, и нововведения являются попыткой урегулировать их, установить понятную для всех процедуру.
Здесь механизм приведения постройки в соответствие регулируется как реконструкция объекта. Однако в главе, посвященной реконструкции, в пакете документов для получения разрешения на реконструкцию, требуется предоставить правоустанавливающие документы на существующий объект. Есть только одна проблема: если этот объект является самовольной постройкой, то документы на него предоставить невозможно! Получается, что полностью процедура в законе не проработана.
Как будут приниматься решения о сносе «самовола»
Надеюсь, что рано или поздно практика каким-то образом наладится, но сейчас, читая этот закон, я прихожу к выводу, что выполнить новые требования для сноса во внесудебном порядке почти нереально. Да и само решение вопроса о судьбе самовольной постройки оставляет много открытых вопросов.
Дело в том, что нет даже примерных критериев в каком случае сносить, а в каком приводить в соответствие с обязательными требованиями. Это всегда вводит в ступор конкретных правоприменителей, так как они не любят открытые формулировки. Например, здесь нет даже фразы, что считать нарушением серьезным или незначительным. Просто есть право суда или администрации принять решение снести или привести в соответствие, а в каких случаях не говорится.
Кроме того, нет порядка взаимодействия между инспекцией Госстройнадзора и муниципалитетами. При этом в положении закона написано, что на основании некоего письма, заключения особой формы, орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки, приведении ее в соответствие с требованиями, или обращении в суд с иском о сносе.
Я и мои коллеги задались вопросом: а может ли глава местного самоуправления распорядиться ее снести, если он сам (без участия Госстройнадзора) видит, что возводится самовольная постройка? Может ли принять решение о приведении ее в соответствие с обязательными требованиями?
Получается, что полномочия у него есть, но процедура не установлена. Мы приходим к выводу, что в отсутствии такой процедуры все будут бояться принимать какие-либо решения – блокировать, сносить или приводить в соответствие.
Суть в том, что судебное разбирательство является достаточно продолжительным по времени. Пока суд идет, эта постройка может достроиться, ею будут пользоваться – не получится просто так блокировать, либо привести в соответствие.
Как обычно, большинство государственных и муниципальных органов ждут разъяснений сверху. На мой взгляд, это неконструктивная позиция, потому что все равно применять придется здесь, «на земле», а не где-то в Москве. Тогда мы столкнемся с необходимостью определиться, что и как делать.
Например, выявили, что постройка является самовольной. Чтобы привести ее в норму, нужно что-то убрать, достроить, либо внести другие технические изменения. Если нет такого уведомления или взаимодействия с Госсройнадзором, то процедура приведения в соответствие с нормами пока закрыта.
Еще один нюанс: инспекция Госстройнадзора может посчитать, что ее внимание должно охватывает не все объекты, а только те, над которыми она осуществляет надзор по другим статьям – строения площадью более 1,5 тыс. квадратных метров, выше определенной этажности и т.д. В таком случае, на более мелкие объекты она может не давать уведомления «о самовольности».
Порядок сноса объектов капитального строительства
Ранее снос объектов не регулировался вообще. Здесь новеллой является детальное регулирование данного процесса, чему посвящена целая глава как элементу градостроительной деятельности - «Снос объектов капитального строительства». Ранее после фактического сноса БТИ просто составляло акт о том, что объект снесен, а как сносили не имело принципиального значения.
Сейчас требуется наличие проекта организации работ по разрушению объекта, и это правильно: если это серьезное здание, и его нужно ликвидировать, логично, чтобы это осуществлялось по проекту организации соответствующих работ.
Но может также возникать комичная ситуация - когда объект строился без проекта, а сносить его обяжут по проекту (например, по решению суда).
Уведомление о строительстве индивидуальных жилых и садовых домов
Отдельно следует отменить изменения с 4 августа 2018 года, внесенные Федеральным законом № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Теперь в ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок возведения индивидуальных жилых домов или садовых домиков, чему посвящена отдельная статья – 51.1.
Есть два порядка – разрешительный (когда ты спрашиваешь у госоргана разрешение) и уведомительный (когда посылаешь письмо и строишь).
Нужно понимать, что этот новый порядок не является уведомительным в полном смысле слова. На самом деле он разрешительный, потому что в течение 10 дней администрация имеет право вернуть это уведомление, и тогда оно считается неполученным. Как может быть уведомление неполученным? Это юридическая фикция и, по сути, мы имеем дело с разрешением: ты уведомляешь о начале строительства, и если госорган молчит, то ты можешь строить. Таким образом, гражданам все равно дается некое разрешение в форме молчания. А если у госоргана есть возражения, то уведомление возвращают, и ты не имеешь права строить.
Является ли это либерализацией? Пожалуй, да. Видимо представители государства устали бороться со строительством без разрешений, ведь их все равно получают единицы. По смыслу закона, упрощенный порядок получения должен увеличить количество обращений граждан с такими уведомлениями.
Процедура уведомления в переходный период – льгота для желающих узаконить свои дома
Здесь гражданам необходимо знать, что до 1 марта 2019 года установлен льготный период – можно послать уведомление, как будто вы только начали строить свой дом, даже если он давно построен. Наверное, данный закон является разновидностью дачной амнистии - когда ты в ближайшие несколько месяцев можешь получить согласование в форме умолчания.
Рекомендую гражданам, которые еще не зарегистрировали свои дома, направить до 1 марта уведомление о начале строительства. Даже если дом давно существует, и разрешение на него вы до сих пор не оформили. Каким должно быть уведомление и какой необходим перечень документов, указано в статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
К уведомлению прилагаются документы на землю, а также описание внешнего облика строения, если его возведение запланировано на территории исторического поселения. Если дом строится не на территории исторического поселения, то потребуются только документы на землю.
Законы о публичном сервитуте и санитарно-защитных зонах
Принят в августе также закон №341-ФЗ о публичном сервитуте. Он призван снизить стоимость и сроки оформления линейных объектов. Сейчас время оформления земельных участков для их строительства может достигать трех лет. Кроме того, значительная часть линейных объектов возводится с нарушением, что также требует урегулирования.
Наконец, четвертый закон из «августовского пакета» - №342-ФЗ. В нем прописано все, что касается зон с особыми условиями использования территорий, в частности санитарно-защитных зон. В будущем, в системе кадастра недвижимости (когда она будет оцифрована) на земельном участке должны быть нанесены ограничения - где проходят важные коммуникации, где есть разного рода особо охраняемые территории и т.д. Если вы владеете землей, то в кадастровой выписке вы должны видеть, где можете строить сооружение, и какой оно может быть этажности. Необходимо также учитывать какой-нибудь водовод или газопровод, проходящий в этой местности. Такие сведения государство планирует свести в единую систему, загрузить в кадастр. По мнению авторов закона все это должно предотвратить ситуацию, когда граждане строят свои дома, а потом оказывается, что рядом проходит магистральный газопровод, и потом эти дома нужно будет сносить по судебному решению.
Беседовала Елена Карал
Комментарии