Изменения в законодательстве о долевом строительстве, произошедшие в 2017 году, приведут к уходу мелких компаний с рынка первичной недвижимости. Останутся лишь крупные застройщики с их дочерними компаниями, что приведет к уничтожению конкуренции на рынке строящегося жилья. Об этом в ходе пресс-конференции «Новые проекты рынка недвижимости» рассказала директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова.
Что влияет на формирование рынка недвижимости?
Изменения в законодательстве являются не последним фактором, который влияет на формирование рынка недвижимости. Я слежу за происходящим на пленарных заседаниях Госдумы, смотрю также выступления главы Минстроя РФ Михаила Меня. У меня создается общее впечатление, что мы гонимся за показателями, а не за комфортом, доступностью и реальными гарантиями. Как нам озвучивает Михаил Мень, на текущий момент, законодатель поставил перед нами задачу максимально обеспечить гарантии дольщикам, а также контроль увеличения объема строящегося жилья.
С 2016 года у нас падает объем ввода жилья. В основном это падение связано с тем, что многие компании либо замораживают строительство, либо уходят в процедуру банкротства. Если еще в начале года мы говорили о том, что объем строящегося жилья, приходящийся на компании-банкроты, составлял примерно 4 млн.кв.м., то к концу лета, эта цифра выросла до 5 млн.кв.м.
Только за август 2017 года в России начали банкротиться 12 новых компаний - застройщиков. В Москве, Сочи и Нижнем Новгороде были открыты уголовные дела в отношении ряда строительных компаний из-за очевидного нарушения прав дольщиков.
Что придумал законодатель?
Часть изменений в закон, предполагающих создание гарантий для дольщиков, у нас вступили в силу с начала 2017 года, а другая часть - с июля.
Итак, мы увеличили размер уставного капитала застройщика, перекроили положения договора долевого участия, ввели ряд других гарантий, включая эскроу-счета и т.д.
Следующим этапом стало создание публичной организации — некоммерческого фонда защиты прав дольщиков. Соответствующее нововведение предусмотрено Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Нужно отметить, что положения о компенсационном фонде были приняты еще в прошлом году. Между тем, он не нес ключевой нагрузки. Теперь же, компенсационный фонд фактически превращается в регулятор рынка строительства, а также продажи жилья на стадии строительства.
На текущий момент имеет место некий переходный период, который продлится до 1 июля 2018 года. Пока положения нового закона не распространяются на застройщиков в полной мере, а значит, можно строить по старым правилам.
Принимать взносы от застройщиков компенсационный фонд начнет только к концу года. Пока их размер составляет 1,2% от стоимости договора долевого участия. Предполагается, что эти взносы станут компенсацией дольщикам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. Либо это будет финансовая поддержка, либо будет находиться застройщик, аккредитовываться в фонде, а затем достраивать объекты недвижимости, в случае банкротства предыдущего застройщика.
Кто может рассчитывать на компенсации?
На помощь фонда могут рассчитывать только те, кто принял участие в долевом строительстве объекта уже в период существования организации. Напомню, с точки зрения законодательства, фонд начал существовать с прошлого года.
Что касается остальных дольщиков, то они остаются «за бортом», в рамках обычной процедуры банкротства застройщика.
Если речь идет о совсем «древних» стройках, где не обеспечивалось ни страхование, ни поручительство, где компания-застройщик не имела какого-либо имущества, на основании которого этот дом можно достроить, то такие дольщики, скорее всего останутся ни с чем. Подобные дома если и достраивают, то делают это за счет бюджетных средств.
Что случится с дольщиками, которые могут воспользоваться правом на получение компенсаций из фонда? Исходя из среднерыночной стоимости жилья по региону, они смогут получить компенсацию не более чем за 120 квадратных метров. То есть, дольщикам, которые рассчитывали приобрести более дорогостоящее и объемное жилье, компенсационный фонд окажет очень урезанную поддержку.
Чего ожидать в 2018 году?
В апреле текущего года, глава национального объединения застройщиков сообщил, что строительные компании исчерпали резерв снижения себестоимости строительства жилья. Это означает, что с точки зрения прибыли падать некуда. Таким образом, дополнительные затраты, которые законодатель устанавливает для застройщиков, скажутся на стоимости долевого строительства. По-моему мнению, это произойдет, несмотря на заверения со стороны руководства Минстроя РФ в том, что дольщики изменений не ощутят.
Итак, какой прогноз на будущее мы можем сделать?
Застройщики должны соответствовать целому ряду требований, если разрешение на строительство получено ими после 1 июля 2018 года.
Во-первых, жилищное строительство полностью обосабливается от остальных видов деятельности. Это означает, что потребуется ведение отдельной бухгалтерии по каждому объекту.
Кроме того, компания не имеет права строить больше чем по одному разрешению на строительство. По мнению министра строительства Михаила Меня, это является плюсом. Он считает, что крупный застройщик может позволить себе создавать проектные компании, называемые простым русским словом «дочки». Девелопер поддерживает их финансово, обеспечивает всем необходимым, а те осуществляют строительство по одному объекту недвижимости. Такая «дочка» должна иметь объем обеспеченности собственными средствами не менее 10% от сметной стоимости строительства. В числе прочего, такая компания должна обладать опытом строительства не менее трех лет. При этом, за ней должно числиться не менее 10 тыс.кв.м. жилья, введенного на основании легальных документов.
То есть, на основании разрешения на строительство, эта компания должна будет иметь единый банковский счет, где проводить открытую легальную бухгалтерию для того, чтобы Минстрой и компенсационный фонд могли контролировать деятельность данного застройщика.
Наконец, возможно самое неприятное новшество - застройщик лишается возможности вкладывать деньги дольщиков в какую-либо инфраструктуру, находящуюся вне границ земельного участка, где осуществляется строительство.
Очевидно, что мелкие компании, которые строят свой первый объект, уйдут с рынка долевого строительства. У нас останутся лишь крупные компании, которые будут заранее создавать ряд дочерних компаний, обеспечивать их неким имуществом и обязательными условиями. По факту, мы уничтожаем конкуренцию на рынке долевого строительства.
Думаю, не стоит объяснять, что когда ценообразование исходит из рук крупных компаний, они имеют возможность договариваться. Речь не идет о вступлении в сговор, что преследуется антимонопольным законодательством. Я говорю о том, что они имеют возможность устанавливать цену, более-менее соответствующую нуждам друг друга, которая покрывает их затраты. Последние же, очевидно, будут увеличиваться.
Соответственно, на кого ляжет эта нагрузка, учитывая, что себестоимость жилья у нас и так снижена дальше некуда?
Она ляжет на плечи тех, кто будет покупать объекты недвижимости. На мой взгляд, эта тенденция ведет к тому, что года через два-три у нас начнется очевидный рост стоимости жилья. Хотя, в кулуарах ходят слухи, что законодатель задается вопросом: «А зачем вообще нужно долевое строительство? Давайте от него отказываться. Это же такой риск, мы не можем на 100% обеспечить защиту прав дольщиков».
Это правда, обеспечить абсолютную защиту дольщиков невозможно. Законодатель очень резко меняет направление деятельности: сначала было страхование, потом поручительство, потом собственный уставной капитал, а теперь компенсационный фонд. Причем эти изменения произошли в течение нескольких лет. Таким образом, не исключено, что в конечном итоге долевое строительство исчезнет.
Комментарии