Коммерческие помещения небольшой площади пользуются в Нижнем Новгороде наибольшим спросом

Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода в 2017 году начал оживать. Главным драйвером в этом процессе являются крупные торговые сети. Речь идет об операторах, специализирующихся на продовольствии и алкогольной продукции. В то же время, на рынок возвращаются представители мелкого и среднего бизнеса. Какие коммерческие помещения пользуются спросом среди покупателей и арендаторов, DomostroyNN рассказал специалист по недвижимости АН «Чекни» Руслан Рамазанов.

Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода первого полугодия 2017 года характеризовался наличием довольно вялотекущих процессов.

Если к середине 2017 года телефон практически молчал, то в декабре он  разрывался от многочисленных звонков. Всем известно, что в декабре рынок закономерно оживает, после чего идет спад, который приходится на январь и февраль. Нужно отметить, что сейчас январь, но никакого затишья не наблюдается. Телефон не молчит, люди активно ищут в аренду коммерческие помещения, пытаются что-то предпринять и начать куда-то двигаться.

В общем смысле на нижегородском рынке в 2017 году существовал избыток коммерческой недвижимости. Однако помещений, которые имеют хорошую окупаемость, почти не было в продаже. В последнее время вообще крайне редко можно встретить в продаже стрит-ритэйл по адекватной цене.

Окупаемость — прежде всего!

Обычно желающих приобрести помещение, расположенное на «красной линии», с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, предостаточно. В основном люди покупают такие объекты недвижимости для последующей сдачи их в аренду. Этот бизнес занимает очень большой сегмент рынка — 90-95%. 

У таких людей есть деньги, они готовы их вкладывать. Чтобы удачно сдать в аренду помещение, оно должно быть как «горячий пирожок» — быстро уходить, сдаваться в аренду за хорошие деньги. У каждого помещения существует своя окупаемость. Имея денежную массу, можно положить ее в банк и получать проценты, однако прибыль не превысит 4-5%. Когда человек вкладывается в коммерческую недвижимость, он планирует получать минимальную прибыль на уровне 10% годовых и более.

Например, покупая помещение за 10 млн рублей, человек рассчитывает на доходность от сдачи его в аренду, равную 1 млн рублей в год.

Мой рабочий день начинается с мониторинга рынка. Я изучаю, что нового появилось за последние сутки. Есть ряд потенциальных покупателей, которые буквально через день звонят, интересуются результатами этого мониторинга. Изучив все предложения, я могу сказать: «Да, есть помещение, у которого хорошая окупаемость». Однако за весь 2017-й год мне попалось не более двух-трех стоящих помещений.

90% стрит-ритэйла востребовано торговыми сетями

В последние годы на рынке Нижнего Новгорода появилось несколько сильных  игроков - крупные торговые сети, специализирующиеся на продуктах питания и алкогольных напитках. Они платежеспособны, арендуют помещения и хорошо платят за аренду. У них востребованы площади от 50 кв.м до 150 кв.м Соответственно, большую часть лучших помещений сегодня забирают торговые сети.

Стоимость аренды квадратного метра хорошего помещения, где размещается магазин крупной торговой сети в центре города, может достигать 1,5 тыс. рублей. В то же время, стоимость аренды аналогичных офисных площадей на втором этаже этого же здания, составляет порядка 500 руб/кв.м. Все-таки офисная недвижимость и торговая - разные категории. Торговля быстро приносит деньги, а офисы сегодня в избытке представлены в любом бизнес-центре. Сейчас у нас есть отличные офисные помещения в престижных зданиях, и они заполнены лишь наполовину. Стоимость квадратного метра там составляет в около 500 рублей.

Также среди требований ритейлеров приветствуется и такой параметр, как электрические мощности помещения. Если же ее недостаточно для осуществления того или иного вида деятельности, и это не является основным критерием выбора, то все необходимое можно докупить и увеличить. То же самое можно сказать о наличии вытяжки. В последнее время у нас начали развиваться частные пекарни. Одно из требований - наличие приточно-вытяжной вентиляции.

Потенциальные собственники коммерческих помещений также обращают внимание на наличие парковки, стараются ее организовать. Потому, что если торговое помещение обеспечено хорошей парковкой, то покупателей будет в разы больше, а окупаемость помещения - выше.

Величина арендных ставок

Покупали коммерческие площади в 2017 году крайне редко. Предпринимателям легче и выгоднее платить арендную ставку и вкладывать деньги в развитие бизнеса, чем в недвижимость.

Что касается арендной ставки, то приводить средние показатели по городу — все равно, что говорить о «средней температуре по больнице».

Корректнее рассматривать ситуацию в конкретных местах города. Почему? Например, стоимость квадратного метра коммерческого помещения на Большой Покровской в Нижегородском районе города в среднем составляет 2 000 рублей. В то же время, в Сормовском районе на улице Коминтерна, возле ТЦ«Муравей», аренда некоторых помещений может составлять 4 000 руб/кв.м.

