Что изменилось в проектной декларации в 2017 году?

С 2017 года объем информации, содержащийся в проектной декларации трансформировался в связи с изменениями Закона №214-ФЗ. Раньше описание строящегося объекта могло уместиться на 10-30 страницах документа. Теперь же дольщикам придется перечитывать гораздо более объемные документы, количество страниц в которых порой сравнимо с томиком «Войны и мира».

Теперь, чтобы получить исчерпывающую информацию о строящемся доме или будущей квартире, дольщику придется иметь дело с проектными декларациями, текст которых может достигать 100 и более страниц. При этом описание самого строящегося объекта начинается с девятого раздела.

Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя РФ от 20.12.2016 года №996/пр. Даже незаполненный шаблон документа насчитывает 21 лист. Чтобы изучить заполненный застройщиком вариант, дольщику придется проштудировать солидный объем информации.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения:

- касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);

- касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату – ежеквартально (ч. 5 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Все внесенные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию  (ч. 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Недавно созданная компания с небольшой историей может уложиться в 50 страниц. Это касается и крупных девелоперов, создающих новые компании под каждый свой проект.

Те девелоперы, которые предпочитают строить исключительно под своим именем, вынуждены будут издавать декларации, содержащие 100 и более страниц.

Бывает и так, что одна проектная декларация содержит информацию о нескольких домах, и тогда ее объем может превышать все 200 страниц.

Изменения для любителей почитать

Как известно, в ходе строительства в декларации вносятся изменения. Хорошо, если потенциальный дольщик относится к любителям почитать — это новшество как раз для него! Дело в том, что застройщика обязали вносить изменения в проектную декларацию в виде отдельного документа, сохраняя предыдущую версию. Соответственно, все последующие варианты этого документа не будут уступать предшественникам по объему.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть Приказ Минстроя от 09.12.2016г. №914/пр «Об утверждении требований  к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее «Приказ 914/пр»). Согласно п. 7 Приказа 914/пр, при внесении изменений в размещенные на официальном сайте застройщика документы (включая проектную декларацию), создается их новая версия. Все предыдущие редакции  документов сохраняются и остаются доступными для свободного ознакомления всеми пользователями. При размещении или при изменении данных застройщик обязан фиксировать точное время, дату и содержание информации. Это же правило касается вносимых в декларацию изменений. Кроме того, компания должна обеспечить пользователям возможность определения даты и содержания размещенной и измененной информации. 

В каком виде должны вноситься изменения в проектную декларацию?

Как именно должны вноситься изменения в проектную декларацию, в каком-либо отдельном документе не сказано. Нет у застройщика и обязанности  маркировать или выделять новые положения.

Между тем, в самом конце утвержденной Приказом Минстрой РФ формы декларации, есть раздел №26: «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию». Предполагается, что именно в нем внимательный застройщик укажет произошедшие изменения. Если же этот пункт не заполнен, то особо терпеливому дольщику придется просмотреть и сравнить все варианты проектных деклараций, чтобы понять, как она выглядит на текущий момент.

Напрямую в законе нигде не сказано, что застройщик должен заполнить пункт № 26 проектной декларации. Однако логично предположить, что раз законодатель предусмотрел  такой раздел в утвержденной форме декларации и обязал застройщика вносить изменения в нее, то он подлежит заполнению.

Сроки начала строительства

Отныне дольщики не смогут найти информацию о сроках начала строительства объекта непосредственно в декларации нового образца. Как сообщили в министерстве строительства Нижегородской области, в соответствии с новой формой документа, утвержденной Приказом Минстроя РФ, этой информации там не содержится. В декларации указывают данные относительно каждого из этапов строительства: 20%, 40%, 60%, 80% готовности, получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Где же теперь можно узнать о том, когда начнут возводить дом?

