Каким был нижегородский рынок недвижимости в 2018 году — мнение профессионалов

Нижегородский рынок недвижимости в 2018 году ознаменовался оживлением и ростом, о чем эксперты заявляют единогласно. И хотя увеличение спроса на жилье наблюдалось на протяжении всего года, кульминацией все же стала осень. Впрочем, интерес населения к покупке квартир не упал и к его финалу. О том каким был 2018 год и чего ожидать в будущем, DomostroyNN рассказали представители риэлторского сообщества Нижнего Новгорода.

Анатолий Рябинин, генеральный директор АН «Чекни»

«В целом 2018 год можно охарактеризовать позитивно и хорошо. Особенно порадовал конец года, который ознаменовался повышенным спросом на первичную недвижимость и жилье эконом-класса. Вообще все продавалось очень хорошо! Связано это с ожиданием повышения цен в следующем году, с теми переменами, которые произойдут на рынке строящегося жилья. Застройщики прогнозируют рост себестоимости и цен, отмечая при этом, что покупательская способность не растет. Поэтому, какими будут следующие два года, предположить трудно.

Как мы помним, в начале 2018 года формировался отложенный спрос, который выразился в его финале. Я думаю, что I квартал 2019 года будет также активным и насыщенным.

Хорошо продавалось жилье и на вторичном рынке. В среднем стратегия продаж последних четырех лет сохранялась: мы плавно понижали стоимость, отталкиваясь от средней цены предложения. В ситуации, когда риэлтору удается найти баланс спроса и предложения, покупатель найдется для объектов любого ценового сегмента.

Однако самым популярным у покупателей остается эконом-класс. Имел место также тренд продажи имеющегося жилья и покупки нижегородцами жилья большей площади в рамках одного микрорайона.

Что касается аренды нежилой недвижимости, то в последние полгода она пользовалась большим спросом. Я бы сказал, что спрос на продажу небольших торговых площадей с семи-восьмилетней окупаемостью, был очень приличным. В среднем это были помещения площадью 60 кв.м»

Елена Соколова, президент НГСР, директор РК «Манхэттен»

«В этом году рынок недвижимости был активным, а с августа — очень активным. Мы наблюдаем, что цены по новостройкам пошли вверх. Несмотря на это люди активно покупают жилье. Особенно те, кто ждал еще уменьшения стоимости жилья поняли, что дальнейшего снижения больше не предвидится, а будет лишь рост. Поэтому люди стали активно решать свои жилищные вопросы. Как только застройщики начали в августе поднимать цены, рынок тут же стал набирать обороты. За новостройками, конечно, потянулась и «вторичка». Есть также вероятность того, что застройщики продолжат поднимать цены, а банки — ставки. Банки уже начали это делать, и не исключено, что ставки еще подрастут. Поэтому сейчас время покупать»!

Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»

«Сказать, что на рынке недвижимости произошло что-то из ряда вон выходящее, я не могу. Все мы обратили внимание на значительное повышение цен на вторичном рынке жилья. Первичный рынок пока ведет себя противоположным образом, поскольку в ноябре-декабре застройщики предлагали свои варианты, заканчивали продавать дома или квартиры по ценам 2018 года. Конечно мы прогнозируем, что и первичный рынок ждут изменения из-за трудностей в строительстве. По-моему мнению, из-за того, что строек в нашем городе мало, следует ожидать повышения цен в 2019 году.

Наше агентство делало аналитический срез по ипотеке и покупке квартир. В большинстве своем нижегородские семьи приобретают двух-трехкомнатные квартиры. Покупки однокомнатных квартир и «студий» фиксируются прежде всего в новостройках, когда покупатели - ребята совсем молодые, студенты. Что касается инвестиций, то наше агентство не наблюдает пока вложений в недвижимость, которая потом простаивала бы. В основном нижегородцы приобретают недвижимость для жилья.

Что касается первичного рынка, то покупатели отдают предпочтение квартирам с ремонтом, пусть даже недорогим. Застройщики в борьбе за клиента предлагают достаточно хорошую отделку. Для старта - это хорошее, нормальное жилье, а потом можно и улучшаться. Особенно это актуально для тех, кто берет ипотеку — им пока не до ремонта. Поэтому застройщики делают большое, хорошее дело, когда предлагают небольшую стартовую отделку, а дальше каждая семья «креативит» как может.

На мой взгляд, неизбежно и повышение ставок по ипотеке. Недавно ЦБ поднял второй раз за год ключевую ставку, что как раз и является ярким событием. Это приведет к неизбежному повышению цен и здесь вопрос, как банки себя поведут. Пока банки реагируют по-разному- кто поднимает, кто удерживает ставки, поэтому у наших ипотечных брокеров сейчас горячая пора. Чтобы подобрать клиентам наиболее выгодное жилье, мы предлагаем все варианты, представленные на рынке. Однако я предлагаю вспомнить, что мы активно работали и при 12% и 14 % ставках — те кто ответственно подходит к покупке жилья, все равно его покупают».