Если очень в общих чертах, то конечно Нижегородский район дороже, поскольку величина арендной ставки выше. Здесь много бизнес-центров, торговых площадок. Второе место я бы отдал Автозаводскому и Сормовскому районам. Затем идет Советский. Наконец, одни из самых низких ставок обычно в Канавинском и Ленинском районах.

Коммерческие помещения в новостройках

Новостройки составляют у нас не более 5% от общего количества сделок по коммерческой недвижимости. Новые дома — это изначально купля-продажа. Покупка коммерческих помещений в новостройках актуальна сегодня только если они построены в интересных для инвестора местах: густонаселенные районы, стрит-ритэйл, наличие центров притяжения в виде магазинов известных торговых сетей и т.д. Статистику по таким объектам предоставить невозможно, поскольку сделки между застройщиком и покупателем осуществляются напрямую еще на стадии начала застройки.

Сегодня рынок перенасыщен объектами недвижимости, которые не пользуются спросом. Дело в том, что в докризисное время люди покупали даже помещения, находящиеся на второй, третьей линии домов. Были востребованы площадки, расположенные в глубине кварталов, подвальные, цокольные помещения - все остальное было уже раскуплено. Люди под эти помещения брали кредиты  в надежде, что они сдадут их и будут получать доход. Некоторые брали валютные кредиты, потому что это было когда-то популярно.

С новой волной кризиса, когда количество арендаторов сократилось, востребованность этих помещений отпала. В итоге инвесторы получили сумасшедшие платежи и недвижимость, от которой легче избавиться. Сейчас имеется большой наплыв именно таких, неликвидных помещений.

Какие коммерческие помещения в новостройках востребованы?

Востребованность коммерческих помещений в новостройках зависит от их местоположения. Если речь идет о крупном микрорайоне, то вычислить сколько нежилых помещений там необходимо, не составляет труда - плотность населения застройщику известна, статистические данные о посещаемости тех или иных сетевых магазинов есть.

В жилом микрорайоне на две тысячи человек достаточно одного помещения площадью 500-600 кв.м под крупный супермаркет, 20% помещений площадью 100-150 кв.м под небольшие магазины-конкуренты. Остальное отводится под маленькие помещения площадью от 30 до 50 кв.м. Последними у нас интересуются сейчас 70% потенциальных арендаторов. Маленькие площади арендуют под цветочные магазины, аптеки, турфирмы, канцтовары и т.д.

Наконец, я сомневаюсь, что в жилом микрорайоне нужны офисные помещения. Они будут крайне редко востребованы. В лучшем случае там будет находиться фирма, которой не нужна проходимость людей. Это значит, что арендная ставка будет не 500 руб/кв.м, а 300-350 руб/кв.м. Соответственно, окупаемость такого помещения будет невысокой.

Схемы покупки и прогнозы

Основной схемой покупки коммерческих помещений была и остается стопроцентная оплата. Ипотечное кредитование существует, но за последние три года я не сталкивался с ним. Процентная ставка приобретения такой недвижимости выше, чем на жилую - в среднем около 12% годовых.

Бизнесмены рассчитывают свои силы, финансы, ищут помещения под определенные нужды - изучают вопрос до мелочей. Иногда приобретают в рассрочку, но такие сделки бывают крайне редко.

Касательно прогнозов на 2018 год... Как я уже говорил, рынок коммерческой недвижимости оживает. Пока это заметно отразилось на аренде нежилых помещений, меньше на покупке.

По моим прогнозам, спрос на аренду коммерческих помещений будет нарастать и дальше. Да, сезонные колебания неизбежны, но увеличения спроса в этом году профессиональное сообщество ожидает. Это повлечет возможное изменение величины арендной ставки, поскольку такие условия диктует рынок.

Автор: Александра Стрелецкая
Фото: restate.ru

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

Читайте также

Открытие гипермаркетов Leroy Merlin и Hoff изменит рынок Нижнего Новгорода – эксперт Мнение эксперта

Открытие гипермаркетов Leroy Merlin и Hoff окажет значительное влияние на рынок Нижнего Новгорода. Таким мнением с DomostroyNN поделился руководитель отдела консалтинга «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости» Денис Зыков.

Уход от долевого строительства – средство ликвидации проблемы «обманутых» дольщиков Мнение эксперта

С начала июля 2018 года требования к застройщикам существенно возросли в связи с новыми поправками в 214-ФЗ. Теперь следить за их выполнением будут банки и целый ряд ведомств. Своим видением ситуации и прогнозами в связи с принятыми нововведениями поделился руководитель юридической компании «Маслов и партнеры» Александр Маслов.

Чего ждать от новых правил строительства жилья в России? Мнение эксперта

Правила строительства жилья в России снова меняются. Что ожидает рынок первичного жилья после вступления в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве? За разъяснением DomostroyNN обратился к исполнительному директору компании ЗАО «Ойкумена» Роману Мирошникову.

Наверх