По закону №214-ФЗ, данные о сроке начала строительства должны указываться на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома. Это предусмотрено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В реальности же понять, когда именно начал строиться дом, дольщику будет непросто. Как показывает практика, редкие компании размещают на своем сайте информацию с конкретной датой и формулировкой «срок начала строительства».

Если же нужную дату на официальном сайте застройщика найти так и не удалось, информацию о сроке начала строительных работ можно получить у самого застройщика либо в ряде организаций.

Ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса предусматривает проведение государственного надзора в процессе строительства или реконструкции объекта капитального строительства. Со своей стороны застройщик или технический заказчик заблаговременно (но не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте) направляет извещение о начале таких работ в уполномоченные на проведение госнадзора органы:

- федеральный орган исполнительной власти;

- орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

По большому счету начало строительных работ определяется моментом получения разрешения на них - документа, который застройщик обязан раскрывать на сайте. Если же рассматривать фактическую сторону вопроса, то застройщик может установить для себя прогнозируемые сроки строительства и указать их во внутренней документации, а также в договоре участия в долевом строительстве - ДДУ. Фактические сроки могут отличаться. 

Что будет если застройщик нарушил требования?

Итак, декларация стала более развернутой. С одной стороны, это «плюс» как для потенциальных покупателей, так и для профессионалов. Теперь  практически вся обязательная информация о застройщике собрана воедино. Дольщику сразу становится понятно, где расположена квартира (подъезд, этаж), ее площадь, размер кухни, комнат и прочих помещений. Однако осилить такой объемный документ дольщику будет непросто.

Добавила новая форма проектной декларации забот и самим застройщикам. Помимо усложнения процедуры долевого строительства, более трудозатратным стал процесс раскрытия обязательной информации. Это связано и с объемом документов и усложнением процедур/согласований с Минстроем  в рамках новых требований Закона 214-ФЗ.

К слову, за нарушение установленных требований к проектной декларации, а также за отсутствие в документе каких-либо данных застройщики рискуют не только репутацией, но и финансами.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

В соответствии с ч.2 статьи 14.28 КоАП РФ, опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Равно как п. 3 этой же статьи 3 предусматривает ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

По большому счету, для «некомпетентных» лиц ничего не изменилось: юридическая, финансовая и строительная информация, как и прежде,  выдается без расшифровок, и ее надо уметь читать. Кроме того, следует учитывать, что Единый реестр застройщиков (та информация, которую мы видим на сайте регионального минстроя) содержит только адресные сведения о компании, соответствующие требованиям закона 214-ФЗ. Это означает, что никакой аналитической, справочной или комментирующей информации почерпнуть из этого реестра невозможно.

Что это значит для дольщика? Только то, что он доложен либо самостоятельно изучить  проектную декларацию, изменения к ней и прочие документы застройщика, либо обратиться за консультацией к специалисту.  

Автор: Александра Стрелецкая

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

Читайте также

Базы к ЧМ-2018 года в Нижнем Новгороде Обзоры

Меньше года остается до чемпионата мира по футболу 2018 года. Если говорить о Нижегородской области, то в организации грандиозного футбольного праздника будет принимать участие не только областной центр. Достойный прием спортсменам готовит Дзержинск и г.о.г. Бор. Подготовка двух баз для команд-участниц и трех тренировочных площадок идет полным ходом.

Из чего делают современные новостройки в Нижнем Новгороде? Материалы и технологии Обзоры

Силикатный кирпич, бетон, утеплители, газобетон, готовые панели - из чего предпочитают возводить многоэтажные дома нижегородские застройщики, Domostroynn.ru рассказала преподаватель ГБПОУ Нижегородского строительного техникума Оксана Наследскова.

Какими будут новые автобусные маршруты в Нижнем Новгороде — схемы Обзоры

В Нижнем Новгороде поэтапно будет внедряться комплексная транспортная схема, одним из важнейших этапов которой является развитие городского общественного транспорта. В рамках его реализации в 2017 году отменят 26 направлений. Взамен им разработаны новые автобусные маршруты.

Наверх