Татьяна Макеева, специалист по недвижимости АН «Монолит Истейт»

«Наше агентство занимает позицию сегментирования рынка. У нас агент является сотовым агентом - работает в своем сегменте, который тщательно изучает. Спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в течение года был стабильным весной, летом и осенью. Осенью, конечно, наблюдался особый ажиотаж, но и лето также было достаточно активным, на мой взгляд. Очень доступны новостройки для населения - это хорошо, если учитывать, что нового жилья строится много и оно очень хорошо конкурирует со «вторичкой».

Стабильно пользовались спросом квартиры в больших жилых комплексах типа «Кузнечихи». Если говорить о комнатности, то был спрос на любые квартиры: одно-, двух- и трехкомнатные. В жилых комплексах стандартного класса покупатели предпочитали брать квартиры с отделкой. Для классов "комфорт" и "бизнес" отделка не так важна.

Если говорить о прогнозах, то цены будут расти. Не исключено, что при этом будут найдены какие-то инструменты регулирования. Хотя, если анализировать увеличение цен ближайшего десятилетия, то последний заметный их скачок случился 10 лет назад. То есть, когда недвижимость продавалась за один миллион и резко стала стоить три миллиона. В последнее десятилетие повышение цены связано с сезонностью, и его нельзя назвать резким».

Артур Кытманов, специалист по недвижимости АН «Монолит Истейт»

«Что касается моих прогнозов, то в связи с изменениями в законодательство, поправками в 218-ФЗ, мелкие застройщики с рынка уйдут и останутся крупные. Цена на новостройки будет расти в среднем от 5% до 30%, в зависимости от регионов России. Конкурентов у застройщиков станет меньше, что также вызовет ценовой рост. В среднем уже на 15-20 % поднялась цена. Соответственно летом, когда все перейдут на эскроу-счета, стоимость квадратного метра вырастет где-то еще на 15%. Уже принятые поправки потребовали от застройщика больших вложений для начала строительства. В частности, отчисления в компенсационный фонд от 1% до 1,5% уже закладываются в стоимость, что сказалось на цене. Рост продолжится, а вот количество новостроек будет уменьшаться. В 2015 году, когда ипотека была в среднем около 15%, меня спросили в интервью, каков мой прогноз по ставке на ипотеку на 2018-й год. Я сказал тогда, что 8-9%. По сути так оно и вышло. Что касается ставки, учитывая, что она начала подниматься, мне кажется она еще поднимется, но после принятия всех поправок летом, она должна будет падать до 6-7%. Потому, что жилье будет сильно удорожаться, и никто не сможет по более высокой ставке позволить себе его купить. Соответственно, есть определенная система, по которой Центробанк должен будет снизить в ближайшее время — это однозначно»!

Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес»

«Если говорить о рынке недвижимости Нижнего Новгорода в 2018 году, то он был растущим. Это хорошая тенденция - значит, что рынок оживился. В первом полугодии его хорошо оживляли сниженные ставки по ипотеке, отложенные, принятые запросы в последствии реализовывались в решениях и сделках.

Значительное оживление мы также увидели осенью. Возможно оно вызвано определенными опасениями покупателей, связано с тенденциями к вымыванию с рынка хороших проектов. Качественных объектов становится все меньше и меньше — где соотношение цена-качество оптимальное и реальные чистые продажи.

Если говорить о новостройках, то изменения в федеральный закон, конечно, подстегнули наших девелоперов, и они до 1 июля 2018 года успели подобрать себе площадки, сделать задел на будущее. Я думаю, что на два-три года у них есть чем заниматься. Единственное, что основная часть застройщиков пытается дать этим проектам старт до 1 июля 2019 года — некий рубеж для них. Но, даже несмотря на изменения законодательства, сейчас все застройщики учатся и тренируются работать с эскроу-счетами. Те застройщики, которые не пользуются кредитными средствами, чувствуют себя достаточно уверенно и подбирают из имеющихся предложений интересные варианты с максимально быстрым выходом на стройку. Соответственно, это тоже хорошо для Нижнего Новгорода, потому что в таком случае можно ожидать достаточно большого разнообразия проектов.

В этом году зашли к нам иногородние застройщики федерального значения, которые строят в других городах. Это не московские компании, что тоже интересно для Нижнего Новгорода. Они умеют строить с себестоимостью ниже чем у нас, потому что в рынке они существуют с ценником от 42-х до 47 тысяч рублей за квадратный метр.

На выходе в 2018 году мы увидели также новые проекты, которые отличаются более высокими классом и комфортом. Мы узнали, каким может быть премиум-класс, который в корне отличается от того, к чему нас приучили застройщики в предыдущие годы. Раньше можно было уменьшить количество этажей, поставить дом в Нижегородском районе и строить его также как ты строил эконом-класс и бизнес-класс. В этом году несколько застройщиков продемонстрировали принципиально новый подход к тому, как должны выглядеть дома премиум-класса, как и из чего они строятся.

Мы видим также изменения в сфере производства стройматериалов. Там тоже началось движение в сторону улучшения их качества и способствования уменьшению периода строительства. Применяются новые технологии в панельном домостроеним и мы видим, как нижегородские строительные материалы интегрируются в строительную индустрию на федеральном уровне, а значит можно ожидать новинок и в этой части».