Что выгоднее, аренда или приобретение жилья в кредит? Этим вопросом все чаще задаются сегодня эксперты и те, кто еще не решил, где и как жить дальше. На первый взгляд, сделать выбор легко, рынок изобилует предложениями. Но уже в ближайшем будущем ситуация может изменится и приобрести квартиру в новостройке будет не так просто, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров. Вместе с ним мы решили разобраться, стоит ли сейчас приобретать жилье в ипотеку или лучше ограничиться арендой.
В данный момент на рынке представлен довольно большой выбор квартир. Готового, качественного и свободного жилья, остающегося после достройки новых домов, в продаже сейчас больше, чем было в 2013-2014 годах. Есть возможность купить готовое жилье по программе ипотеки с господдержкой, воспользовавшись упрощенными и более выгодными условиями кредитования, которые предлагают банки.
Сейчас, действительно, уместно говорить о том, что для приобретения жилья на первичном рынке наступил хороший момент. С каждым годом выбор будет только уменьшаться, а объемы строительства - сокращаться. Чтобы поддерживать прежние показатели, застройщики уже сейчас должны строить и сдавать те же объемы, что и в 2013-2014 годах. Средняя стройка длится полтора-два года, а это значит, что компании, которые сейчас приступают к реализации новых проектов, сдадут дома минимум спустя пару лет. При этом чем меньше застройщиков начнет возводить дома сегодня, тем меньше у нас будет сдаваться площадей впоследствии. В результате настанет момент, когда у людей будут средства, но сократится количество предложений на рынке новостроек. Новое жилье повысится в цене. Аналогичная картина наблюдалась в 2013 году, когда цены на квартиры в Нижнем Новгороде выросли на рекордные 27%. У людей была возможность приобретать, а предложений было мало. Соответственно то, что было, поднялось в цене.
Рассуждая, что выгоднее, аренда или ипотека, необходимо понимать: для человека важна уверенность в том, что будет даже не через 15-20 лет, а в недалеком будущем. Безусловно, отрицательной стороной аренды является тот факт, что арендатор затрачивает средства на чужую квартиру, которая никогда не станет ему принадлежать. Кроме того, стоимость аренды и тарифы имеют обыкновение повышаться.
В пользу аренды говорит то, что ежемесячный платеж почти в два раза меньше, чем при выплате ипотечного кредита. В случае с ипотекой, например, однокомнатной квартиры, человек платит в месяц на 10 тыс больше, но эти средства инвестируются в квартиру, которая находится в собственности.
Возьмем современную однокомнатную квартиру площадью 40 кв метров на улице Академической в Нижнем Новгороде. Есть варианты:
- купить квартиру в новостройке, взяв ипотечный кредит в банке;
- арендовать аналогичную квартиру;
- приобрести квартиру в том же районе, но во вторичном фонде, платить ипотеку и жить в ней.
Рассматриваем условия кредитования с господдержкой, которые предлагают банки при сроках кредитования 15 и 20 лет. Выбираем наиболее низкую ставку — скажем, 11,75%.
Аренда
Итак, стоимость аренды квартиры в интересующем нас районе составляет от 12 (без мебели) до 15 тыс рублей (с мебелью) в месяц, то есть в среднем порядка 13,5 тыс рублей. За 15 лет получится 2 430 000 рублей, за 20 — 3 243 000 рублей, при условии, что цена аренды не изменится. Но даже при неизменной арендной плате (что большая редкость) придется затрачивать средства на содержание и улучшение квартиры, которая вашей никогда не станет.
Популярное столичное веяние — молодежь не хочет связывать себя с собственностью, обременять себя техникой, мебелью и другим имуществом. Они мобильны, готовы к переездам из города в город, и аренда — наилучшее для них решение. Семьям с детьми, для которых право собственности на жилье имеет большое значение, лучше, на мой взгляд, сделать выбор в пользу ипотеки.
Ипотека
Стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме площадью 40 кв метров составляет 2 463 640 рублей. Для того чтобы получить ипотечный кредит, необходимо сделать первоначальный взнос, как минимум, в размере 20% от этой суммы — 492 728 рублей. Напомним, что самая щадящая ставка, которую предлагают банки, составляет 11,75%. Ежемесячная выплата с учетом этой ставки для кредита на 15 лет составит 23 338 рублей, на 20 — 21 359 рублей, то есть примерно на 10 тыс рублей больше, чем стоимость аренды. Переплата по ипотеке за 15 лет — 2 199 928 рублей, а за 20 лет — 3 240 000 рублей.
Не забудем о необходимости сделать в квартире ремонт, купить мебель, что в сумме обойдется еще, минимум, в 500 тыс рублей (исходя из нынешней стоимости в 5 тыс руб/кв метр, на самый элементарный ремонт потребуется 200-250 тыс рублей). Правда, многие застройщики перешли на продажу квартир «под ключ», и в данный момент есть возможность приобрести жилье с ремонтом.
Сегодня многие предпочитают покупать жилье в новостройке, так как это выгодное и безопасное вложение средств, а также перспектива для детей. Квартиру можно сдавать, обеспечив себе постоянный ежемесячный доход. Некий процент такого «инвестиционного» жилья есть в каждой новостройке.
| Площадь | Первоначальный взнос, руб. | Ежемесячные выплаты, руб. | Выплаты за 15 лет, руб. | Выплаты за 20 лет, руб. | |
| Аренда | 40 кв метров | - | 13 500 | 2 430 000 | 3 243 000 |
| Квартира в новостройке | 40 кв метров | 492 728 (20%) | 21 359 (20 лет) | 2 199 928 | 3 240 000 |
| Квартира на вторичном рынке | 40 кв метров | 357 000 (15%) | 26 265 (15 лет) 24 425 (20 лет) |
2 704 700 | 3 839 000 |
Если же мы решили приобрести в ипотеку квартиру на вторичном рынке, ее стоимость может составить 2 380 000 рублей. Сумма первоначального взноса меньше, чем для нового жилья, - порядка 357 000 рублей (15 % от стоимости), но ежемесячные платежи больше - 26 265 рублей (для кредита на 15 лет) и 24 425 (на 20 лет). Переплата по кредиту получится больше, чем стоит сама квартира: за 15 лет 2 704 700 рублей, а за 20 лет 3 839 000 рублей. При этом покупатель экономит на ремонте и может сразу въехать в приобретенное жилье.
Аргументом в пользу ипотеки является возможность «маневра»: кредит можно погасить раньше срока, уменьшив таким образом переплату. Можно сократить или продлить срок выплат и, при этом, мы будем уверены, что пока платим, нас не выселят. В то же время, при аренде (найме), мы полностью зависимы от желания и прихоти собственника квартиры, которые, как правило, могут в любой момент нарушить условия договора найма независимо от добросовестности арендатора (нанимателя). Еще один путь возможен, если, помимо приобретенного, имеется другое жилье. В этом случае можно продать квартиру, купленную в ипотеку, закрыть кредит и остаться с разницей на руках.
Потребность в жилье сегодня велика, но платежеспособность населения пока низкая. Однако, повторюсь, вполне вероятно, что через два-три года все изменится и доходы населения будут расти, а предложение на рынке существенно сократится.
Автор: Елена Карал
Комментарии